最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

被人欺负到门前了，广大业主必须团结一起与物管斗下去，才能创造出一个和诣的新社区，妥协只会让仁信欺负。

商品房“公摊面积缩水”开发商被判要赔差价了。

物管“霸王”收费，该管管了

2013年01月23日07:10广州日报[微博]

记者近日调查广州部分楼盘发现，对于物管费滞纳金的标准，可谓五花八门。不少业主反映滞纳金究竟应该交多少，业主没有话语权。而且原来签订的物管合同内根本没约定要缴纳物管费滞纳金，物管却突然要求业主交。

住在小区，接受物管提供的服务，缴纳物管费自是天经地义。而且事情也须一分为二地看，有些人是因为忙于工作一时疏忽而忘记缴纳物管费，这也情有可原；但不排除也有一些人故意拖欠物管费，因而物管收取一定的滞纳金也说得过去。

不过话又说回来，缴滞纳金可以，但必须缴得明明白白，物管不能说收就收，收多少就是多少，连告知业主的基本程序都省却。换句话说，物管要收管理费滞纳金，也应提前在合同中约定，让业主有知情权，否则就有利用霸王条款乱收费的嫌疑，业主有权拒绝缴纳。

再说了，现在财政预算都要公开，可很多小区物管费却是一笔糊涂账，既没有公开账目，收起来也是形式多多：有银行划扣代缴的，有物管自己收的。总共收了多少，到底有多少花在了服务上，业主无从知晓。连管理费都缴得糊里糊涂，更何谈滞纳金了。不仅如此，在小区的公共收入上，也是不明不白。比如说很多小区都有广告收入，按说这笔收入业主也有份，可事实上业主根本不知道这笔收入究竟进了谁的腰包。

如何规范物管的收费行业？去年11月，《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求民意，其中对物管收费不规范的行为有专门规定：建立物业服务信息公开制度，规定物管应当将服务内容、标准、收费项目、收费标准等在显著位置公开，接受业主监督，同时，还对物管和从业人员建立诚信档案。规定虽然很好，可是要想得到真正执行，恐怕仅靠业主监督远远不够，一方面，相关部门必须对物管的乱收费、不合理收费进行规范，甚至对乱收费物管敢于开出重罚单，责令其退出广州物业服务市场；另一方面，广州市物业管理协会必须站在行业发展的立场上，规范行业行为，而不能对问题物管“护短”，更不能因为利益输送而对物管乱收费睁一只眼闭一只眼。

(广州日报)