主题：踩盘报告：云溪四季，隐于群山，配套齐全，环境优美，值得考虑！！！

近来很多网友咨询我，21号线的生态大盘，云溪四季到底怎么样？

今天我们仔细介绍下云溪四季，一个隐匿于群山之中的配套完善的生态大盘。

21号线是一条快短线结合的地铁，是广州刚需外溢置业的一个主要板块，也是很多没有户口的新广州人选择落脚的置业热地。我们会对21号线上的主要楼盘进行比较详细的跑盘，当然，对于已经是尾盘状态的楼盘，会比较简单的带过。

我们一起看看吧。

云溪四季效果图

导读：

01 楼盘基本信息

02 大区位价值解读

03 大配套价值解读

04 楼盘的小位置和配套解读

05 楼栋布局价值解读

06 户型优劣解读

07 总结及建议

（6图+2800字，阅读需要12分钟）

01 楼盘基本信息

02 区位价值解读

广州21号线，估计大家都很熟悉了，我们就不特别展开来讲。

21号线连接了增城广场、朱村、长岭居、科学城、智慧城、天河公园和员村等主要的居住组团和经济中心，采用快慢线结合的形式。天河和黄埔的刚需沿着21号线溢出到增城。

21号线沿线楼盘不少，但增城段的楼盘会更畅销。这个板块原来去化和价格都表现得平平无奇，但广州购房社保由3年变5年，兼之新房价格节节攀升的形势，让一群没有户口的新广州人不得不纷纷涌入21号线增城段沿线楼盘的售楼部。

在增城段，从凤岗站往山田站，有9个楼盘在售。这9个楼盘，虽然都在21号线，但区位价值各有高低。

首先从大区位来看，凤岗站由于广州教育城的规划利好，兼之开发程度较高，楼盘林立，配套情况也比较好，会是最优首选。山田站只有零星几个楼盘，开发程度比较低，配套缺失，生活便利性也比较差。

然后从小区位来看，21号线置业本来就是交通导向的，地铁上盖是最优选择，其次是步行10-15分钟的次优，步行超过15分钟的为次次优。而步行超过30分钟的，就要谨慎选择，特别是不靠地铁、配套又不完善的楼盘，生活不太便利、转手也比较麻烦。

所以这里我们有归纳两条选房原则：

原则一：凤岗站≥朱村站＞山田站。

原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。

03 配套价值解读

21号线沿线，是一个“交通导向+增城不限购”双重利好而催生的一个置业热门板块。

周边的小学中学目前村镇级别，同样的，由于医疗配套和商业配套稀缺，如果小区能自带社区医疗和商业，会是最优选择。如果没有，生活的便利性大打折扣。

在这里，我们归纳出第三条和第四条选房原则：

原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。

原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。

05 楼栋布局价值解读

云溪四季是高低配的楼盘，高层住宅+低层别墅。云溪的高低配被别墅群占去了较多的空间，因此留给高层住户活动的空间相对会比较少。

整体而言，周边都是山地、林地和耕地，生态环境不错，周边并没有太多的不利因素。需要关注的主要是楼栋的采光问题。

二期的修规有调整，其楼栋布局如下图，读者在购买时，只要关注一下实地的采光情况即可，尽可能选择采光少遮挡的高层单位，整体的居住舒适性是比较高的。

此外，学校会有一定的噪音、垃圾站和肉菜市场会有一定的异味，如果比较敏感，注意避开即可。

06 户型优劣解读

云溪四季是合景和融创共同打造的，产品力还是不错的。

云溪四季采用的都是标准化的楼型，主要分为横厅标准层和竖厅标准层。面积段会有变化，但楼型和户型的变化不大。我们主要分开两种楼型来具体讲。

（1）竖厅标准层

①②和④⑤分别是市面上常见的好用的南向户型和北向户型，整体没有太多的槽点，居住的舒适性也不错。

这里主要讲讲③北向户型和⑥南向户型。这个户型的问题是厨房和客厅的距离太近。厨房基本可以说是贴着客厅，日常餐厨活动会对客厅造成比较大的声音和气味干扰。一般而言，厨房和客厅之间，能不直对就不直对，如果直对，也最好有餐厅作为缓冲，这样居住体验会好一些。

（2）横厅标准层

横厅楼栋，其实只有一户是横厅，其他仍为竖厅。这类楼型，它的户型是做得比较多样化的。它多布置在前排楼栋中，将小区人造景观和周边自然山景最大化地呈现给高层住户。

它的⑥四房户型做到了客厅和三个房间都朝南，南向价值最大化。

⑤和①②③户型都是好用的南向和北向户型。需要讲讲的是④户型的厨房对客厅，仍然是存在串味和声音干扰。

07 总结及建议

云溪四季目前在售的价格是1.7+万/㎡，在1.8万/㎡之下。这个价格比朱村的2.0-2.2万/㎡而言，会有一定的价格优势。

这种价格上的差异，主要是由于云溪四季远离21号线，是轨道交通上的落差。

云溪四季的主要卖点就是生态环境和小区配套。特别是配套，这点在21号线沿线楼盘中，确实是具备优势的。而云溪四季是合景和融创操盘，产品整体的品质感和舒适性还是不错的。

云溪四季不近21号线，对于市郊通勤依赖地铁的读者来讲，其实不太合适。它更适合增城和黄埔外溢、通勤时间可控、有小轿车的人群。

云溪四季 有进一步想了解的网友， 可以咨询我！

联系请+V 卢先生  131 6834 1577，

 请注明论坛，欢迎交流合作！！！

查看更多精彩图片>>