主题：疫情之后，粤港澳大湾区楼市怎么走？？？

  这些天宅在家的全国人民，经历了花大钱买口罩，那么对于我们经常吃的，米油面肉蛋的物价怎么样呢？

前天，中华全国供销合作总社发了出一条倡议。

这个听起来很有年代感的组织，实际上是国务院主管的重要的民生供给部门。通俗理解，我们生存的基本物资--包米面油禽肉蛋蔬菜水果这些农产品和生活物资，都是由供销总社来调度调配的。

倡议要解决什么问题呢？ 

保供应、稳物价、保春耕和惠民生

有人说现状是：疫情期间，所有人居家隔离，严格防控人口流动，正常的生产和销售停滞，供应大减，需求却没有削弱，必然会造成物价上涨

那么究竟会不会呢，我们接下来一起看下。

上涨了吗？确实是。还会上涨吗？还会。

国家统计局前天公布了1月CPI指数，同比上涨5.4%。PPI同比上涨0.1%。

有粉丝问，这样下去，又要通胀了？

不对，我们遇到的不是通胀，可能是更可怕的滞涨。

衡量通胀有两个指标，一个是CPI,一个是PPI。

CPI是居民消费价格指数，说人话就是人们感知物价的涨跌，PPI则是企业生产成本变化。

比如说，村口卖煎饼的老王，生产卤蛋的老赵常年找隔壁村的小周买鸡蛋，这年突发禽流感死了很多鸡，小周的鸡蛋价格就贵了。老王老赵只能提价，将增加的成本转嫁到消费者理发师小张身上。

所以生产成本PPI的上涨，会带来商品上涨CPI.

煎饼卤蛋涨了以后，老王老赵有钱了，也愿意去理发店去做拉风发型，没事去小酒馆的老吴哪儿吃饭喝酒。理发店生意好了老板也会给小张多发工资，全部人都很开心。

所以，良性的CPI也就是物价上涨有助于提高收入，刺激村里消费，是一个正向的循环，对于经济有正面意义。

近十年，我们也经历了收入和物价的双提升，对于CPI没那么敏感，大家上杠杆买房，资产成倍增值，到处买买买，幸福指数很高。

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但这种高幸福指数的生活很快就要改变了。

隔壁镇的老A吃了野味，得了肺炎。这个肺炎传染性特别强，而且没有特效药。家长担心家里人的安全，要求各村镇封锁道路，保障村民安全。

由于疫情影响封村，小周的鸡饲料运不过来，盘算了一下，决定把几千只小鸡活埋。活埋小鸡，损失的只是时间和蛋钱，继续喂养，疫情不结束，鸡也没法卖，损失蛋钱、饲料、时间和人工。

处理完之后，小周只剩300只成鸡生蛋了，他肯定要把损失的成本加到鸡蛋里。鸡蛋属于硬通货，煎饼摊的老王，卤蛋厂的老赵和村里的大婶们都需要鸡蛋，所以小周的鸡蛋高价也能卖得出去。

出现这种状况的不仅仅是小周，村里常年给镇上供应生鲜鸡蛋牛奶水果蔬菜的，大家的境况都差不多，剩下的存货，价格肯定得涨。

小卖部的阿花过年进了一大批水果全烂了，巨亏。隔壁村养小龙虾死了大半 。酒馆的老吴没人消费，每个月还得付员工工资和房租。卤蛋厂老赵本来要卖到国外的，结果外国的条件也不好，也不好卖。大家都没钱去老王那里买煎饼，也觉得头发剪不剪无所谓，所以老王小张也失业了。

上面我们说过，良性的缓慢通胀有利于经济，物价涨企业有利润，大家都能挣到钱，并不可怕。现在的状况是，东西虽然都上涨了，但是阿花，老吴，老周老王小张都没挣到钱，这就进入了滞涨。滞涨情况下钱少东西贵，为了保证能活下去，一些可有可无的东西就不买了。

通胀是物价上涨，收入提升，滞涨是物价上涨，收入不涨。由于收入不涨，人们趋向于少消费，经济会变得萧条，失业率上升。这是家长不愿意看到的，所以供销总社才提出保供应，稳物价，保春耕和惠民生。

这次疫情对于全中国的经济影响极大，所有人都会受到震荡，首当其冲的，就是生活物资肉蛋油面牛奶蔬果上半年即将要全方面涨价。

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GDP进入到滞涨后很可怕，整个社会都会陷入低迷，村民对于未来没有希望，不敢消费，连孩子也不敢生，这样家庭就毁了。家长为了拉动GDP，会使出另外两招，也就是GDP三驾马车中的出口和投资。

把东西卖到国外去，挣外国人的钱，出口挣到钱，大家敢买买买，GDP也会转起来。但国外现在条件都不好，加上家长和隔壁的家长吵架，出口能拉动的也够呛。

最后只剩下投资了。

疫情后，镇上和村里都元气大伤。镇上想改变这种局面，想了个办法，在边上圈出了一块地，规划修建地铁，高速公路，学校，医院，造房子等。钱呢，先找家长借，以后慢慢还。

这招真有效。

投资修地铁建学校，需要很多工人。闲着的人都可以去镇上上班，工资管够，反正都是找家长借的钱。这些人又要吃煎饼，做头发，这样闲着的老王和小张就有工作，又有了花钱的动力。

投资（基建、房产）是拉动GDP的最后武器，必要的时候，还是得用。只要有需求，愿意消费，那么GDP就能滚动起来。

房产是中国GDP的支柱行业，紧密联系的有金融业、自身养活着代理、置业顾问等数量庞大的服务业人员。上游有钢铁，水泥等原材料，下游有家电，装修等行业，下游的下游还有很多产业。所以记住，投资、基建，并不是在保房价，而是上下游的产业链。

