主题： 物业维修基金应该怎样交纳和使用？

 物业维修基金应该怎样交纳和使用？
   专项维修资金（原称物业维修基金）是商品房住宅的“养老金”，物业的维修、翻新都靠它。
（一）“专项维修资金”是根据国务院颁布的《物业管理条例》将以往“物业维修基金”统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。
（二）专项维修资金的交纳。
1、交纳界限及交纳标准
（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。
（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2％部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
2、交纳方式
（1）建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。
（2）业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。
（3）建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。
（三）专项维修资金的使用。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。
共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。
    （四）专项维修资金的具体交纳方式。为了防止开发商及其下属的物业管理公司挪用物业管理基金，广州市国土房管局于2003年年底出台相关政策，取消了原来规定的由业主委托物业管理公司代缴维修资金的方式，今后业主可以自行到农业银行设立的维修资金网点办理交纳手续。建议 
    （1）手续：业主带购房合同复印件和身份证，就可以自行到农业银行设立的维修资金网点办理交纳手续。交钱后有回执，开发商承认回执，视为交纳了物业维修基金。一个月以后领取一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金、储蓄卡的《广州市专项维修资金专用卡》。通过这张专用卡，业主可以随时在农行系统任何一家营业网点的柜员机上，查询到属于自己名下的这笔基金数额，或者上广州农行北秀支行的广州专项维修资金信息管理系统查询。可以代交，也要身份证，不明白的地方可以电话查询。建议业主自行缴交，不要委托开发商交纳，通常是有去无回。
    （2）经办银行（之一）：广州农行北秀支行   地址：小北路133号  电话：83555531（专线） 83552096   83564762     83558097 

     （3）手续：
1、业主身份证原件复印件，注意:合同上有几个名字 几个原件
2、购房合同的复印件。（记得多复印一份自己留底）。 
3、钱或有钱的存折。
地点：小北路农行北秀支行。 
你交钱后得到的东西：1银行的回执（马上就有）。2。维修基金帐户卡（一个月内办好）
交费时你要填写物业管理公司名称的。 
     （4）开发商拒绝。如果开发商拒绝,可以投诉到房管局去,大家遇到了什么跟所购物业相关的问题也可到房管局投诉,电话:83389108 传真:83369850;
（5）其他经办银行。广州有25家农行网点办理物业维修基金业务,小北路的农行是主办行; 办理程序如上各位所言,很简单;(与农行签署"业主建立专项维修资金专用帐户申请表'' 如果在小北的主办行,签一式两分,在其他网点签一式三份;20天后可以办好,业主凭回执和身份证原件在办理网点领取专项维修资金专用卡)
如下提供各网点电话地址给大家,方便大家就近办理;

北秀支行----------小北路北秀支行(粤纺大厦对面);83555531;
宜安支行----------建设六马路38好宜安大厦首层;83633920;
越秀支行----------西湖路95号(民政大厦首层);83341320;
德政北支行--------德政北路25号;83389478;
黄华支行----------东风东路555号(新粤海大厦);83858858
金鹰大厦办事处----北较场横路1号首层;83845365;
仓边办事处--------仓边路26号之一;83324977;
广仁路办事处------广仁路1号;(广仁路离北京路非常近);83352420
好世界办事处------环市东路好世界广场首层;83752583;
环市中路办事处----环市中路321号;83590781;
建设二马路分理处--建设横马路1号之三;83877458;
淘金支行营业部----淘金坑31号;83571608;
天河支行营业部----天河南二路38号首层;87504379;
林和西路办事处----林和西路1号国贸中心大厦一楼;38784909;
羊城支行营业部----东川路75号;83882885;
流花支行营业部----东风西路178号银农大厦(金融酒店对面,);81083468;
东山支行营业部----东风东路745号之一金广大厦附楼;87787314;
城南支行营业部----昌岗中路239号;34332259;
芳村支行----------芳村大道西203号;81551960;
白云支行营业部----机场西乐嘉路61号春暖花园K座;86346743;
黄埔支行营业部----黄埔东路1-9号;82270485;
开发区支行--------开发区普晖村银贸大厦;82213846;
增城支行营业部----增城市荔城镇挂绿路9号;82755844;
从化支行营业部----从化市街口镇河滨南路23号;87971101;
花都支行营业部----新华镇建设路32号;86881027;

