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随着2016年的展开，房市楼市也迎来了回暖时期。楼市不容忽视的“化学变化”值得关注：一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。
笔者连予沫分析，当前房产楼市需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩有可能会长期延续，今年房价总体有出现下跌的可能性。笔者预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。
1、个别四、五线城市消化库存要10年
相关数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。一般而言，销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来，这并不是一种好的征兆，
受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。预估计，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。
2、区域和城市房价分化将继续加深
去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。从区域上来看，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降、从城市来看，一、二、三线城市的分化也较明显。按照以往的规律，各个城市要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。举个例子，根据中国指数研究院的数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。
3、不同“线”城市政策要差别对待
和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。因此面对不同“线”的城市，政策差别对待或成必然。
4、房地产企业将迎来兼并重组潮
相关调查显示，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。对于“支撑不住”的房地产企业，兼并重组也许会是一个很好的出炉。这样相比破产烂尾的损失要小。
5、2016年调控去库存或成关键因素
2016年房市形势不容乐观，目前市场分化严重，房价有可能出现先升后降的趋势，对于投资者而言，这或许是一个时机，然而市场目前的形势还是去库存，实现较大的提升，防风险。防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险；促投资，让投资恢复到合理的水平。其中最关键的还是去库存。
笔者连予沫综述，当前房市正在发生着一系列的“化学变化”，库存压力，不同“线”城市的差异以及调控等都将成为今年房市关注的重点，房价也可能随之发生巨大的变化。面对如此形势，房价有可能出现一个先升后降趋势。对于所有的购房者而言，这时候是一个合适的时机仍需进一步验证。投资者也需慎重对待。房市投资仅是最大的问题。
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随着2016年的展开，房市楼市也迎来了回暖时期。楼市不容忽视的“化学变化”值得关注：一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。
笔者连予沫分析，当前房产楼市需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩有可能会长期延续，今年房价总体有出现下跌的可能性。笔者预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。
1、个别四、五线城市消化库存要10年
相关数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。一般而言，销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来，这并不是一种好的征兆，
受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。预估计，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。
2、区域和城市房价分化将继续加深
去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。从区域上来看，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降、从城市来看，一、二、三线城市的分化也较明显。按照以往的规律，各个城市要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。举个例子，根据中国指数研究院的数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。
3、不同“线”城市政策要差别对待
和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。因此面对不同“线”的城市，政策差别对待或成必然。
4、房地产企业将迎来兼并重组潮
相关调查显示，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。对于“支撑不住”的房地产企业，兼并重组也许会是一个很好的出炉。这样相比破产烂尾的损失要小。
5、2016年调控去库存或成关键因素
2016年房市形势不容乐观，目前市场分化严重，房价有可能出现先升后降的趋势，对于投资者而言，这或许是一个时机，然而市场目前的形势还是去库存，实现较大的提升，防风险。防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险；促投资，让投资恢复到合理的水平。其中最关键的还是去库存。
笔者连予沫综述，当前房市正在发生着一系列的“化学变化”，库存压力，不同“线”城市的差异以及调控等都将成为今年房市关注的重点，房价也可能随之发生巨大的变化。面对如此形势，房价有可能出现一个先升后降趋势。对于所有的购房者而言，这时候是一个合适的时机仍需进一步验证。投资者也需慎重对待。房市投资仅是最大的问题。