为了小区共有权益，请共同参与
作者：周活宁（广东省华南和谐社区发展中心主任）
我所在的五羊新城丰景大厦社区现在有220位业主，2004年我们成立了业委会，虽然当时我们还不知道奥斯特罗姆教授的理论，但现在回头去看，我们其实一直在进行奥斯特罗姆教授的思想和理念的实践过程。那就是，为了所有业主的公共利益，在社区管理这个领域应该有公共参与的过程，这个过程在中国能不能行的通，我们一直在试验（验证）。
和很多社区一样，丰景大厦社区业委会的成立是以维权开始的。但作为业委会的发起人，我的理念中，为了某个目的而进行的维权不应该因为这个目的达到就结束了。业主团结起来维护的，根本而言是我们的共有物权，我们要物权还原到业主手中，进而我们维的并不是某一个点的权，而是在共有物权基础上的整个社区治理权，由此我们要维护的其实（是）我们的共同利益，这是个长期的过程。
一、从维权走向共同管理的集体行动
丰景大厦业委会成立后，2005年前后，在社区内部引发的争议类似于改革开放初期的“姓资还是姓社”。很多业主甚至业委会成员对我当时的做法都有质疑，他们说，你带领大家维权赢得了物业共有权之后，应该还要把这个管理权委托给新的物业公司来做，而不该由业委会来做。其实，在我看来，核心还是“权”，我们拿回了共有物权的管理权之后往哪个方向去不重要，重要的是我们能不能把握这个权利。这种情况下，我就说，业委会究竟是裁判员还是运动员以及业委会有没有物业管理的资质和合法性，先搁置争议，我们业委会先过渡几个月看看这其中的共有物权究竟是怎么回事，我们先把它理清楚，然后再决定。
实际上，当时媒体已经说出台《物权法》草案了，我了解《物权法》草案规定，首先是业主对于共有物权的公共部位和公共设施享有自行管理的权利，第二才是委托物业管理公司。在2007年情况，当时的中国只有我们广州丰景大厦社区这样做了，所以我说大家不要争论，要留时间大家去观察。其实早在2004年之前，我就在香港和美国考察过。我参加过他们的业主委员会的讨论。在香港，我发现弥敦道的单体楼都是业主法团在聘请人管理的，到了粉岭比较大型的社区，也还是业主法团聘请专业的公司进行管理。我就觉得，为什么我们中国的物业不能这样做呢？
就我们的业委会而言，经过初期像收取水电费等等的考验之后，由于共有物权相互关系形成的这种共同利益而导致的集体维权，开始变成了一个共同参与治理的集体行动了。后来，我们发了一个公告，不管我们社区用什么样的管理模式，最终由业主大会票决，由至少2/3的多数投票权选择，这既符合我们的初衷，也是法律法规的要求。一段时间后，我们真的在小区做了一个希望大家认同我们这种业委会自主治理社区模式的投票，投票显示，大家都觉得一定要坚持下去。
二、搭便车与需要参与的民主
这个过程里，最难突破的就是人的意识。虽然有共同的公共利益，但大家很广泛地存在一种搭便车心态——只能权利分享，不能够责任均负。我想，如果权利分享和责任均负这两个理念能同时在中国的社区建立起来，很可能就大大减少那些极端情况，减少很多业委会只是为了一时冲动而进行那种维权。这种情况下，维权的问题最后会变成为什么要成立业委会、怎样来代表全体业主行使权力的问题，也就是说会变成业主大会和业委会怎么样建设和公共治理的问题了，这也就是奥斯特罗姆公共池塘理论指出的，大家要共同参与。
从这些年广州的业委会维权事件中看，除了开发商、物管公司甚至政府的一些原因之外，更重要的问题在于，我们的业委会没有解决如何发动大家共同参与的问题。如果从我们的经验出发对奥斯特罗姆教授的理论进行一个诠释，那就是因为相关物权人的共有物权而导致产生共同利益，共同利益会形成共同的集体行动，这个共同的集体行动则会达致社区自主治理的目标。这是对我过去七年的工作的最好的回顾。对于奥斯特罗姆而言，她的公共池塘理论其实可以成为我们社区工作的指导思想。
但我们最头疼的，还是为了公共利益要集体参与的理念问题。我现在已经做了两届了，有业主希望我做到70岁，他们缺乏自觉参与的意识。在业委会换届时，有个业主针对我们的业主大会议事规则写了建议，说你的业委会主任连选连任不要超过两届，国家领导人都没有超过两届的。我说我欣赏你的观点，但这个议事规则是建设部设计出来的，大概设计初衷在于，他们看到了公共治理过程中很多人是搭便车心理，如果定了一届两届不能超过，很可能就因为那个发起人不能连任而导致此种公共治理不能维持下去。然后我就跟这个业主说，如果你愿意参与竞选，我们马上改成不超过两届，但现在一届，你们都不愿意来。