以上具体内容见：《广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知》（穗国房字[2003]592号）

广州维修基金第一案 业主告赢了开发商 
 
news.dayoo.com  2005年02月24日 10:01 来源: 广州日报 
 
由于1998年施行的《广东省物业管理条例》和后来出台的国务院《物业管理条例》规定不一，许多开发商借此拒交维修资金，因此引发了不少矛盾。2003年东山区东悦居的李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，首次把开发商广州市东华实业股份有限公司告上法院，被称为“广州维修基金第一案”。记者昨日获悉，在经历诉讼被裁定驳回、上诉后获得支持撤销驳回裁定、开庭审理等一年多的周折之后，东山区法院近日作出判决，要求开发商东华公司按有关规定缴纳物业维修资金。一审胜诉给小业主们带来了意外的惊喜，他们已着手准备提起集体诉讼。而东华公司也根据法律程序，向广州市中院提起上诉。 
原告：开发商没掏钱建维修基金 
据原告李女士表示，她所居住的小区东悦居的开发商东华公司于1998年10月1日后取得楼宇商品房销售许可证，她于1999年8月8日与开发商签订《商品房预售合同》，花了70多万购买了东悦居一套90多平方米的房子。当时合同中无约定该单元维修基金由业主支付。后来东悦居小区已成立业主委员会，但还是一直没有依规定建立小区的物业管理维修基金。 
根据《广东省物业管理条例》第32条的规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。但东悦居小区业主委员会一直没有收到上述维修基金，该笔维修基金总金额高达190万元。被告的行为已损害了原告作为业主的合法权益，请求法院判令被告依法缴纳维修资金。 
被告东华公司则认为，维修基金这笔钱应该业主自己来掏。根据建设部1999年1月1日实施的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》规定：“商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％~3％的比例向销售房单位缴交维修基金。” 
被告：维修基金应由业主掏 
根据建设部和财政部有关规定，物业维修基金的使用和分摊原则是“谁受益、谁负责”。本案中，东悦居物业的共用单位和共用设施设备是为业主服务的，而被告作为建设单位并不能从中得到任何受益，原告作为共用部位和共用设施设备的直接受益者，理应承担交纳物业维修基金的责任。 
法院：开发商应缴纳维修资金 
东山区法院审理此案后，在今年1月28日作出一审判决。法院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同，原、被告之间的商品房买卖关系依法成立。而本案争议的焦点在于谁是交纳首期专项维修资金的义务主体。根据广州市国土房管局2003年9月5日发出的关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知精神，东悦居小区的商品房预售许可证核发于1999年3月24日，原、被告签订合同的时间为1999年12月9日，双方未在《商品房预售合同》约定由谁交纳首期专项维修资金等事实，交纳该专项维修资金的标准可参照上述通知规定的住宅建筑面积40元／平方米计算，被告应按原告购房建筑面积93.10平方米及每平方米40元计，将原告房子的专项维修资金3724元按规定存入中国农业银行广州市北秀支行的专项维修资金专用账户。 
律师：物业管理条例不能溯及既往 
为什么国务院《物业管理条例》生效以后，原来的物业维修基金还要开发商来缴纳？广东南方福瑞德律师事务所律师汤哨锋表示，2003年9月1日起施行的《物业管理条例》是国务院的行政法规，1998年10月1日起施行《广东省物业管理条例》是地方性法规，前者是上位法，法律效力比后者要高，当两者出现分歧时，应以国务院的《物业管理条例》为准。但根据法不溯及既往的原则，上位法并没有溯及既往的效力，1998年10月1日到2003年8月31日这一时间段适用法律还应该是生效的《广东省物业管理条例》，这一时间段的物业维修基金由开发商缴纳。（记者李桂文）