主题：[转帖]开发商渴望土地房价升幅空间收窄

cqjwhite

发表于2005-01-31

2005-01-27 11:27:04 21世纪经济报道颖民

广州：土地一级市场持续放量房价升幅空间收窄

南方网讯在由市场说了算的今天，回顾广州市２００４年房地产市场，我们不妨先由一组数字看起：２００４年，广州市属十区商品房交易面积为１９６９．１万平方米，交易金额为７８９．７亿元，分别比去年同期增长２０．２％和３０．７％。其中住宅成交面积为１５２９．６４万平方米，同比增长１７．４％；写字楼成交面积为６２．６４万平方米，同比增长４３．３％；而商铺的成交面积为８３．２９万平方米，同比减少了１８．６％。

日前，本报记者在房管局相关部门看到一份作为２００４年度汇报材料的报告——《宏观调控对２００４年房地产市场的影响以及２００５年市场预测》（以下简称《预测》），这份由广州市房地产交易中心联合市统计局、中山大学房地产研究所、珠江中原顾问公司、满堂红置业公司等有关部门、单位启动全年市场分析而来的报告，旗帜鲜明地表达了２００４年的房地产市场：土地二级市场活跃，房价触底回升，房屋二手市场上扬，占据近半市场份额；对于２００５年的市场预测，该份报告透露出的信息是：今年土地一级市场将会持续放量，房价的上扬，以及开发商的外拓，都催促政府部门加快熟地的入市速度，而随之带来的结果将会是，一手房屋市场放量增长，房价涨幅比２００４年有所缩减。

土地一级市场持续放量

“８·３１”大限搅得广州土地二级市场风生水起，而基于政府的调控政策，２００４年的土地一级市场，却是无可否认的冷清。

《广州市２００４年经营性国有土地使用权出让计划》共列入２５幅地块、用地面积共１００４１２７平方米，而实际上推出市场的熟地只有９幅，同比下降４７．１％，出让面积１１．３万平方米，同比下降５１．５％，出让金额８．６８亿元，同比下降５８．８％。房管局有关领导表示，计划出让的地块没有悉数推出市场，是因为很多地块还是生地（已签定拆迁补偿协议，但尚未完成拆迁工作的地块）。

广州开发商对土地的饥渴当然不会因为一级市场的缓慢进度而停滞，广佛经济圈的概念一呼百应，南海佛山等地迅速进入开发商视野。中海地产、碧桂园集团、合生创展分别在佛山、南海、惠州拿地。其中中海地产分别以６．９１亿元和１２．６４亿元斩获位于佛山千灯湖地块和南海黄岐地块。中海地产于２００４年１２月２３日拍得的黄岐地块，占地大约６００亩，与万科四季花园颇为靠近，距离广州西郊仅仅１０分钟车程。争夺该地块的还有恒大集团、万科地产、保利地产，而万科地产也曾参与佛山千灯湖地块和南海另一地块的竞拍，均落败于其他广州开发商。正如保利地产开发部负责人所言，“市区去年几乎没地推出，只有到处看地和拿地”。上述几块地成交的楼面价只有１１００元／平方米左右，而广州市区已达２０００元／平方米以上。

去年的土地二级市场明显很活跃，老八区有６６幅土地转让，同比增长３４．７％，转让面积１２７．７４万平方米，同比下降３．８％，而出让金额有３２．２亿元，同比增长７４．４％。部分开发商对军用地颇感兴趣，这一层面的交易在２００４年的土地市场也较多见。

鉴于开发商对市区土地的渴求以及市场的发展，房管局方面表示今年有关部门会加快熟地推出的速度，并且“地块的推出将顺应广州市城市发展规划，主要以城市东部、南部以及珠江新城为主”。但是土地开发中心刚做好的２００５年国有经营性土地出让计划已报批省国土资源厅，要等两会结束之后才会完成审批，因此该中心拒绝透露具体数据。

按照房管局有关人士的描述，２００５年的土地出让规划，以正在修编的《广州市土地利用总体规划》为依据，最大的原则就是结合城市发展。因此，２００５年东圃、海珠区、员村一带均会有地块入市。