民主不能挂在嘴巴上，一定要参与，而且要大家共同参与。今后中国的公共治理的进程中，如果我们都不愿意参与，一个小区的治理都难以为继。
三、公共事务的治理与制度建设
公共事务的有效治理离不开好的制度设计和建设。为了动员更多的业主参与社区的治理，我们在最大限度扩充业委会成员组成的基础上，还特别成立了一个独立于业委会之外的20多人组成的监事会，对业委会和物业管理处进行监督。七年多来，我们业委会坚持按季按年公布两本账目，一是业主权益收支结余账目，二是物业管理费收支结余账目。除此以外，我们还宣布，只要是业主本人，任何时候都可以查业委会的全部账目。
一般而言，社区公共事务治理的议事规则是采取少数服从多数的原则，也就是所谓两个双过半（一般事项超过1/2和重大事项2/3多数）。在实践中，这些制度有时是不灵的，原因是少数人的反对声不是没有道理，如果强行按照多数人的意见推行一项治理工程，这部分少数者的应有权益就会受到损害。比如，我们曾想在大厦各楼层贴瓷片，议案提出来后，绝大多数住户同意，但偏偏只有一户人家的男方反对，理由是工程进行时会发出他不能忍受的声音。我们无奈之下暂时搁置这项工程。我们反思这件事时，觉得两个方面都要教会业主兼顾到：即既要让少数意见者学会服从多数人的意见，同时又要让多数意见者能够顾及少数意见。这是解决公共事务的治理效率与平衡权利人权益不可回避的课题，应该引起普遍重视。
四、维权与相邻关系的重建
我们社区的模式，不少社区是很羡慕的。我们能坚持下来有一个原因，在于我们认为公共利益、公益能带来很大的社会效益，同样也能带来经济效益。这也符合奥斯特罗姆的一个理念：公共治理除了社会资本之外，还有经济的效应。不单单是业委会积累了多少钱，或是给业主省了多少钱，重要的是用这两方面吸引了大家的参与，否则不会有哪个社区认为我们是可以吸取经验的一个样板。
在调动社区业主的参与积极性方面，对我们很重要的仍然是维权。比如我们社区的公共车场问题，2007年我们业委会带领大家告赢了广州市房管局，使得房管局撤消了原属于公共车场的私人房产证，轰动了广东省。此前物业公司侵占维修资金和侵吞水电周转金等问题，也都通过诉讼解决了。还有一个临近我们小区的违章建车场扰民的问题，这个车场如果建起来，会影响我们社区的环境、带来噪音，后来我们全体业主都能参与，公安局都觉得参与非常理性。那个单位对派出所说你们怎么不制止，市公安局回应说丰景大厦社区非常理性，连标语口号都很友好，就是希望大家在一个法律框架下去解决问题。这些集体维权的事情对我们凝聚所有业主的参与意识是非常重要的。
进入了一个正常的治理阶段之后，这些集体事件不可或缺，因为如果没有这些事件，很多业主就慢慢淡漠了，就把你认同为一个新的物业公司了。
另一个方面，是相邻关系的公共教育。作为《物权法》的重要章节，第七章就是相邻关系。比如我们开展了关于如何建立小区道德契约的讨论。香港的社区就是这样，你一旦住进去，有一大堆的契约要签，像能不能养宠物，装修的时间规定等等。最近香港16个业主状告自己居住小区的业主法团和物业处，说物业处无权禁止养狗，但被高级法院驳回了。判决依据是他们入住时签了不能养狗的社区契约。这实际上是约定俗成，一种共同民意的强制约束力，这种强制约束力大得甚至不能提起司法复核的。
五、业委会不是政治组织
我们的模式实际上是可复制的，广州荔湾区的一个社区，以及北京、无锡一些社区也在采用这样的模式，都很好。我希望通过我们的努力，推动大家为了公共利益都能站出来。在我们这样一个社会主义国家，政府为什么不大力去推动这样的公共事务的治理之道呢？这实际上会大大减少物业管理纠纷。事实上，我们更大的意义在于，我们通过成功的自主治理，证明了业委会不是一个政治组织，它只是一个在建筑物区分所有权的基础上，去调整业主和业主之间关系，实现社区共同治理的非盈利的公共平台。
