主题：业主大会、业主委员会问题解答100问

关于大会、业主委员会问题解答100问
          第一部分  业主大会筹建
        1、物业管理区域怎样划分？
        新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
        建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
        尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。（《上海市住宅物业管理规定》第五条）
        建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。 
        物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。（沪府发〔2004〕38号）
         2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？ 履行哪些义务？
        业主在物业管理活动中，享有下列权利：
      （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
 （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
 （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
 （四）参加业主大会会议，行使投票权；
 （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
 （六）监督业主委员会的工作；
 （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
 （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
  （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 
      （十）法律、法规规定的其他权利。
        业主在物业管理中，除享有以上权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
        业主在物业管理活动中，履行下列义务： 
 （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； 
 （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
 （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 
 （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 
 （五）按时交纳物业服务费用； 
      （六）法律、法规规定的其他义务。
        业主在物业管理中，应当履行以上义务，还应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。（《物业管理条例》国务院令第379号第六条、《上海市住宅物业管理规定》第六条）
         3、成立业主大会必须具备什么条件？
        一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。（《上海市住宅物业管理规定》第七条）
         4、业主大会履行哪些职责？
        业主大会履行下列职责：
  （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
  （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
  （三）选聘、解聘物业管理企业；
  （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
 （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
 （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
        业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。（《物业管理条例》国务院令第379号第十一条、《上海市住宅物业管理规定》第十条）
         5、分期开发项目的物业小区成立业主大会和业主委员会，有何具体规定？
        划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。 
        业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。（沪府发〔2004〕38号）
        划分为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成立该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。（沪房地资物〔2005〕60号）
         6、小区在什么情况下可以不成立业主大会？
        只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（《物业管理条例》国务院令第379号第十条）
         7、成立业主大会的具体流程是怎样的？
业主大会成立流程：

