主题： 及时向开发商发函追讨延迟办证违约金很重要

 及时向开发商发函追讨延迟办证违约金很重要
 

购房者应当自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日起每两年（最好是每23个月）向开发商寄发一次索赔函，证明自己一直在向开发商追讨违约金，这样购房者依法可以得到从合同约定的办证之日起至实际颁发《房地产证》时止全部的延迟办证的违约金，否则法院至多仅判决开发商支付2年的延迟办证违约金。

马先生1999年9月15与广州汇×公司（下称开发商）签订《商品房预售合同》，以近23万元的价格购买了位于广州市海珠区南×花园的华禄楼的403房，面积是63.68平方米。合同第十七条约定：该商品房竣工验收之日起30天内，开发商应到广州市房管局办理测绘及权属登记手续，开发商取得权属证明书后30日协助马先生到广州市房地产交易所办理交易过户手续。马先生1999年12月31日办理了收楼手续，2001年9月27日付清了房款。

2004年1月13日，马先生委托广东佳思特律师事务所王美舟律师向法院提起诉讼，起诉开发商，要求开发商按照合同规定和国家规定，赔偿延迟办证的损失。庭审中，被告提交了广州市房地产测绘所于2001年1月27日出具的《委托测绘收据》，证明其已经履行了协同办证的义务，又称开发商的义务是“协助”，法律规定应当由购房者办证等。王律师反驳说，委托测绘仅是开发商履行办证义务应当提交的资料之一，还有综合验收合格证等许多资料应当提交，但是开发商没有证明其已提交其它的办证资料；合同约定开发商“协助”办证，但是事实上在业界普遍由开发商承担了主要的办证义务，被告也不例外等。

2004年4月29日，海珠区人民法院判决认为，被告没有提供证据证明其已在房屋竣工验收之日起30天内向房管局递交办理权属登记的申请资料，已经构成违约，应当承担违约责任。原告应当自交楼后8个月（合同约定的提交资料的时间1个月，办理交易手续的时间1个月，法院酌定的办证的合理期限6个月）后的2000年9月1日就知道权利被侵害，但原告直至2004年1月13日才起诉，所以2002年1月13日前的违约金已过诉讼时效，不予保护。最后，法院判决开发商按照国家规定支付2002年1月13日至2004年1月27日止的违约金。

分析：本案中，有两点内容值得我们注意：
一是购房者如果没有自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日起每两年向开发商寄发一次索赔函或者以其它方式索赔，则如果起诉时尚未办妥《房地产证》，法院对起诉前的延迟办证赔偿仅判决赔偿2年的违约金，因为2年前的违约金已过国家法律规定的2年的诉讼时效，不再保护。如果起诉时尚已经办妥《房地产证》，则仅支付从将起诉日前溯2年的该日至颁发《房地产证》的日期之间的违约金；
二是在这类合同中，法院主要以开发商是否按照合同约定的时间提交办证资料给房管局来认定开发商是否履行办证义务，如果开发商没有及时提交办证资料，自然不能办证，责任当然由开发商承担，本案中，开发商仅提交面积测绘资料，没有提交其它资料，因而造成办证延迟，所以应当承担违约责任。
因此，购房者应当自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日起每两年（最好是每23个月）向开发商寄发一次索赔函，证明购房者一直在向开发商追讨违约金，这样购房者依法可以得到全部的延迟办证的违约金。

王美舟，广东佳思特律师事务所律师（律师执业证号：190194120635），房地产专业律师，法学硕士，有十余年律师工作经验，著有《商品房买卖合同签订技术》、《房产买卖欺诈与陷阱防范》、《房地产租赁合同签订技术与范例》、《超市店铺高效运营必备合同与制度》、《中小学生在校伤害预防与处理》（获新闻出版署“全国优秀畅销读物奖”，教育部推荐中小学师生阅读书籍）、《经销合同签订技术与范例评析》、《逃债、防债和追债》等十余部著作。愿意免费提供法律咨询，陪你购房收楼讨定金，帮你代签二手房买卖合同，打官司（追讨延迟交楼、办证赔偿和拖欠的货款借款工程款等），办理离婚、追债业务，担任法律顾问。              

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