主题：恒大万科年度业绩冲刺，谁领将独占鳌头？

  5日，中国恒大发布11月销售简报，根据公布的数字，2016年1-11月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元。而房企老牌龙头万科的数据则是前11个月，销售金额3413.6亿元。仅从销售业绩上看，恒大、万科这两大业内巨鳄对于行业龙头的争夺还是异常的激烈。

  作为目前国内最大的两大房地产企业来说，身背超过3000亿的销售体量，同样也在走多元化转型的道路。在未来谁才是行业的翘楚，既要拼销售业绩，同样也在拼着转型方向与未来。

未来较量或更加胶着

  从完成超越之后，恒大和万科之间的业绩数据差距差不明显，今年最后一个月的比拼结果至今也难以有明确的预测。而更为关键的是，即便是今年能分出胜负，未来几年可能恒大与万科之间的比拼仍然会处于胶着状态。

  自从在销售数据上超越万科后，恒大表现出来的雄心就未曾停止过。11月3日，中国恒大集团公告了恒大重组深深房回归A股市场的方案。公司承诺2017-2019年的净利润分别为243亿元、308亿元、337亿元，三年净利润合计为888亿元。目前A股房地产业上市公司的平均市盈率为26.26倍，若按公告承诺的净利润计算，恒大地产的总市值可望超过8800亿元。

  未来三年累计净利润888亿元。这个数字似乎难以置信，但从恒大地产的过往业绩推算，这个净利润数字却可能是极为保守的。有业内人士指出，恒大在2016年极有可能接近甚至超过预售4000亿元，增长近100%。而在恒大的公告中，三年累计888亿元的净利润是基于三年预售总额分别达到4500亿元、5000亿元、5500亿元。

  相比而言，尽管万科销售量上已经不占优势，但是财务报表却十分动人。2016年1-9月，万科累计实现经营性净现金流入429.9亿元，规模创历年新高。截至9月底，万科净负债率为8.94%，继续保持行业低位。有专家认为，万科之所以能在当下受到资本的密切关注，甚至恒大也在不断地举牌万科，原因就在此。

  除了资金稳健以外，销售额稍稍落后于恒大的万科，近期在拿地方面一直表现积极。公告显示，万科自披露10月份业绩简报以来，新增加17个项目，其中8个项目是100%权益，9个是合营项目，这些项目主要分布在广州、上海、杭州、宁波、苏州等一二线城市，总共需要支付地价款为146.43亿元。其中耗资最大的地块为上海中兴项目。该地块位于上海市静安区，地块净用地面积约3.1万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约11万平方米。万科拥有该项目49%权益，需支付地价款约53.95亿元。此外，自今年以来，万科每个月都有拿地的新增项目，年内总共新增项目139个。而12月初，万科在北京拿下的两宗地块更是引发市场的强力关注，原因则是这两宗地块全部要求开发商自持。

转型路上仍将比拼

随着房地产业务利润率的下滑，转型已经成为众多大房企的发展方向。作为当下最大的两家企业，恒大和万科同样也是走在转型最前沿的两家房企。

自2010年起步投资足球及商业地产算起，恒大的多元化已经走过6个年头，扩张布局也逐渐从内涵式演变成了外延式，先后进入了文化、百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业，搭建起一个复杂而庞大的架构。而与此相比，万科同样也提出了所谓“八爪鱼战略”。可以说，无论是恒大还是万科，都将新业务作为开拓未来利润增长点的一个重要依托。

恒大在多元化战略中，也取得不错的成绩。按照公告显示，恒大文化主要从事电影、电视剧与原创动画的制作、发行及衍生业务，音乐作品的版权经营、现场演出服务，影城的投资建设及经营管理，艺人经纪服务等业务。这也是恒大多元化产业为数不多有利润产生的项目。10月中，恒大文化公布2016年上半年营业收入同比增长173%，主要因为报告期内影院业务发展迅速，开业数量新增16家，实现总收入1.81亿元，同比增长了198.67%。影院收入占恒大文化收入的86%，但恒大文化33.00%资产负债率同样有着恒大整个集团经营模式的影子。

“老龙头”万科在转型之路上同样也是大刀阔斧。据张纪文的分析，万科的“八爪鱼战略”分别对应八种创新产品：万科家是万科的住宅业务，万科驿和万科派是长租公寓，万科云主要做创业型 空间，万科塾指教育，万科广场和万科里是购物消费中心，万科悦则对应养老和酒店业务。

据万科公布的财报显示，截至2016年9月底，万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心。其中，广州万科在今年将有4个养老项目开业，4个项目筹建，还有逾10个项目在前期阶段，预计覆盖老人客户范围超10万。

加码不仅发生在养老板块，万科同时亦想打好“年轻牌”。目前，万科泊寓品牌已经登陆12城，累积超过40个项目，开业房间约8000间。“泊寓”是万科已成熟的长租公寓3.0版产品，也是万科确定长租公寓统一使用的品牌。

作为新业务的试验田，广州万科在长租公寓领域走得较为靠前。相关数据显示，广州目前有14个开业项目，3944间已开业的房间的出租率高达90%，并且有超过1万间储备房源。3年内的拓展计划则是房源增加至5万套。今年内广州万科还将有大石、市桥、西塱、黄陂等项目陆续开业，未来除了以自持项目开发长租公寓外，广州万科还计划通过返租、并购、托管等形式进行业务的拓展。

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