主题：旭日雅苑·幸福里 我们帮您轻松收楼入住！！！！！！！！！！

【经验贴】

    （ 大家将要去收新楼，需要做什么准备！

       几百万买的房子，如何才能慎重收楼！）

 买房子，在这个城市有一个立足之处、安居之处、养生之处、

终于迎来收楼的日子！带着兴奋的心情！天玑陪你去慎重收楼！

【 收楼检查资料以及程序 】

一般业主去到收楼现场时，物业会先给予业主一张《流程表》或者会在收楼通知书上列明收楼流程，业主按照流程表缴纳费用（到银行缴纳维修基金，预交1-3月物管费等），然后按照一下大致程序：

1. 在规定的时间（收楼通知书上的日期）去物业部门查看资料，资料包括：

A、《住宅质量保证书》需给业主原件；

B、《住宅使用说明书》需给业主原件；

C、《竣工验收备案表》业主可要求一份复印件或者业主记下上面的编号；

D、业主还可查看面积实测表和管线分布竣工图 ( 水、强电、弱电、结构 ) ；

注：通常水电分布图会附在《住宅使用说明书》的第一页或者最后一页。证件不齐的情况下，为避免日后的产权不明，业主有权拒收楼！！！

2. 物业工作人员会同购房者（业主）看房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和国家相关法规，验房范围：房屋及附属设施质量，检查水电读数等等；

3. 购房者就验收中针对存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业工作人员记录在《业主意见表》（或业主自己记录在《业主意见表（栏）》里，物业予以认可签字，承诺整改期限；

4. 开发商在承诺的期限内（一般俩周）解决验房中存在的质量问题后，再次发出交房通知单（或者电话）给业主，通知业主再次验房；注：以开发商发出收楼通知书上的日期为始，业主一月内未到达楼盘收楼，或者未有任何证件证据可证明业主到过楼盘，并且不是因开发商的原因导致无法收楼的话，开发商有权默认业主收楼（可寄《拒绝收楼函》证明业主到过现场）。

5. 购房者再次会同物业看房，确认房屋无问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。注：业主收钥匙等同于收楼。对于先收楼后验房的应对办法：现场组织些业主拨打12315消协或者打区域房管局电话，请政府部门的人员过来协调处理，或者在签字的后面（）备注“房屋质量情况未明”“未验收”等字样。

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后附上 【业主什么情况下可以不收楼】 【业主可拒交的费用】 【业主委员成立步骤】 【维修基金说明】【新房需要专业验收方可入住的六大理由】【宣传图解PPT资料】

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维修基金说明  

维修基金名词解释：维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。注：业主房屋期满后，根据基金余额返还。

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 业主什么情况下可以不收楼 

根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息:

1.未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“二书一表”的楼房，买卖人可以不收楼。

2.开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；

3.开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；

4.开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

5.房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过0.06%（不含0.06%）的；

6.房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。


注：购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。

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 新房需要专业验收方可入住的六大理由
 
  一套新房子买下来后，到了交房的时间，业主走进去一看感觉空空荡荡的，没什么大问题，都是些小瑕小疵改改就好了。那么为什么业主维权和跟开发商的官司从没间断过，有的甚至闹到市委省委，其实这都是业主缺乏收房的专业知识对房子质量问题过于大意造成的。 

  房屋的质量问题七成在隐蔽工程中，而业主又没有专业的仪器和技术对房子各项质量是否达标进行逐项专业的检测。所以，如果不经过专业检验就草率收房入住，那将来的麻烦随着入住时间的增加，质量问题也就一一暴露出来了，那时再对驳公堂或者要求整改或者赔偿就远远不如入住前容易了。 

  可以这么讲，中国的购房消费者对房屋质量认识的不足和对专业验房的忽略甚至不知道是造成购房后纠纷不断的主要原因。 

  可以这么讲，中国的购房消费者对房屋质量认识的不足和对专业验房的忽略甚至不知道是造成购房后纠纷不断的主要原因。 

空鼓问题是最难发现也最难处理的问题，空鼓是墙面和粉灰层结合不牢所造成的缝隙，主要是因为灰沙质量或工期紧张赶工造成的，也是所有房子中存在最为普遍的一个问题，可以说每一套房子百分之百有空鼓，只是多和少的问题，空鼓的危害是后期性的，短时间内不容易看得出来。经过两三年后空鼓因天气潮湿风干不均匀，墙面会产生开裂脱壳等现象，因为空鼓的隐蔽性和危害性，所在国务院颁发的收房法规中有明确规定，空鼓不能超标。另一个是房子还在毛坯状态时墙面就粉化了，这种情况一下子也很难看到的，等刷了墙漆过一两年，起壳、起泡、天花掉顶大多是粉化的原因所致，如果是直接买的精装房，验房时是业主自己验那就跟本无法发现了。 

  房子的平整度，水平度，结构性裂缝问题，阴阳角，等等。房子如果过于不规整会影响到结构上的东西。高层建筑还好些，如果是低层尤其是别墅，房子与水平线差得远的现象就有可能存在。像我们公司在长沙某楼盘验房时就验出过一套经典质量问题别墅案例，整幢别墅两边的水平度相差了四公分。后来以某楼盘赔了七万块了事。

    结构性裂缝也是很严重的质量问题，关系到房子整体的质量情况，墙面小小的裂缝看上去好像是表皮的小缝隙，但如果细心看，与主力梁呈垂直状的，与墙角成45度的小裂缝都可能是墙体内的大结构性裂缝，广州处于中国的地震带，如果房子有这样的情况开发商就交房，是属于严重不达标的。另外墙面的平整度，阴阳角的方正度，垂直度就是一个普遍都存在的问题了，包括高层建筑。这些都需要专业的人员和专业的仪器才能做好检测。