主题：广州南沙，这可能是普通人最后能上的国家新区了

（一文读懂南沙）

我的朋友老王最近决定入户广州了，他要趁着市场还没扑腾起来，在当红最热经济最强的大湾区进行抄底，十年以后躺赢成高端玩家。

老王托我看一看，为什么大湾区C位的南沙，房价还追不上隔壁的东莞和珠海？

放眼望去，环珠江口区域，皆是是GDP王者级别，  在以房价匹配城市级别的时代，广州南沙竟然还有1字头的确有些清奇。作为广州副中心，粤港澳合作示范区，自贸区，湾区C位出道，红利一波波释放，得天独厚占据天时地利人和。可同比珠海横琴4万+.，前海10万+，南沙为何还在2万徘徊？不仅如此，还在随着自媒体大V唱衰广州的同时，留下有坑慎入的争议之名。

粤港澳大湾区实际上是环珠江口发展的一个经济区域带。改革开放以来，地区生产总值连续30年位居全国第一,全球排名13。湾区概念的提出，主要是做强区域融合经济，利用好港澳对外的先天优势，解决港澳问题，打造世界级城市群名片。

2015年，广东自贸区获批。

湾区3个自贸区的价格太有迷惑性，来仔细梳理一下。

南沙区占地面积803平方公里，均价2万+

横琴新区106.46平方公里，均价4万+

而深圳前海，仅仅只有15平方公里，均价近10万。

老王很快就发现了其中的问题，南沙太大，是横琴的近8倍、前海的53倍！

填海而出的深圳前海寸土寸金，价格乘火箭而上是必然之势，横琴依托珠海滨海度假休闲城市，必然要高过主城区，而南沙，因为大量的可规划空间反而拉低了自贸区的均价。

根据贝壳指数，2019年南沙新房均价21105元/平。

这样看来南沙并没有不涨，从14年的新房均价1万到如今的2万，涨幅率远高于横琴。

 南沙区位和售价

背靠广州 毗邻佛山、中山、隔海望东莞深圳 香港 、珠海、澳门的南沙，当之无愧的湾区C位。同比周边房价，不提广州深圳，尚赶追不上东莞松山湖、佛山千灯湖、珠海香洲，持平广州部限购增城朱村区域，略高于临深片区惠阳大亚湾。

极高的规划和相较较低的房价，让不能买的外地人民老王来看，剩下的只是门槛问题了！但我们知道，房屋升值除了通货膨胀因素以外，在于在共同的愿景预期。

从先天条件来看，南沙的区位优质，一手均价21105元（贝壳指数），现蕉门河成熟板块仍有18000起的住宅供应，同比广深核心区，处于低位，横向比较与全国二线省会价格中等区域齐平，却享有湾区规划加持。理论上，只要大湾区的红利持续释放，广州产业以及人口吸引力以及一线地位维持不变，南沙的预期将一直存在。

这也是南沙大热被人看好的原因。

区位和价格

背靠广州 毗邻佛山、中山、隔海望东莞深圳 香港 、珠海、澳门的南沙，当之无愧的湾区C位。同比周边房价，不提广州深圳，尚赶追不上东莞松山湖、佛山千灯湖、珠海香洲，持平广州部限购增城朱村区域，略高于临深片区惠阳大亚湾。

极高的规划和相较较低的房价，让不能买的外地人民老王来看，剩下的只是门槛问题了！但我们知道，房屋升值除了通货膨胀因素以外，在于在共同的愿景预期。

从先天条件来看，南沙的区位优质，一手均价21105元（贝壳指数），现蕉门河成熟板块仍有18000起的住宅供应，同比广深核心区，处于低位，横向比较与全国二线省会价格中等区域齐平，却享有湾区规划加持。理论上，只要大湾区的红利持续释放，广州产业以及人口吸引力以及一线地位维持不变，南沙的预期将一直存在。

这也是南沙大热被人看好的原因。

规划极高

区位和价格并不能决定项目的后期绝对增长值，真正的决定要素，还在于区域规划、配套设施以及产业加持。

南沙定位规格极高，定位为广州副中心，滨海新城，粤港澳合作示范区。从功能上来说，要成为湾区交通中心，大湾区综合服务功能核心区，产业上发展高端制造（汽车船舶）、国际航运、试水特色金融、高端服务旅游业。

