主题：广东商品房认购书文本统一 ，无预售证不得收定金 ，合同协商不成定金要退（附：认购书范本）

广东商品房认购书文本统一 ，无预售证不得收定金 ，合同协商不成定金要退（附：认购书范本）
                 省建设厅和中国人民银行广州分行联合发文 
通知内容包括 
买卖合同不能协商一致的定金退还购房者 
商品房另售他人开发商双倍返还定金 
未取得《商品房预售许可证》，不得收取诚意金、订金 
本月起，开发商们自行制定、五花八门的《商品房认购书》被全广东省统一的《商品房认购书》（示范文本）（以下简称“示范文本”）取替。新《认购书》规定，开发商和购房者不能就买卖合同达成一致的，定金退还购房者；开发商把商品房另售他人的，须双倍返还定金。 
这是记者日前从广东省建设厅和中国人民银行广州分行联合发布的《关于加强商品房预售和销售管理的通知》（粤建房字[2004]157号）（以下简称《通知》）中获悉的。《通知》还强调了，开发商未取得《商品房预售许可证》，不得收取购房者任何诚意金、订金等费用；要求房管部门建立公开房地产信息查询系统等问题。 
无预售证不得收取诚意金 
《通知》再次强调禁止开发商销售房屋的“偷步”行为：规定开发商在未取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等费用。对违反规定的开发企业，按规定给予处罚，并通过媒体、网站或信用档案系统向社会公布。 
这对时下在拿到预售证前一两个月就开始内部登记、收取诚意金的楼盘开发商而言，是一个沉重的打击。 
同时，《通知》还规定，开发企业和中介代理机构不得强行要求购房人签订商品房认购书和支付购房订金，购房人可直接签订商品房买卖合同。 
买楼落订现出台新规定 
据了解，虽然《商品房买卖合同》有政府规定的示范文本，但市民在购房下订金时签署的《商品房认购书》一直没有统一的格式标准，均由开发商自行印制。发展商自行印制的《商品房认购书》十有八九对自己有利。 
其中最引人关注的内容是对订金能否退还问题作出明确规定。广州所有楼盘在用的《商品房认购书》都没有列出订金可退的情况。更有部分《认购书》把“订金”写成“定金”，定金在任何情况下都不能退还业主。这样的《认购书》无疑欠缺公平性。对此，《通知》首次统一了广东省的《商品房认购书》，编制出该“示范文本”。 
“示范文本”最关键的内容是，规定了定金能否退还的三种情况：如开发商和购房者双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，开发商已将物业另售他人，开发商应双倍返还购房者已付定金；如购房者在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，开发商可将该物业另售他人；如双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，开发商应将订金退还购房者，可将该物业另售他人。 

加强抵押登记管理 
为了杜绝重复抵押、一房多收、假按揭等违规行为出现，《通知》强调了系列的抵押登记管理措施。要求有关房管部门要进一步完善房屋交易与权属登记一体化工作，建立规范的运作程序。每办理一宗商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记。已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记。 
金融机构要加强对个人住房抵押贷款的监督管理，及时到房管部门办理个人住房贷款抵押登记（或备案）手续。在未办理抵押登记（或备案）前，不得支付个人住房抵押贷款。对申请办理个人住房抵押贷款的购房人，要建立和完善“见客”制度，认真进行审查，对贷款人的情况要了解清楚，对其本人的资产、资信情况提出评估意见，符合规定的才给予办理，努力防止开发企业利用职工名义“假购房”办理“假按揭”贷款，积极防范信贷风险。 
另外，《通知》还要求有关房管部门要加快商品房交易信息化管理工作，建立公开查询系统，让市民和金融机构可以通过该系统查询商品房交易和抵押登记的信息和有关情况。防止一房多售、重复抵押、违规销售已抵押房屋等行为的发生。

附：广东省建设厅、人行广州分行关于加强商品房预售和销售管理的通知（粤建房字[2004]157号） 

粤建房字[2004]157号

各市、县建设局、房管局，中国人民银行广东省内各中心支行、广州分行直属支行，广东省内国有独资商业银行分行，股份制商业银行总行（分行），广州市商业银行，广州市农村信用合作社联合社：

