主题：农民房买卖分三大类 避免踏入合同“陷阱”

地价大涨，房价猛升，城里人在自觉与不自觉之间就把精明的目光投向了广大郊区和农村地区——那里的房子和地便宜啊。那么，农民房的买卖是否合法;如果不慎购买了，会有什么法律后果?损失到底多大?

程先生10年前租了一个郊区带院子的农民房作库房。随着城市化的发展，内环路、环城高速的通车，农民房的交通变得极为便利。一天，房东找到公司，说他的房子要卖，让公司搬家。程先生一听就急了，别人能买咱也能，别人出得起钱咱更出得起，并跟房东大讲了一通“承租人买房优先权”的法学理论，最终30万元搞定。合同签了，款也交了，程先生就是“连院带房”的新“主人”了。

既然是“主人”，就要动真格的，于是库房变成了小别墅，一番装修，雕梁画栋。几年风平浪静，几年优哉游哉。去年，村子要拆迁了，农民说：“程总，我退你30万元，你走吧。”“我是主人啊，拆迁补偿款至少100万元啊，房子是我的。你让我走我就走啊?”

于是开始了一场官司。

农民房的买卖一般分为几类：第一类：农民把房子卖给城市居民;第二类：农民把房子卖给外村村民;第三类：农民把房子卖给本村村民。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

所以，前两类，合同一律无效，后一类经办理宅基地审批手续有效。那么，合同无效后，如何处理此类纠纷呢?很简单，房子和院子归农民所有，但经过翻建、扩建的房屋，应根据实际情况对于添付价值进行补偿。

因此，居民购买农民房的合同无效，当房屋需要拆迁时，拆迁补偿归农民，居民翻建、扩建的成本可拿回来。具体到上面程先生的案子，小别墅的成本经评估后，可从农民那里拿回来，不过，评估价格就比实际花销低得多了。所以，建议消费者目前还是不要购买此类小产权房。

 

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因此，居民购买农民房的合同无效，当房屋需要拆迁时，拆迁补偿归农民，居民翻建、扩建的成本可拿回来。具体到上面程先生的案子，小别墅的成本经评估后，可从农民那里拿回来，不过，评估价格就比实际花销低得多了。所以，建议消费者目前还是不要购买此类小产权房。

有学问

地价大涨，房价猛升，城里人在自觉与不自觉之间就把精明的目光投向了广大郊区和农村地区——那里的房子和地便宜啊。那么，农民房的买卖是否合法;如果不慎购买了，会有什么法律后果?损失到底多大?