简单来说，南沙要在发展自身产业的同时，成为大湾区辐射中心，粤港澳融合形象名片。与前海自贸区经济名片不同，门户型的南沙会更多元，既是粤港澳融合区，也是湾区乃至国际特色的商贸区，发展旅游休闲、文化娱乐、健康疗养、奢侈品购物等高端服务业。

湾区发展纲要中重点提出：未来湾区要构建一小时轨道交通圈。

目前，广州往东的虎门二桥正式更名南沙大桥，将于今年中启用，通往东莞长安以及深圳宝安机场将缩短10公里距离，大大缓解虎门大桥压力。

广深港高铁已于2018年底开通，从广州南站出发，经过南沙庆盛 可以通达东莞深圳以及香港西九龙，全程仅需一小时。

而根据广州铁路枢纽总图规划和珠三角城际轨道交通线网规划，南沙区另规划有深茂铁路、赣深客专南沙支线等国铁线路，以及肇南城际、中南虎城际、广中珠澳城际等城际轨道线路。理论上，可实现南沙与深圳、东莞、中山、佛山珠海等邻近城市半小时互达、与珠三角主要城市1小时互达的目标

而对内，后期通过高速地铁，南沙副中心将实现半小时直达广州中心城区以及重点经济发展区域。南沙新区与中心城区珠江新城、白鹅潭经济区、番禺万博、金融城、琶洲电商总部、科学城、知识城以及广州南站、白云机场等重大经济中心和交通枢纽做到快速轨道衔接（地铁18号线、22号线以及知南线进入提速或规划环节）。

如此看来，珠三角重点城市、广州重点交通枢纽、经济发展区域将全线与南沙打通，南沙将成为真正的湾区交通枢纽中心。

便捷的轨道交通会带来资本、劳动力、技术的自由转移，引发经济增长效应，而金融贸易等资金密集型产业以及服务业还有人口会会趋向于中心区域聚集。对于打造意图高端休闲文化服务业的南沙，无疑是如虎添翼。

粤港澳大湾区实际上是环珠江口发展的一个经济区域带。改革开放以来，地区生产总值连续30年位居全国第一,全球排名13。湾区概念的提出，主要是做强区域融合经济，利用好港澳对外的先天优势，解决港澳问题，打造世界级城市群名片。

2015年，广东自贸区获批。

湾区3个自贸区的价格太有迷惑性，来仔细梳理一下。

南沙区占地面积803平方公里，均价2万+

横琴新区106.46平方公里，均价4万+

而深圳前海，仅仅只有15平方公里，均价近10万。

老王很快就发现了其中的问题，南沙太大，是横琴的近8倍、前海的53倍！

填海而出的深圳前海寸土寸金，价格乘火箭而上是必然之势，横琴依托珠海滨海度假休闲城市，必然要高过主城区，而南沙，因为大量的可规划空间反而拉低了自贸区的均价。

区位和价格

背靠广州 毗邻佛山、中山、隔海望东莞深圳 香港 、珠海、澳门的南沙，当之无愧的湾区C位。同比周边房价，不提广州深圳，尚赶追不上东莞松山湖、佛山千灯湖、珠海香洲，持平广州部限购增城朱村区域，略高于临深片区惠阳大亚湾。

极高的规划和相较较低的房价，让不能买的外地人民老王来看，剩下的只是门槛问题了！但我们知道，房屋升值除了通货膨胀因素以外，在于在共同的愿景预期。

从先天条件来看，南沙的区位优质，一手均价21105元（贝壳指数），现蕉门河成熟板块仍有18000起的住宅供应，同比广深核心区，处于低位，横向比较与全国二线省会价格中等区域齐平，却享有湾区规划加持。理论上，只要大湾区的红利持续释放，广州产业以及人口吸引力以及一线地位维持不变，南沙的预期将一直存在。

这也是南沙大热被人看好的原因。

粤港澳大湾区实际上是环珠江口发展的一个经济区域带。改革开放以来，地区生产总值连续30年位居全国第一,全球排名13。湾区概念的提出，主要是做强区域融合经济，利用好港澳对外的先天优势，解决港澳问题，打造世界级城市群名片。

