主题：第二个体育中心商圈东部崛起

第二个体育中心商圈东部崛起 
谭亦芳 姚艺曲 林芳 天宣 
 六运会后以20年的时间造就了天河商圈，并形成了以广州东站—中信广场—天河体育中心—珠江新城—新客运港—洛溪岛为轴的广州新城市中轴线，进而彻底改变了广州的城市形态。广州借举办运动会之机发展城市的这一成功范例，让人们对九运会也有美好的梦想。然而时至今日，广州东部的发展却仍未达到人们原先的期望。天河区在本届党代会上意识到了这个问题，表示未来5年将全力推动以奥林匹克中心的“东部新商圈”建设，在东部树立起广州新的城市增长极。东部新商圈究竟会是个什么样？要多少年才能真正成熟？它与现在的体育中心商圈会不会冲突？今天，我们以一个整版的篇幅来关注这个话题。
在23日召开的天河区第七次党代会上，天河区委书记杨建城在宣读工作报告中提出，要整体规划和推进东部新商圈建设，形成服务产业协调发展的空间格局。据悉，天河区已将“启动东部新商圈建设”纳入“十一五”规划的“重要任务”行列。借亚运之风，东部新商圈的公共财政投入将超过100亿元。五年后，第二个体育中心商圈能否在东部崛起？天河党代会期间，东部新商圈的发展再次引起社会各界的关注。
全新特色主题公园有望落户大观路
据天河区经贸局局长廖国胜透露，目前中信正准备收购世界大观及航天奇观，与美国、法国等多家公司一起合作，初步想法是在大观路一带建成一个特色主题公园。
于今年4月29日开业的美林家居世博园也传来了好消息。本月29日，世博园二期将正式开业。加上今年上半年刚开业的美居中心·花花世界，这条从奥体中心经车陂路，再经黄埔大道，最后到珠江新城的“L”形家居产业带正式形成。专家指出，天河新家居产业带的崛起，将在未来若干年内，使天河家居产业不但成为天河的重点产业，也会成为广州市的重点产业带。
据了解，近年来，东部的房地产价格也是节节升高。如美林湖畔、盈彩美居、城市假日园、骏景花园等，一手房价从三年前的4000多元／平方米，如今不少已达到1万元／平方米。同时，二手房价也在上升，天河东部已成为广州人投资居住的新首选之地。天河经贸局的负责人称，东部商圈已初步形成。
公共财政投入将超100亿元
廖国胜告诉记者，为了使东部成为真正意义上的城市中心区域，政府投入将超过100亿元资金，其中最大的投入是路网建设。据悉，目前云溪路(华南路—大观路)及科韵北路(北环—云溪路)的建设正在进行当中，建成后，东部新商圈的路网将基本完善。
根据天河“十一五”规划，东部新商圈的范围是“西起东圃、东到珠村、南至高唐、北抵珠江”的区域。天河东部将形成“一个核心商圈、三个板块”以构成东部发展支点。
一个核心商圈，指的是黄埔大道以北广园路以南中间的一块；三个板块，第一个板块是生活支撑的商业板块，主要是以原来的东圃镇——明清时代的广州东部商业集散地为中心，构建生活设施的商业服务中心；第二个板块，以黄埔大道为轴线发展建材、家具、汽车等专业的商业市场；第三个板块，以奥林匹克体育中心和旁边的世界大观、航天奇观为主打造东部的休闲、旅游、购物中心。 具有规划作为行动指南，又有资金作为强硬后盾的东部新商圈正逐渐“升温”。但从长远来看，一些历史遗留的问题，如“城中村”改造等再不尽快解决，将在很大程度上制约东部新商圈的全局发展。廖国胜说，天河将于近期出台《天河商业网点规划》，重点对东部的商业进行规划，建设东部将进入更实质性阶段。
体育中心商圈“拥挤”激发第二商圈
今年，天河区将东部新商圈的发展纳入了未来五年天河的工作重点中。天河区政府希望借助此次亚运的机遇集中地进行东部商圈内的规划建设，加快东部新商圈的建设步伐，在东部树立起广州新的城市增长极。
据了解，其实三年前，天河就提出了“东部新商圈”的概念。政府发现，体育中心商圈及其辐射的石牌商业功能区已出现了“拥挤”现象。由于天河城区都市级、区域级和社区级商业布局体系尚未完善，商流过度集中。东部建设新商圈，有利于人群分流。而根据广州市提出的“东进、西联、南拓、北优”的城市空间发展战略，天河区东部正处于广州市东进和南拓发展轴的交汇点，地理上又联系着广州东北向产业区，是广州城市东向扇形辐射翼的中心主干。专家称，东部成为第二个体育中心商圈是发展的必然趋势。
发展定位
两大商圈不是对手是朋友
按照天河的“十一五”规划，天河要建成两个商圈，分别是体育中心商圈及东部新商圈。这两个商圈将会是对手还是朋友？天河区发改局的负责人表示，体育中心作为广州金融、服务业中心和高档零售业中心，无论在区位条件、交通重要性、以及产业发达程度，东部新商圈都无法与体育中心形成直接的竞争，东部商圈需主动寻找与体育中心商圈形成差异、互补的商机。
针对东部新商圈的发展，天河区发展和改革局专门组织了一批专家组对东部进行了实地考察，并编写了《“十一五”时期天河区东部新商圈发展规划研究》。
专家组认为，东部新商圈是体育中心商圈的分流和互补。东部新商圈是以吸引广州东部产业区和东部、北部居民的消费需求，这就避免了其与体育中心的辐射范围上的矛盾；另外，东部新商圈要发展集产品设计、展示、营销、物流综合功能的专业产品市场，如建材、果品、粮油副食等。而体育中心金融、现代服务、总部经济形态和石牌地区的华南IT产品市场，两者的发展定位上有所区别。
目前，体育中心商圈核心是体育中心周围，已发展成为有广州高档商品零售中心天河城、正佳等，还有天河北、体育东、西两路高级写字楼群，同时还有购书中心、体育中心等文体中心，成为广州新城市中轴线的地标，商圈辐射华南地区、珠三角及广州大都市圈。
专家组提出建议，东部新商圈应抓住“住宅禁商“政策形成的市场机遇，鼓励本地区写字楼向中小企业和创业型企业需求市场靠拢，成为广州市中小企业的商贸平台。
同时，东部新商圈还要对接本地房地产的开发、城郊旅游产业发展、文体综合产业发展和亚运机遇，拓展和延伸本地商圈产业链条。
前车之鉴
高起点规划很重要
东部新商圈该如何快速发展？天河区发改局负责人称，发展近20年的体育中心商圈经验可借鉴。就拿体育中心商业延伸的区域——石牌街，其IT及零售商业和酒店业等都带动了本地的商业功能。
石牌以太平洋电脑市场为起点，依靠规模性项目开发等，还依托广州中心区地位做华南电子产品基地的营销终端和物流中转，目前已成为全国影响力第二的IT产品市场，集产品批发、零售、物流中转和新产品展示、营销等多项功能为一体。同时，IT企业还将集团年会和新产品发布会放在石牌附近的酒店进行，这就直接带动了本地商业功能的深化，实现了商旅结合的链条化发展。
目前石牌已形成了好又多、摩登百货、天河娱乐广场、天河购物中心等较大型商场和石牌东路商业街等商务热点区。总统、广武、华威达、国防大厦等大型酒店和众多低档的旅业，为当地的产业发展提供了良好的配套支持。
但是，石牌发展的最大教训是由“城中村”引发的商业街低档次、治安混乱、城市布局不协调等越来越成为区域发展和升级的瓶颈因素。
该负责人表示，东部新商圈一方面要借鉴石牌的成功经验，另一方面也要吸取发展过程中的教训。从城市区域拓展和城区功能深化的高度，以高起点规划，标准建设为起点，控制和改造好“城中村”因素，消除未来城市布局和功能发展的“节瘤”。

