主题：广州部分区域库存减少 增城去化周期仅剩七个月

[摘要] 10月伊始，广州等20余个城市先后加入调控大军，但10月广州楼市依旧保有市场热度，一手楼盘网签套数14570套破全年记录，环比涨7.16%。据房天下监测，今年共有7个月一手住宅网签破万套，“金九银十”力压“金三银四红五”，分别以13596套、14570套占据全年月网签量最高位。

10月伊始，广州等20余个城市先后加入调控大军，但10月广州楼市依旧保有市场热度，一手楼盘网签套数14570套破全年记录，环比涨7.16%。据房天下监测，今年共有7个月一手住宅网签破万套，“金九银十”力压“金三银四红五”，分别以13596套、14570套占据全年月网签量最高位。

与网签量一度高走相呼应的，是各区域库存量的急剧缩减。

据房天下监控10月3日至11月6日连续五周的网签数据显示，“刚需天堂”番禺库存仅剩7.7个月，有着“东部粮仓”美誉的增城、黄埔库存也急降至7.01个月、8.15个月，花都、南沙、从化三区的库存量在保持在14-16个月之间。由于中心五区在10月后半月出现了罕见的持续13天“零网签”，11月又有“限价网签”，监控结果或被“人工干预”，因而这里暂不纳入库存数据统计范畴。

近郊六区库存统计（统计时间：10.3至11.7共五周）

在去化周期这个维度上，根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近8个月时，房价有上涨倾向；当存销比在8- 15个月时，房价处于合理区间；当存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；当存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。如此看来，无论是黄埔增城番禺，这三个库存紧张区域依旧有上涨趋势。

如若细看到三个区域，增城的周均成交套数较高，达730.8套/周，黄埔次之，496套/周，番禺434套/周，而且三个区域在周成交走势图重要的网签节点。第40周是黄埔刚经历周成交1889高峰值之后的低洼节点；第41周恰逢番禺凭借两盘——广州亚运城网签472套、祈福缤纷汇网签460套，当周占比29%，一举逆袭当周排行榜冠亚军；后三周的网签量趋于正常走势。

黄番增三区周网签趋势（统计时间：10.3至11.7共五周）

依据以往趋势，能在数据上起拉动作用的，当属楼盘集中时间的大批量网签。楼盘的价格在趋于内有自己的标尺定位，高于房价的楼盘网签易拉高均价，网签量意味着权重高，对房价的影响更大，反之亦然。

对于番禺而言，一方面面临长达三年仅有四块宅地供应（有两块未开拍），库存本身供给量不足；一方面，多线地铁、政府的规划、生活配套的高速成熟，已经让番禺成为继中心区置业之外的第二阶级，购房者任然爱着这片热土，少有开盘的番禺今年迎来广州亚运城、祈福缤纷汇两个大社区盘的热销，不无缘由。当然，随着两盘集中网签潮褪去，开始顺销，番禺区的网签量将理性回归，库存的压力也将减小。

相反，增城、黄埔的情况比较尴尬。 的增城，无论荔城、新塘，还是朱村，都已经逐渐步入供不应求的阶段；8月刚拍出高价地块与即将在下个月迎来6号线二期开通的黄埔，区府板块、科学城板块也已经到了库存低洼期，凭借14号线利好的知识城板块与仅剩的“货仓”长岭居板块，供不应求的市场下均价一度走高。