主题：怎样追讨延迟交楼违约金（问答）？

怎样追讨延迟交楼违约金（问答）？

1、业主问：开发商交楼应当提供什么文件？
   王美舟律师答：以合同约定为准。如果合同第八条或者第十一条（新版）约定以“1、该商品房经验收合格。”或者“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件的，开发商依法应当提供由广州市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其它情况以上述条款以及补充协议约定为准。
2、业主问：开发商不出示上述文件原件怎么办？
    王美舟律师答复：业主可以通过特快专递发函催告开发商出示上述文件原件，开发商不予答复的，视为不具备原件，将承担相应的延迟交楼违约责任；开发商答复的，视答复情况协商处理。
3、业主问：开发商不具备约定的交楼文件，我有权拒收房屋，要求其支付违约金吗？
   王美舟律师答复：是。
4、业主问：收钥匙就视为收楼吗？我收楼了还能追讨违约金吗？违约金的起止时间怎样计算？
  王美舟答复：收钥匙就视为收楼，除非另有约定。业主收楼后可以追讨延迟交楼违约金。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满之日，截至时间是收楼之日，双方另有约定（如计算至开发商具备收楼文件之日）的，按照约定处理。
5、业主问：开发商延迟交楼，要求与业主签订补充协议妥当吗？
   王美舟律师答复：业主最好咨询律师后才签订有关的补充协议。业主除了在补充协议里尽量写明计算标准、金额、付款年月日、交楼年月日、违约责任标准外，还应当写明：“出卖人没有履行或者逾期履行本协议约定的部分或全部义务的，本协议终止，双方仍然按照《商品房买卖合同》及其补充协议有关规定执行，除非买受人作出相反的书面表示。”
6、业主问：开发商的房屋质量存在问题，我能拒绝收楼，要求赔偿损失吗？这时需要注意什么？
   王美舟律师答复：可以。业主注意通过公证、拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。
7、业主问：如果诉讼需要多少费用？证据难找吗？需要很多时间吗？
王美舟律师答：诉讼费用包括：（1）开发商营业执照查询费60元；（2）诉讼费＝计算至起诉日的违约金×4%＋10元；（3）如果委托律师，律师费是业主拿到现款后按照约定比例支付。业主委托律师时需要与律师见面一次，领款时去一次法院，共两次，其他全部由律师代劳。证据在业主手中均有。
（广东佳思特律师事务所王美舟律师文）
8、业主问：延迟交楼的官司最迟在什么时间可以打？
王美舟律师答：2年，从实际收楼之日起算。但是越早起诉越好，这样交费少，收钱快。

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