为了小区共有权益，请共同参与
作者：周活宁（广东省华南和谐社区发展中心主任）
我所在的五羊新城丰景大厦社区现在有220位业主，2004年我们成立了业委会，虽然当时我们还不知道奥斯特罗姆教授的理论，但现在回头去看，我们其实一直在进行奥斯特罗姆教授的思想和理念的实践过程。那就是，为了所有业主的公共利益，在社区管理这个领域应该有公共参与的过程，这个过程在中国能不能行的通，我们一直在试验（验证）。
和很多社区一样，丰景大厦社区业委会的成立是以维权开始的。但作为业委会的发起人，我的理念中，为了某个目的而进行的维权不应该因为这个目的达到就结束了。业主团结起来维护的，根本而言是我们的共有物权，我们要物权还原到业主手中，进而我们维的并不是某一个点的权，而是在共有物权基础上的整个社区治理权，由此我们要维护的其实（是）我们的共同利益，这是个长期的过程。
一、从维权走向共同管理的集体行动
丰景大厦业委会成立后，2005年前后，在社区内部引发的争议类似于改革开放初期的“姓资还是姓社”。很多业主甚至业委会成员对我当时的做法都有质疑，他们说，你带领大家维权赢得了物业共有权之后，应该还要把这个管理权委托给新的物业公司来做，而不该由业委会来做。其实，在我看来，核心还是“权”，我们拿回了共有物权的管理权之后往哪个方向去不重要，重要的是我们能不能把握这个权利。这种情况下，我就说，业委会究竟是裁判员还是运动员以及业委会有没有物业管理的资质和合法性，先搁置争议，我们业委会先过渡几个月看看这其中的共有物权究竟是怎么回事，我们先把它理清楚，然后再决定。
实际上，当时媒体已经说出台《物权法》草案了，我了解《物权法》草案规定，首先是业主对于共有物权的公共部位和公共设施享有自行管理的权利，第二才是委托物业管理公司。在2007年情况，当时的中国只有我们广州丰景大厦社区这样做了，所以我说大家不要争论，要留时间大家去观察。其实早在2004年之前，我就在香港和美国考察过。我参加过他们的业主委员会的讨论。在香港，我发现弥敦道的单体楼都是业主法团在聘请人管理的，到了粉岭比较大型的社区，也还是业主法团聘请专业的公司进行管理。我就觉得，为什么我们中国的物业不能这样做呢？
就我们的业委会而言，经过初期像收取水电费等等的考验之后，由于共有物权相互关系形成的这种共同利益而导致的集体维权，开始变成了一个共同参与治理的集体行动了。后来，我们发了一个公告，不管我们社区用什么样的管理模式，最终由业主大会票决，由至少2/3的多数投票权选择，这既符合我们的初衷，也是法律法规的要求。一段时间后，我们真的在小区做了一个希望大家认同我们这种业委会自主治理社区模式的投票，投票显示，大家都觉得一定要坚持下去。
二、搭便车与需要参与的民主
这个过程里，最难突破的就是人的意识。虽然有共同的公共利益，但大家很广泛地存在一种搭便车心态——只能权利分享，不能够责任均负。我想，如果权利分享和责任均负这两个理念能同时在中国的社区建立起来，很可能就大大减少那些极端情况，减少很多业委会只是为了一时冲动而进行那种维权。这种情况下，维权的问题最后会变成为什么要成立业委会、怎样来代表全体业主行使权力的问题，也就是说会变成业主大会和业委会怎么样建设和公共治理的问题了，这也就是奥斯特罗姆公共池塘理论指出的，大家要共同参与。
从这些年广州的业委会维权事件中看，除了开发商、物管公司甚至政府的一些原因之外，更重要的问题在于，我们的业委会没有解决如何发动大家共同参与的问题。如果从我们的经验出发对奥斯特罗姆教授的理论进行一个诠释，那就是因为相关物权人的共有物权而导致产生共同利益，共同利益会形成共同的集体行动，这个共同的集体行动则会达致社区自主治理的目标。这是对我过去七年的工作的最好的回顾。对于奥斯特罗姆而言，她的公共池塘理论其实可以成为我们社区工作的指导思想。
但我们最头疼的，还是为了公共利益要集体参与的理念问题。我现在已经做了两届了，有业主希望我做到70岁，他们缺乏自觉参与的意识。在业委会换届时，有个业主针对我们的业主大会议事规则写了建议，说你的业委会主任连选连任不要超过两届，国家领导人都没有超过两届的。我说我欣赏你的观点，但这个议事规则是建设部设计出来的，大概设计初衷在于，他们看到了公共治理过程中很多人是搭便车心理，如果定了一届两届不能超过，很可能就因为那个发起人不能连任而导致此种公共治理不能维持下去。然后我就跟这个业主说，如果你愿意参与竞选，我们马上改成不超过两届，但现在一届，你们都不愿意来。
