主题：房价成本分析（仅供参考）

greatwaller

发表于2008-09-08

某沿海开放城市的一个旧城改造项目，大约64亩，规划容积率是3.5，建筑面积近15万平方米。该旧城改造项目里包括一个医院的安置。最终计算的楼面低价是1800元/平方米。建成后住宅售价约为8000元/平方米，商铺售价为20000元，住宅面积11万平方，商铺面积4万平方。旧城改造项目被认为赢利能力较强的项目，也是开发商争相争夺的项目。在该市的其他类似位置，楼面地价基本在4000元左右。
二、成本列表（忽略较小费用）单位：元/平方米
1、土地成本 1800
2、土建成本 1700（建筑为高层，与设计方签定协议含钢量控制在50kg/平方米以下，去年年底大约为1300元。
3、绿化费用 50
4、各种管理费、配套、规费、七通一平等等累计 100
5、土地增值税按照优惠政策，假定项目的增值率为25%，增值税率为售价的
25%*（30%-20%）= 2.5%，一般按照售价的1%预缴，最终实际缴纳税率一般在3%，即：
住宅：8000*3% = 240 商铺：30000*3% = 900
6、销售费用 0.5%，即住宅8000*1.5% = 120 8000*1.5% = 120 商铺30000*1.5% = 300
8、财务费用不管通过什么途径，房地产企业肯定要贷款，贷款利息，保守估计为每平方米100元

以上合计：住宅4110元，即每平方米的成本为4110元。
商铺4110元，即每平方米的成本为4950元

三、项目的利润率
1、项目的利润率
住宅（8000 – 4110）= 3990元/平方
商铺20000-4950=15050元/平方
2、企业所得税按照25%的利润率计算（税务机关能够接受的最低利润率），税率25%，每平方米应承担所得税为：住宅：3990*25%*25% = 250 商铺：15050*25%*25% = 940
3、净利润：住宅：3990-250=3740元/平方
商铺：15050-940=14110元/平方
4、利润率：住宅：3990/4110X100%=97%
商铺：14110/4950=285%
平均利润率：（97X11万平方+285X4万平方）/15平方=146.8%
注意一点：如果协议拿地，每亩20万，一亩666平方，每平方300元
大概住宅成本2500---2600元即每平方米的成本为2500--2600元
住宅销售价格平均：7000元
住宅利润率：每平方（7000－2600）/2600=165.38%

请问大家这样的估算对不对呢

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