访谈
东部新商圈成熟周期不用20年
如何改造“城中村”？如何解决东部新商圈道路设施建设缓慢问题……昨日，记者就目前制约东部新商圈发展存在的问题，采访了天河区经贸局局长廖国胜及天河区发展和改革局局长何松江。
记者：天河提出要在五年内初步建成东部新商圈，那么如果要建成一个成熟的商圈，大概需要多少年的时间？
廖国胜：目前东部新商圈属于低密度商圈，相比体育中心这一高密度的商圈，发展的空间很大。而且，东部的条件也不错，有合理科学的发展思路：先建交通，再建商圈；而并非像体育中心，先初步形成商圈，再规划交通网络。
但目前东部的龙头企业不多，没有形成一定的商业规模和氛围。且它的发展进程与广州推进亚运会筹备工作紧密联系。可以肯定的是，目前东部新商圈已初步成型。
何松江：形成成熟商圈的周期应该要10年至15年左右。因为就目前来看，东部新商圈的交通网络体系是比较完善的，在东部范围内或邻近地区汇聚了广州市五大公路出口，广园快速、华南快速、环城高速等广州市内快速线、地铁等，给商贸业发展提供了优异的交通条件；同时，东部城市功能和景观布局也有了初步的雏形。对比1987年建成的体育中心，无规划，自发形成。经过近20年的发展后，有了目前集休闲、文体、购物等多功能为一体的商业圈，但交通等问题日益突现。东部新商圈的起点高、条件好过体育中心。所以，我认为东部新商圈的成熟周期应该不会超过20年，大约在10至15年之间。
记者：未来五年，阻碍东部新商圈发展的“拦路虎”是什么？针对发展中存在的问题，该如何解决？
何松江：我要提三个存在问题。一是土地问题，天河东部的许多土地属于农村集体所有制，这些土地的开发利用由村民或集体进行，但有些土地已经转移了产权或开发的权限受到控制，有可能出现开发利用不当的弊病；二是现存基础设施和商业设施尚未完善。如东圃商业街未能南北贯通，车陂路商业街改造缓慢、中山大道车陂路口、广汕公路奥林匹克中心段及其他路段，高峰期塞车现象严重；三是商业街档次偏低、专业市场过于分散，配套的不够合理导致了目前的东部新商圈仍没有形成一个整体。
对于土地问题，我认为应该整合土地资源，将农村集体留下来的用地，国有企业所用的工业用地，转化为商业用地。
针对“城中村”改造问题，根据天河的“十一五”规划，我区提出要在三至五年时间，完成冼村和猎德两个“城中村”的改造工作，打通东圃大马路的南段，改造这一带的交通瓶颈，带动公共配套设施和城市景观的建设。同时，还将车陂、前进、珠村等“城中村”改造纳入东部新商圈的整体规划中，使得商业集聚区的建设与旧村的改造同时进行。也可以通过土地功能转变和再开发，引入规模效应较大、品牌知名度更强的项目替代、带动、整合车陂沿线的专业市场。
记者：天河东部的崛起将对天河乃至广州带来什么影响？
廖国胜：东部新商圈从战略规划来看，也是处于广州市东进的重要结合点上。它背靠广州市天河经济商圈，辐射萝岗区、黄埔区。发展东部商圈将有利于分流现有广州市中心的商流，完善大都市商业布局。目前，广州商流过度集中在单一的都市级核心地带，借助东部商圈来承接和支援体育中心商流，能够有效减轻中心区交通、治安等方面压力，进而带动北部、东北部次级商业布局有序发展。加快城市化的均衡发展。