2015年，广东自贸区获批。

湾区3个自贸区的价格太有迷惑性，来仔细梳理一下。

南沙区占地面积803平方公里，均价2万+

横琴新区106.46平方公里，均价4万+

而深圳前海，仅仅只有15平方公里，均价近10万。

老王很快就发现了其中的问题，南沙太大，是横琴的近8倍、前海的53倍！

填海而出的深圳前海寸土寸金，价格乘火箭而上是必然之势，横琴依托珠海滨海度假休闲城市，必然要高过主城区，而南沙，因为大量的可规划空间反而拉低了自贸区的均价。

根据贝壳指数，2019年南沙新房均价21105元/平。

这样看来南沙并没有不涨，从14年的新房均价1万到如今的2万，涨幅率远高于横琴

南沙区位和售价

背靠广州 毗邻佛山、中山、隔海望东莞深圳 香港 、珠海、澳门的南沙，当之无愧的湾区C位。

极高的规划和相较较低的房价，让不能买的外地人民老王来看，剩下的只是门槛问题了！但我们知道，房屋升值除了通货膨胀因素以外，在于在共同的愿景预期。

从先天条件来看，南沙的区位优质，一手均价21105元（贝壳指数），现蕉门河成熟板块仍有18000起的住宅供应，同比广深核心区，处于低位，横向比较与全国二线省会价格中等区域齐平，却享有湾区规划加持。理论上，只要大湾区的红利持续释放，广州产业以及人口吸引力以及一线地位维持不变，南沙的预期将一直存在。

这也是南沙大热被人看好的原因。

规划极高

区位和价格并不能决定项目的后期绝对增长值，真正的决定要素，还在于区域规划、配套设施以及产业加持。

南沙定位规格极高，定位为广州副中心，滨海新城，粤港澳合作示范区。从功能上来说，要成为湾区交通中心，大湾区综合服务功能核心区，产业上发展高端制造（汽车船舶）、国际航运、试水特色金融、高端服务旅游业。

简单来说，南沙要在发展自身产业的同时，成为大湾区辐射中心，粤港澳融合形象名片。与前海自贸区经济名片不同，门户型的南沙会更多元，既是粤港澳融合区，也是湾区乃至国际特色的商贸区，发展旅游休闲、文化娱乐、健康疗养、奢侈品购物等高端服务业。

 目前，广州地铁4号线已经全面开通，串联起天河、海珠、番禺以及南沙庆盛、蕉门、金洲、南沙湾板块。

庆盛板块定位为北部科技科创枢纽。香港科技大学分校已经确定落户兴盛，新鸿基已经进驻庆盛，届时将带来大批港企进驻。 目前投资70亿元的人工智能产业园也坐落于此， 同时庆盛也是南沙北部交通枢纽，现有广深港铁路从庆盛经过，后期南沙到达香港西九龙只需30分钟！

广州地铁4号线庆盛站早已开通，庆盛目前暂无楼盘在售，临近黄阁板块有万科 保利城等楼盘，价格18000-27000，需要公交接驳。

蕉门为区政府所在地，地铁已通，自贸区定位为中心服务区，一切配套尽已完备，万达广场也在其中。现阳光城、越秀等推货，价格18000起。

金洲以及进港大道区域为南沙传统老区，交通教育医疗齐备，同样生活十分便利。

蕉门金洲属于属于南沙成熟区域，也是二手房交易活跃区。

大岗东涌榄核三镇原归属番禺，后期划归南沙，拥有船舶制造等相关产业，距离南沙主城区较远，零星楼盘在售，价格2万+。价格高位，无产业利好，可忽视。

明珠湾起步区定位是未来的商务金融发展试验区，也是南沙CBD中心，将是南沙未来的城市名片，也是最有潜力的区域。主要分为灵山岛尖，横沥岛以及慧谷区域。其中横沥尚未开发，灵山岛尖的土地供应均有进入门槛和要求。

明珠湾起步区住宅目前仅有金茂湾二手在售，价格近3万。

 新房越秀金科尚未入市。

南沙湾板块为粤港澳科技创新合作区，拥有港口资源，主要发展商务经济、邮轮母港以及生态居住功能。目前价格是全南沙新房价格最贵区域，有时代等楼盘，价格3万左右。

南沙湾枢纽以及万顷沙定位粤港澳合作示范区以及南部交通枢纽，尚未开发，区域类仅有边缘有少数楼盘出售。

现有南沙各区供应中，有住宅用地供应的主要是庆盛黄阁、蕉门金洲、南沙湾以及大岗东涌榄核区域。

明珠湾起步区定位高，灵山岛尖和横沥岛规划均是商务用地，后期高速地铁18号线22号线均在横沥设站（两条线后期规划延伸中山珠海东莞），配套旁边住宅供应，靠近未来CBD，值得期待。