近年来，在国家和省促进住房消费的政策措施引导下，我省房地产市场持续增长，对于改善居民的居住条件，拉动我省经济持续稳定发展起了明显作用。国家和省也颁布了一系列商品房预售和销售的法律、法规和有关规定，保护购房人的合法权益。但各地在商品房预售和销售中仍存在违规预售商品房、认购书不公正、用假购房合同到银行办理个人住房抵押贷款（以下简称“假按揭”）、重复抵押、一房多售、违规销售已抵押的商品房、买卖合同不办理登记等行为，损害了购房人的合法权益，扰乱了商品房交易市场。现根据国家和地方法律、法规和有关规定，就加强商品房预售和销售管理有关问题通知如下：
一、各市、县建设和房管部门，要严格按照国家和省法律、法规和有关规定，加强对商品房预售项目的监督管理，对申请预售的商品房项目认真审查，未具备条件的不得核发《商品房预售许可证》。房地产开发企业（以下简称“开发企业”）未取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等费用。对违反规定的开发企业，要按照法律、法规的规定给予处罚，并通过媒体、网站或信用档案系统向社会公布。

二、和房地产经纪机构要严格执行国家和省商品房预售管理的有关规定，在销售现场悬挂《商品房预售许可证》和出示《商品房买卖合同》（样本）。买卖双方经协商达成买卖意向的，买方或卖方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。开发企业和房地产经纪机构不得强行要求购房人签订商品房认购书和支付购房订金。如双方协商同意签订认购书并支付一定数量购房订金的，应按照《广东省商品房预售管理条例》的规定，在认购书中约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。

三、市、县建设和房管部门要加强对开发企业预售和销售商品房的检查监督，要求开发企业在商品房买卖合同签订后，应按规定在30天内到房管部门办理合同登记手续。对不按规定办理合同登记的开发企业要责成其改正，按法律、法规的规定给予处罚，并通过媒体、网站和信用档案系统向社会公布。同时要用多种形式加大宣传力度，使市民了解商品房交易的程序，与开发企业签订商品房买卖合同后，督促开发企业及时办理合同登记手续，依法维护自身的合法权益。

四、市、县房管部门要进一步完善房屋交易与权属登记一体化工作，建立规范的运作程序。每办理一宗商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记。已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记。

五、各金融机构要加强对个人住房抵押贷款的监督管理，及时到房管部门办理个人住房贷款抵押登记（或备案）手续。在未办理抵押登记（或备案）前，不得支付个人住房抵押贷款。对申请办理个人住房抵押贷款的购房人，要建立和完善“见客”制度，认真进行审查，对贷款人的情况要了解清楚，对其本人的资产、资信情况提出评估意见，符合规定的才给予办理，努力防止开发企业利用职工名义“假购房”办理“假按揭”贷款，积极防范信贷风险。

六、市、县房管部门要加快商品房交易信息化管理工作，建立公开查询系统，让市民和金融机构可以通过该系统查询商品房交易和抵押登记的信息和有关情况。防止一房多售、重复抵押、违规销售已抵押房屋等行为的发生。

七、《商品房认购书》（示范文本）附后，供买卖双方使用。

                                                      广东省建设厅
                                                   中国人民银行广州分行

                                                     二OO四年十一月一日

附件：广东商品房认购书统一文本——商 品 房 认 购 书（示范文本）
                      商 品 房 认 购 书                          （示范文本）                                                             编号：__________     甲方（出售人）：____________________________________     地址：_______________________    电话：____________     乙方（认购人）：____________________________________     身份证件号码/公司注册号：_________________________     地址：_______________________    电话：____________     丙方（经纪机构）：__________________________________     地址：_______________________    电话：____________     乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的_____________________________________________________________物业（以下简称“该物业”）。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价￥____________（大写：______________________）。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：    1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥__________ （大写：____________________）给甲方作为认购该物业的订金。    2、乙方应于本认购书签订后______日内（即____年____月____日起，至____年____月____日止）到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：    （1）本认购书；    （2）身份证明原件和复印件；    （3）____________________________________________；    （4）____________________________________________。    3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将该物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。    4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。    5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。    6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。    本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。    甲方（签章）：               乙方（签章）：    丙方（签章）：    销售代表（签名）：                                                            签订日期：________年____月____日