专家商家齐议东部新商圈
天河区在“十一五”规划中将建设东部新商圈列为重点工作后，东部新商圈的发展思路更加清晰。专家及商家是如何看待这一新商圈的前景及意义的？

黄永志(广百股份董事总经理)
东部新商业圈的前景是广阔的，特别是2010年亚运会将带动整个东部消费力的提高。至于一个成熟的商圈，它不是做出来的，而是培养出来的，它的形成至少需要5年的时间，必须具备足够的居民、消费者、外来者、商务中心等资源，形成一定消费氛围。发展近20年的体育中心商圈，目前已成为广州最具魅力及影响力的商业圈，它不但辐射广州，而且影响省外及整个华南地区，其高密集度在全国来说也是少见的。如果东部新商业圈也有商机，广百是一定会考虑入驻的。

刘云亚(广州市城市规划勘测设计院高级规划师)
从广州市商业中心布局的情况来看，上下九、长堤、人民南、北京路、东山口、天河南这一带形成了商业中心。但从天河中心往东，中间十几公里的范围内没有形成成型的集中的商业中心和商圈，所以说市场的空间需要在这里形成一个商圈。
从对广州市的作用来看，广州市整体空间战略中，尤其是“东进”战略的形成，对拉开城市空间结构、疏剪老城区的人口有重要的意义。从产业的结构提升来说，可以提高天河区的产业，对传统的第三产业，北部的高新技术产业、房地产产业都有很好的带动作用。所以，东部商圈的建设对城市空间的功能完善，尤其是天河区东部和中部的居住综合区域的完善有非常重要的意义。往东可以辐射到东莞、往南可以辐射到番禺，承担了广州市区域扩展的任务。

钟朝晖(美居中心副总经理)
美居中心、美居中心·花花世界、美林家居世博园，在天河形成三足鼎立之势。沿着黄埔大道，以这三家为节点，整个产业带已形成L形。美居中心是L最上的点，花花世界是最后一点，而中间的连接点就在美林。美林如果能成功经营，会帮助花花世界带动整个天河东部的产业，形成东部的利好形势，实现产业的成功东拓。天河东部产业成熟后，也更方便珠江新城的美居改建未来的高德中心。

黄华军(广东省连锁经营协会会长助理、华南商业网总裁)
东部新商圈可不能再上演体育中心商圈的错误：之前缺乏政府的统一规划，商圈自发形成。如今，体育中心欲拓宽产业圈、改善交通状况等，难度很大。所以建立东部新商圈，有个科学合理的发展规划非常重要。

据了解，近年来，东部的房地产价格也是节节升高。如美林湖畔、盈彩美居、城市假日园、骏景花园等，一手房价从三年前的4000多元／平方米，如今不少已达到1万元／平方米。同时，二手房价也在上升，天河东部已成为广州人投资居住的新首选之地。天河经贸局的负责人称，东部商圈已初步形成。

唉...

呵呵

呵呵，明知道是報紙上的炒樓帖，看了還是挺高興。。。