在不少竞争对手看来,被地产大佬冯仑奉为学习偶像的凯德集团是一家令人敬畏的地产公司。尽管电子商务以“咄咄逼人”之势抢夺市场份额,大型购物中心不断转让出售,传统零售商业的未来似乎岌岌可危,但外界的起落似乎都与凯德无关,它照样踩着自己的节奏买地、开业、收购和扩张。南都记者近日获悉,该集团2013年耗资22亿元收购的广州首个商业项目凯德广场·云尚正进入收尾阶段,预计将于今年12月开业。
事实上,中国连锁经营协会会长郭戈平曾预言,中国购物中心在2015年将达到4000家,而广州今年下半年也将有95万平方米的商业项目问世,不少商家将面临规模过剩及招商运营危机
定期增值改造带来新动力
在万通、万科等地产大佬眼中,凯德特有的房地产信托基金的融资模式是其发展的源动力和终极武器,但南都记者采访中留意到,支撑这一庞大金融系统良性运转数十年的运营经验才是其不同于其他商家的核心秘笈。
为了稳定的收益,许多购物中心目前要么采用收租,要么采用高保底扣点模式,而品牌租户的生意好坏似乎与业主无关。但“我们并没有把自己当做被动的包租公,而是主动扮演资产管理者的角色。我们是租户的合作伙伴,与租户联手合作,经济利益达成一致。”卢志昇透露,今年初,凯德商用的收入增长一部分正是源自于此。据悉,今年上半年,凯德在华商场租户的营业额上升了约12%,客流增长约5%,平均回报率约6%。
南都记者了解到,在跟商户签约时,凯德商用会为未来的改造“留一手”。“零售租户租约为2-3年,餐饮租户为5-6年,我们会错开品牌商租约到期的时间,每年到期租户比例有20%-30%。”卢志昇表示,这为品牌调整、位置调换以及大铺切小铺预留了空间,“毕竟经过几年运营,商场需要进化,而开业初期很难一步到位。而随着互联网的发展,这个改造的周期越来越短。”据悉,此次凯德投资22亿元收购云尚项目后,额外投入上亿元进行了装修、机电、照明、消防等改造。“与住宅地产不同,商业地产虽然改造增加了成本,但未来30多年都是我们自己在经营,而通过改造可以释放项目之前的潜在价值。”
商业规划从消费末端倒推
有统计显示,目前我国已开业的购物中心达3500多个,每年平均新增开业购物中心350个,但随着每年10%以上的增速,购物中心的客流量却逐渐下降,某大地产商旗下购物中心平均日均客流只有5.2万人次。
广州购物中心仍有空间
今年下半年,广州将迎来包括天环广场、星港城、富力海珠城、奥园城市天地等10个购物中心新项目,总建筑面积约95万平方米。这无疑再度引发广州购物中心是否过剩的质疑。
不过,即便如此,广州新项目却并非越大越好。“商场太大,消费体验不会太好;但太小,连200个铺位数都没有,可逛性和丰富度会有局限。从我们在新加坡的开发经验来看,区域中心地段以8万-9万平方米的项目为佳。”卢志昇表示,所有消费者都有就近消费的特性,为此购物中心设计开发时尽可能务实,定位在辐射半径3-5公里的消费人群即可。虽然认为广州是个超大型市场,但卢志昇认为,各区应该对市场细分。比如天河、白云、番禺等核心区域完全可消化掉新供应面积,增城、萝岗人口密度略低,消化起来有一定难度,而越秀、荔湾因建筑饱和度太高,难有新项目面市
购物中心
这是啥啊
这么多
广州消费力这么大？
广州人多啊
需要吗
真的吗
消费者哪有那么多
在不少竞争对手看来,被地产大佬冯仑奉为学习偶像的凯德集团是一家令人敬畏的地产公司。尽管电子商务以“咄咄逼人”之势抢夺市场份额,大型购物中心不断转让出售,传统零售商业的未来似乎岌岌可危,但外界的起落似乎都与凯德无关,它照样踩着自己的节奏买地、开业、收购和扩张。南都记者近日获悉,该集团2013年耗资22亿元收购的广州首个商业项目凯德广场·云尚正进入收尾阶段,预计将于今年12月开业。
事实上,中国连锁经营协会会长郭戈平曾预言,中国购物中心在2015年将达到4000家,而广州今年下半年也将有95万平方米的商业项目问世,不少商家将面临规模过剩及招商运营危机
定期增值改造带来新动力
在万通、万科等地产大佬眼中,凯德特有的房地产信托基金的融资模式是其发展的源动力和终极武器,但南都记者采访中留意到,支撑这一庞大金融系统良性运转数十年的运营经验才是其不同于其他商家的核心秘笈。
为了稳定的收益,许多购物中心目前要么采用收租,要么采用高保底扣点模式,而品牌租户的生意好坏似乎与业主无关。但“我们并没有把自己当做被动的包租公,而是主动扮演资产管理者的角色。我们是租户的合作伙伴,与租户联手合作,经济利益达成一致。”卢志昇透露,今年初,凯德商用的收入增长一部分正是源自于此。据悉,今年上半年,凯德在华商场租户的营业额上升了约12%,客流增长约5%,平均回报率约6%。
南都记者了解到,在跟商户签约时,凯德商用会为未来的改造“留一手”。“零售租户租约为2-3年,餐饮租户为5-6年,我们会错开品牌商租约到期的时间,每年到期租户比例有20%-30%。”卢志昇表示,这为品牌调整、位置调换以及大铺切小铺预留了空间,“毕竟经过几年运营,商场需要进化,而开业初期很难一步到位。而随着互联网的发展,这个改造的周期越来越短。”据悉,此次凯德投资22亿元收购云尚项目后,额外投入上亿元进行了装修、机电、照明、消防等改造。“与住宅地产不同,商业地产虽然改造增加了成本,但未来30多年都是我们自己在经营,而通过改造可以释放项目之前的潜在价值。”
商业规划从消费末端倒推
有统计显示,目前我国已开业的购物中心达3500多个,每年平均新增开业购物中心350个,但随着每年10%以上的增速,购物中心的客流量却逐渐下降,某大地产商旗下购物中心平均日均客流只有5.2万人次。
广州购物中心仍有空间
今年下半年,广州将迎来包括天环广场、星港城、富力海珠城、奥园城市天地等10个购物中心新项目,总建筑面积约95万平方米。这无疑再度引发广州购物中心是否过剩的质疑。
不过,即便如此,广州新项目却并非越大越好。“商场太大,消费体验不会太好;但太小,连200个铺位数都没有,可逛性和丰富度会有局限。从我们在新加坡的开发经验来看,区域中心地段以8万-9万平方米的项目为佳。”卢志昇表示,所有消费者都有就近消费的特性,为此购物中心设计开发时尽可能务实,定位在辐射半径3-5公里的消费人群即可。虽然认为广州是个超大型市场,但卢志昇认为,各区应该对市场细分。比如天河、白云、番禺等核心区域完全可消化掉新供应面积,增城、萝岗人口密度略低,消化起来有一定难度,而越秀、荔湾因建筑饱和度太高,难有新项目面市
购物中心