回到村里的故事。

村里毕竟落后，还是镇上条件好，生个病，医生水平也高，小张随便去当个发型师TONY，工资也很不错。大家都想留在镇上，但资源是有限的，怎么办呢？

找开发商买房。镇上规定，先来的人花钱买了房子就能优先在镇上读书，摇号买车。所以村里的人陆陆续续都来镇上买房了。

卖房的钱，开发商一大部分支付镇上买地和其他的税费费用，一部分付上下游企业的工资，扣除成本，获得一些利润，再去找镇上买地。镇上拿到卖地的钱，再分批去找家长还投资欠下来的债务。

员工们有收入了，有钱去消费了，闭环又滚起来了。

这就是地产GDP背后的逻辑。

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但是家长也很难。

镇上觉得卖地来钱快，也需要来钱搞发展，地价一年年上涨，房价一年年贵。村里的人发现镇上生活条件好，也纷纷去买房，导致镇上的房价涨的很快。

随便买卖房子就能挣到很多钱，大家都觉得买房能挣钱，不专心搞事业了。

假设老赵专门吵房，不开卤蛋厂了，那么调料厂和包装厂都会没有生意，经济又不好，下游的种植、化工也会很惨。

很快家长就发现不对了，大家买房都找自己借钱，觉得搞事业辛苦还是买房赚钱，越多人买房价越高，万一出风险了，断供了最大的伤害还是自己，所以要求严控房价涨幅，提出房住不炒。

问题又出现了。

例如一套房产，出租收益是1%,贷款成本是5%，如果房价横盘不涨，买房就是亏本的，每年掉血4%。

为什么租金收益那么低，近两年还横盘，大家还买房呢？

因为游戏是村民、镇上和家长一起玩的。镇上的地一年比一年卖的贵，家长每年也发很多钱，不买房就亏，买了房虽然不一定赚，但只要有下个村民来接手，还是能保证收益的。

所以，信心和预期很重要。

当有一天大家觉得银行要倒闭，全部人都去挤提，那么这个银行就真会倒闭，但如果大家都对银行很有信心，那么银行就会持续的经营下去。

同样的道理，如果所有人都觉得房子涨不上去不能带来收益还每年掉血，大家就会放弃这个投资品，不买或者抛掉。没有人去买房，开发商也不会建项目，政府的地卖不出去，没有钱搞基建和民生，大家的幸福感也会直线下降。这样，闭环就滚不起来了。

换言之，每年房子必须有4%的涨幅预期（房贷利率-租房收益），才能让大家不抛盘。

如果房价持续不涨，对哪些群体的影响最大呢？

持有房的业主：房价涨不上去，付出的利息没法在房租中增回来，业主想变出现金更换其他的投资品。所以长期横盘，卖房居多，房子卖不起价。

开发商：房JIA涨不上去，利润少，会倾向于少拿地。为了保证利润，只能在可控的环节内去压缩预算，把损失摊薄到大家身上。这样就会产生质量有问题的房子和影响上下游的收入。

银行：房JIA涨不上去，开发商不愿意拿地，不放钱给信用好的开发商，要把钱借给随时可能倒闭的小实体企业？不行不行，风险太大，还是放给有接盘侠的开发商好一点、

政府： 房JIA不涨，土地涨价，开发商没钱赚就会不拍，那就没有收入。要不就降价卖地，要不就一起把盘子弄热。卖地才能有钱，有钱才能图发展，有了发展才能吸引到更多人来建设接盘。

国家：房地产低迷，经济受到影响。如果实体经验发达的话，没有问题，但是实体经济也不景气的情况下，各方面要用钱，也只能睁一只眼闭一只眼。如果房地产目前暴跌雪崩，那上下游捆绑的行业影响太大，万万不行。

所以房JIA上涨符合绝大部分群体的利益，只是必须控好幅度，防范金融风险。这才是房住不炒的核心逻辑。

刺激信心的政策，俗称救市。

降低贷款利率，放松重要区域黄埔和南沙的人才限购，释放优秀地块，规划利好，都是在刺激信心。就算本土不敏感，全国也会有资本蜂拥而至。

看到这里，你应该能明白为什么接下来肺炎之后，广州的房价还有一波上行行情了。

疫情带来的影响还在持续，不管是制造业强省大湾区还是长三角，谁都不能避免。全国很多城市已经在严控疫情的情况下复工，目前看来，第一季度的GDP肯定凉凉，第二第三季度，政府最重要的工作是仍然是提振信心，释放政策。

疫情影响到经济复苏还有一段周期，这是重要的窗口期。目前众多售楼部在线上释放了一些折扣，但是由于防疫还没有到最终阶段，部分的开发商还会有所保留。当线上售楼部没有太多成效后，疫情将要可控的节点，去售楼部就能抓到比较好的折扣。刚需可以趁低入手，但是一定要确保手上有2年的房贷和生活流动资金。

最重要：虽然经过托市和刺激，广州能吸来全国的资金补血，房地产会有回暖，利好资产市场，但是整个大环境和形式还不容乐观，下行趋势明显，全国都要在转型的路上走很久。

动荡的阶段，与收益相比，重要的是安全和稳定。抄底重要，安全更重要，个人抗风险能力和现金流才是续命的根本，不然买了房，却断了供，白忙一场。

长久来看，广州作为一线，仍然是最安全的城市之一。

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