鄰居“住改商” 業主咋維權？
如今小區業主將住宅改為商用的情況屢見不鮮，隨之產生的問題也層出不窮，如因 人口增加，電梯每日超負荷載重，導致事故頻發等，由此引發的糾紛案件也時有發生。海澱法院近日就通過兩個典型案例為市民解析，遇到“住改商”的鄰居該如何維權，而自己若想“住改商”究竟怎樣才合法。
案例一：
擅自“住改商”肯定違法
自從樓上業主林某將房間出租給一家公司用作辦公場所后，整日人來人往的噪音，加之患有精神衰弱，賈大爺的晚年生活一下子被徹底攪亂。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求對方排除妨害。但林某卻辯稱，自己有權決定自家房屋的用途，他人無權干涉。最終，法院審理后支持了賈大爺的訴訟請求。
法官評析：依據《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就如何確定利害關系業主的范圍問題，《建筑物區分所有權解釋》將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主。
案例二：
僅有部分業主同意也不行
王女士將居民住宅出租給一家串串香餐館，馬先生作為緊挨串串香餐館樓上一層的業主遂將王女士訴至法院，稱由於自己長期生活在嗆人的火鍋味中，且餐館半夜才停止營業，噪聲污染嚴重，王女士未經自己同意，將居民住宅改變為商業用房，嚴重影響整個小區業主的生活。王女士辯稱，餐館開業前已征得部分鄰居同意，馬先生的反對並不代表多數人的意見。法院審理后最終判決支持了馬先生的訴訟請求。
法官評析：“住改商”中的“利害關系業主同意”究竟是指大多數業主同意即可，還是需要全部有利害關系的業主同意？《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數來確定有利害關系業主的意見。但《建筑物區分所有權解釋》也特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持，故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。
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鄰居“住改商” 業主咋維權？
如今小區業主將住宅改為商用的情況屢見不鮮，隨之產生的問題也層出不窮，如因 人口增加，電梯每日超負荷載重，導致事故頻發等，由此引發的糾紛案件也時有發生。海澱法院近日就通過兩個典型案例為市民解析，遇到“住改商”的鄰居該如何維權，而自己若想“住改商”究竟怎樣才合法。
案例一：
擅自“住改商”肯定違法
自從樓上業主林某將房間出租給一家公司用作辦公場所后，整日人來人往的噪音，加之患有精神衰弱，賈大爺的晚年生活一下子被徹底攪亂。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求對方排除妨害。但林某卻辯稱，自己有權決定自家房屋的用途，他人無權干涉。最終，法院審理后支持了賈大爺的訴訟請求。
法官評析：依據《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就如何確定利害關系業主的范圍問題，《建筑物區分所有權解釋》將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主。
案例二：
僅有部分業主同意也不行
王女士將居民住宅出租給一家串串香餐館，馬先生作為緊挨串串香餐館樓上一層的業主遂將王女士訴至法院，稱由於自己長期生活在嗆人的火鍋味中，且餐館半夜才停止營業，噪聲污染嚴重，王女士未經自己同意，將居民住宅改變為商業用房，嚴重影響整個小區業主的生活。王女士辯稱，餐館開業前已征得部分鄰居同意，馬先生的反對並不代表多數人的意見。法院審理后最終判決支持了馬先生的訴訟請求。
法官評析：“住改商”中的“利害關系業主同意”究竟是指大多數業主同意即可，還是需要全部有利害關系的業主同意？《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數來確定有利害關系業主的意見。但《建筑物區分所有權解釋》也特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持，故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。
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