         8、成立业主大会一般应由谁发起？成立业主大会需要准备哪些基本资料？发起人不出面，业主能自己成立业主大会吗？怎么成立？
        物业管理区域符合法规规定成立业主大会的条件时，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，同时提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告或不报告的，业主可以自行向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。（《上海市住宅物业管理规定》第八条）
        建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。（沪房地资物〔2005〕60号）
         9、业主大会筹备组怎样产生？筹备组组成人员应当具备什么条件？ 建设单位能够进入筹备组吗？
        业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
        业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。
        尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。
        筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
        10、筹备组应当做好哪些筹备工作？
        筹备组应当做好下列筹备工作：
 （1）确定召开业主大会会议召开的形式；由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；
 （2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；
 （3）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
 （4）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
      （5）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
      （6）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
        前款（1）、（2）、（3）、（4）、（5）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。（沪房地资物〔2005〕60号）
        11、筹备组如何认定核实业主身份？
        房屋的所有权人为业主。
        业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。（沪房地资物〔2005〕60号）
        首次业主大会由筹备组对业主进行身份确认，业主委员会成立后召开业主大会时由业主委员会确认，业主委员会换届由换届改选小组进行业主身份确认。
        业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。业主委员会日常运作中就应该要求业主履行业主义务及时提供相关联系地址和通讯方式，以确保业主清册的完整、准确。（《上海市住宅物业管理规定》第六条）
        12、业主代表怎样产生？业主代表如何履行职责？
        业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
        业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。（沪房地资物〔2005〕60号）
        13、业主小组的组成方式怎样？业主小组履行什么职责？业主小组会议形式包括哪几种？
        同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
        业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（《上海市住宅物业管理规定》第十五条）
        14、业主投票权有哪些具体规定？单个业主投票权超过30%时，业主投票权怎样计算？
        业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
        单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。（沪府发〔2004〕38号）
        单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的，业主投票权可按下列方式之一计算：
        计算方法一：1、单个业主的投票权为30%；2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数
        分摊系数=单个业主超过30%的投票权÷其他业主投票权
      （若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30%的投票权之和÷其他业主投票权）
        计算方法二：单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30%投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：
        单个业主实际投票权/单个业主实际投票权×N+其他业主投票权≤30%
        即：
        单个业主投票权≤ 其他业主投票权×30%/（1-30%×N）
        不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。（沪房地资物〔2005〕60号）
        15、 业主大会议事规则应对哪些内容作出具体规定？业主公约应对哪些内容作出具体约定？
        业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（国务院《条例》第十八条）
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
        业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（国务院《条例》第十七条）
        首次业主大会筹备组应该参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案），经业主大会通过后实施。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（沪房地资物〔2005〕60号、《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
        16、业主大会开会的形式包括哪几种？业主大会做出决议需要哪些条件？
        业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
        业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（国务院《条例》第十二条、《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
        17、召开业主大会应当邀请哪些部门人员参加？ 
        召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
        18、业主委员会换届改选如何操作？
        业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照《上海市住宅物业管理规定》第八条规定组织业主成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。（《上海市住宅物业管理规定》第十四条）
        19、业主大会筹备过程中如何做好业主的宣传工作？
        要在物业管理区域内公告有关筹备成立业主大会的公告，并将有关业主大会、业主委员会知识制作成图文并茂的宣传画、宣传版画在物业管理区域内张贴或摆放，让业主学习了解业主大会政策法规知识，并积极参与；同时要对筹备组、业主代表开展业主大会、业主委员会方面的专题知识培训，并引导业主代表对小区业主进行业主大会、业主委员会方面的知识宣传。
街道（乡镇人民政府）社区工作办公室、社区居委会（社区工作站）、房地办事处可以采用多种形式在社区开展物业管理知识宣传工作，通过科学、法治的途径保护业主权益，发挥各方面的积极性共建和谐社区。
        20、业主委员会候选人怎样产生？业主委员会委员应当具备的条件？业主委员会选举有哪些具体规定？
        筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府和房地产管理部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5—15名成员组成），并实行等额或差额选举。业主委员会候选人可以采用下列办法之一予以产生：
      （1）筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；
      （2）筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；
      （3）筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会候选人。
        业主委员会委员候选人名单产生后，应当在物业管理区域内予以书面公告。（沪房地资物〔2005〕60号）
        业主委员会委员应当符合下列条件：（建住房〔2003〕131号）
 （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
 （二）遵守国家有关法律、法规；
      （三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
      （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
      （五）具有一定组织能力；
      （六）具备必要的工作时间。
        筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作： 
        1、公布选举的时间、地点，在投票日期七日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证； 
        2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）； 
        3、准备票箱和选票。 
        业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 
        业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举。 
        投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。 
        业主委员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。（沪房地资物〔2005〕60号）
        21、筹备业主大会的选票和征询单要具备哪些内容？发放给业主时应注意哪些事项？
        业主大会的选票主要是业主委员会委员和业主代表的选票，一般包括候选人的姓名、性别、年龄、文化程度、政治面貌、居住地址、职业状况等基本内容。首次业主大会的意见征询单主要是对《业主大会议事规则》、《业主公约》的意见征询单，表决项包括同意、反对、弃权。
        首次业主大会的选票和意见征询单一般由筹备组组织业主代表或专人根据业主小组的区域划分分别发放，同时留存发放的签字凭单存根。
        22、业主大会征询业主书面意见时，能够采用“对表决事项不反馈意见就视为同意”吗？
       “业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。该约定成立的必备前提条件是：
      （1）表决或征求意见的内容不违反国家法律、法规。因为违法的内容自始无效；
      （2）表决内容不侵犯国家、集体或者任何人的利益，不危害公共道德。本条是对第（1）个条件的进一步明确和强调，特别不能侵犯小业主的权益；
      （3）必须确保表决内容让业主知晓，并且由业主本人或者其委托代理人书面确认收到。
        为了保证业主确认收到，建议由业主代表或专人书面送达业主本人，或者由其代理人签收，签收手续完整。
       《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定，并经过业主大会表决通过后，对全体业主有约束力。
        23、业主大会、业主委员会的活动经费从哪里支出？业主委员会委员能否获得津贴？
        业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费。（《上海市住宅物业管理规定》第十条）
        利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（国务院《条例》第五十五条）
        业主委员会活动经费经业主大会决议可以由业主直接交纳，也可以在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中列支。
        业主委员会委员津贴作为业主委员会活动经费的一部分也应由业主大会决定。至于业主委员会拿多少津贴合适，应该根据小区具体情况、业主委员会承担工作量大小而定。随着业主委员会发挥的作用越来越大，工作量越来越大，业主委员会专业化、职业化将可能是一个方向。
        24、商场、办公楼等非住宅物业能够成立业主大会吗？
        非住宅物业管理区域业主大会的筹备适用国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，并可以参照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定。
        因此，商场、办公楼等非住宅物业的业主可以组建业主大会，选举产生业主委员会，以便决定、监督非住宅物业的物业管理事宜。
         25、业主大会、业主委员会如何向房地产主管部门备案？业主大会、业主委员会印章的刻制、保管和使用有哪些规定？
        业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
      （一）业主大会会议记录和会议决定；
      （二）业主大会议事规则；
      （三）业主公约；
      （四）业主委员会成员的名单和基本情况。
区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。

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