（灵山岛尖实景）

所见即所得区域：蕉门河 金洲区域

蕉门河作为南沙政府所在地，按照规划中的地铁南沙22号环县，3站可到达横沥 灵山岛尖，蕉门河区域目前城市形象打造已经非常完备，南沙的主要公共配套也都处在蕉门河范围， 居住氛围浓厚，目前均价2万+。

金洲进港大道区域是传统的南沙居住地，生活便利。

重要性划分（海港区块暂不列入）

中期

蕉门金洲板块>南沙湾区块>庆盛黄阁>明珠湾核心区块>大岗东涌榄核

中长期

明珠湾核心区块>南沙湾区块>庆盛黄阁>蕉门金洲板块>大岗东涌榄核

南沙区域一二手楼盘价格参考

老王最后明白，由于开发时间较短，区域面积过大。同比全国价格偏低等原因，南沙才成为了大热之地。 

1、同比前海横琴南沙，房产投资哪个机会更大？

南沙。

南沙是粤港澳大湾区融合的桥头堡，前海太小，横琴临近的澳门和珠海偏弱，唯有南沙，可规划面积大，临近湾区其他8城二区，四通八达，是粤港澳融合的最主要阵地，纲要定位粤港澳合作示范区。

重要的是目前价格较低，存在可期空间。

2.南沙的机遇和变数在哪里？

在我们的调查中，网友对南沙最大的吐槽是远，多年发展慢。

这里有两个误区，第一个是时间，第二个是基于对广州实力以及发展方向的质疑。

首先回答第一个：南沙是一个年轻的区域，2015年自贸区批复，2018年，南沙定位广州副中心，2019年，湾区发展纲要发布,也才3年的时间。如果由高房价在一开始便摧残掉城市的活力，蚕食掉年轻人的希望，应该不是政府所想要看到的。以资产投资3-5年变现的角度去否定南沙，这对一个刚起步定位的副中心是不公平的。

浦东新区从1990-1993决策到如今成为上海重要经济开发区，也经历了近30年的发展。广州的城市名片珠江新城，也是从1993年正式启动开发，2010年亚运会前夕初步形成，到如今经历10年的发展才成为广州如今的城市名片。

退回20年前的浦东，广州的珠江新城，有前瞻性的人，早已财富自由了吧。

其次是第二个：

南沙不仅仅是广州的事情，更是粤港澳大湾区合作示范区，涉及到港澳融合、开放性政策，这些都不是广州市政府能决策的。粤港澳湾区直接领导小组是中央政府，融合策略是顶层设计方案国家级战略，成败与否关乎港澳一国两制的解决。作为重要布局点的南沙，战略指导、执行推进每一步都需要向顶层汇报。

从这两个层面上来说，南沙占据较大的赢面。

3、如果产业再度错失  南沙会成为失败的鬼城新区吗？

纲要规划有成败，需要时间检验。

如南沙高新科创产业以及粤港澳融合并不十分理想，但南沙还有擅长的高端制造业、国际航运（广州港目前已经控股中山港、佛山港以及与湾区江门港、珠海港。东莞港签订了深度合作协议），广州更是著名旅游城市。

数千亿配套砸下去的城市面形象提升，配套的高端教育、高端医疗、便捷交通带来的人流，会推动岭南特色旅游、高端国际商贸，南沙也会是令人向往的一个文明程度极高的滨海旅游以及宜居区域。

对标南部宜居滨海便利城市珠海、厦门，目前二城可以预估南沙的起点。

4、南沙入手注意事项

投资房产还是稳字当头。

覆盖面大，接手人越多风险性才会降低。天河是全广州人的天河，但南沙成为全广州的南沙，湾区的南沙、全国的南沙还差放开限购的距离。

不过随着房产税的推进，限购也会逐步退出市场，这对于南沙，是很好的机会。

但相比全国其他城市，南沙需要与区域共成长，升幅稳步上扬，守得云开见月明，不追求暴击，作为一线城市的定点配置，休闲养老定居，南沙是非常优质的选择，放眼全国，很少有对标的区域和项目。

南沙核心区价格优质的商业项目也可以关注。

作为短线，南沙并不是好标的。3-5年的可以考虑远离南沙。长线明珠湾起步区横沥灵山岛尖预期至少8年以上，持有作为资产配置，相信必然会有所收获。

关注南沙,有进一步想了解的网友， 可以咨询我！

联系请+V 卢先生  131 6834 1577，

 请注明论坛，欢迎交流合作！！