民主不能挂在嘴巴上，一定要参与，而且要大家共同参与。今后中国的公共治理的进程中，如果我们都不愿意参与，一个小区的治理都难以为继。
三、公共事务的治理与制度建设
公共事务的有效治理离不开好的制度设计和建设。为了动员更多的业主参与社区的治理，我们在最大限度扩充业委会成员组成的基础上，还特别成立了一个独立于业委会之外的20多人组成的监事会，对业委会和物业管理处进行监督。七年多来，我们业委会坚持按季按年公布两本账目，一是业主权益收支结余账目，二是物业管理费收支结余账目。除此以外，我们还宣布，只要是业主本人，任何时候都可以查业委会的全部账目。
一般而言，社区公共事务治理的议事规则是采取少数服从多数的原则，也就是所谓两个双过半（一般事项超过1/2和重大事项2/3多数）。在实践中，这些制度有时是不灵的，原因是少数人的反对声不是没有道理，如果强行按照多数人的意见推行一项治理工程，这部分少数者的应有权益就会受到损害。比如，我们曾想在大厦各楼层贴瓷片，议案提出来后，绝大多数住户同意，但偏偏只有一户人家的男方反对，理由是工程进行时会发出他不能忍受的声音。我们无奈之下暂时搁置这项工程。我们反思这件事时，觉得两个方面都要教会业主兼顾到：即既要让少数意见者学会服从多数人的意见，同时又要让多数意见者能够顾及少数意见。这是解决公共事务的治理效率与平衡权利人权益不可回避的课题，应该引起普遍重视。
四、维权与相邻关系的重建
我们社区的模式，不少社区是很羡慕的。我们能坚持下来有一个原因，在于我们认为公共利益、公益能带来很大的社会效益，同样也能带来经济效益。这也符合奥斯特罗姆的一个理念：公共治理除了社会资本之外，还有经济的效应。不单单是业委会积累了多少钱，或是给业主省了多少钱，重要的是用这两方面吸引了大家的参与，否则不会有哪个社区认为我们是可以吸取经验的一个样板。
在调动社区业主的参与积极性方面，对我们很重要的仍然是维权。比如我们社区的公共车场问题，2007年我们业委会带领大家告赢了广州市房管局，使得房管局撤消了原属于公共车场的私人房产证，轰动了广东省。此前物业公司侵占维修资金和侵吞水电周转金等问题，也都通过诉讼解决了。还有一个临近我们小区的违章建车场扰民的问题，这个车场如果建起来，会影响我们社区的环境、带来噪音，后来我们全体业主都能参与，公安局都觉得参与非常理性。那个单位对派出所说你们怎么不制止，市公安局回应说丰景大厦社区非常理性，连标语口号都很友好，就是希望大家在一个法律框架下去解决问题。这些集体维权的事情对我们凝聚所有业主的参与意识是非常重要的。
进入了一个正常的治理阶段之后，这些集体事件不可或缺，因为如果没有这些事件，很多业主就慢慢淡漠了，就把你认同为一个新的物业公司了。
另一个方面，是相邻关系的公共教育。作为《物权法》的重要章节，第七章就是相邻关系。比如我们开展了关于如何建立小区道德契约的讨论。香港的社区就是这样，你一旦住进去，有一大堆的契约要签，像能不能养宠物，装修的时间规定等等。最近香港16个业主状告自己居住小区的业主法团和物业处，说物业处无权禁止养狗，但被高级法院驳回了。判决依据是他们入住时签了不能养狗的社区契约。这实际上是约定俗成，一种共同民意的强制约束力，这种强制约束力大得甚至不能提起司法复核的。
五、业委会不是政治组织
我们的模式实际上是可复制的，广州荔湾区的一个社区，以及北京、无锡一些社区也在采用这样的模式，都很好。我希望通过我们的努力，推动大家为了公共利益都能站出来。在我们这样一个社会主义国家，政府为什么不大力去推动这样的公共事务的治理之道呢？这实际上会大大减少物业管理纠纷。事实上，我们更大的意义在于，我们通过成功的自主治理，证明了业委会不是一个政治组织，它只是一个在建筑物区分所有权的基础上，去调整业主和业主之间关系，实现社区共同治理的非盈利的公共平台。