由于亚运村是市政重点建设项目，位于其落点附近的员村地块已成为政府在２００４年至２００５年重点开发建设的大型地块之一。员村地块位于广州市天河区员村二横路周边地区，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧连接科韵路、琶洲大桥。储备红线面积为０．９１平方公里，其中净用地面积０．５平方公里。根据初步规划方案，该地块位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，位置优越，将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口，功能定位为员村地区未来的居住社区中心，将带动员村地区的居住、商业购物、休闲娱乐等设施的发展并接受琶洲国际会展中心的效应辐射。目前，规划指标设想为：可出让用地面积４５万平方米，可出让建筑面积１４１．４万平方米，综合容积率３．０。规划性质为酒店、居住、商业用地。

另外一个值得引起市场关注的是，“８·３１”大限之后回收的部分土地将会尽快投入一级市场，去年未完成的１６幅地块也将继续入市。而与之相对应的是，二级市场的资源将越来越少。

２００４年底房价微降０．２％

２００３年广州市共出让１２幅地，出让面积为３０．７０５８３１万平方米，出让金额为１９．４４９８３亿元，出让均价约为６３３４元／平方米，而２００４年的出让均价约为７６８１元／平方米。

其实，加速开发商消化存量地、导致地价上涨的政策依据，是国土资源部于２００４年中制定的暂停审批农用地转非农建设用地等“三个暂停”的规定。

在交易量持续放大的情况下，一手住宅交易价格开始“触底回升”，而二手住宅交易均价为２７５９元／平方米，同比上升了４．８％，也是近年来首次“触底回升”。然而，２００４年１１～１２月，广州市一手住宅交易均价为４８５３元／平方米，比９～１０月下降了０．２％。

为何广州房价又开始呈现逐渐下降的态势？

２００４年第一季度，广州市预售住宅成交均价为４２９８元／平方米，较２００３年第四季度的３４７４元／平方米上升了８２４元／平方米，上升幅度达２３．７２％，而２００３年第四季度广州市预售住宅成交均价３４７４元／平方米，较上一季度的住宅成交均价４１５０元／平方米下降了１６．３％。由此，２００３年第四季度、２００４年第四季度广州预售住宅成交价格的波动类似。

２００４年第一季度番禺区预售住宅成交均价与２００３年前三个季度的成交均价相比，下降了２．５％，但是，该区域第四季度的成交均价涨幅已经高于２０％。

参与《预测》撰写的相关人士分析，２００４年下半年开始的宏观调控，令开发商融资受阻，难免会导致楼盘降价回笼资金；而２００５年将会是宏观调控显效的一年，市场该涨还是跌，都存在太多不可知因素。

总的来看，一手住宅市场的增长速度明显比二手住宅市场要慢得多，一手市场增长幅度较大的区域是黄埔、东山两区，目前黄埔区的一手成交量已超过芳村、越秀两区，从而为其二手市场提供足够的货量。而２００４年东山区在淘金、大沙头、建设四马路等地均有新楼盘推售，使其一手市场得以迅速发展。天河、海珠两区虽然增幅较小，但因２００３年的基数已比较大，因而２００４年实际成交增长量均超过２５万平方米。而越秀区的一手住宅市场基本上开始缩小，区域亮点集中到二手市场上。

二手市场走高

无可厚非，２００４年是广州楼市价格全面上涨的一年，一手住宅均价较２００３年同期上升１８．８％，升幅较大的区域是番禺、黄埔、海珠等区，其中黄埔、番禺两区的一手均价已经超过３４００元／平方米，目前全市１０区中只有花都区的一手单价尚在２０００元／平方米以下，广州的一手住宅市场开始通过提高素质和赠送家居装修而得到价值提升。而二手住宅市场均价也较２００３年同期上升４．９％，其中上涨幅度较大的是番禺、花都、芳村三个近郊区，应该是去年均价较低的缘故。而东山区的一、二手住宅价格依然位居全市首位，分别达到６６６３元／平方米和４０９３元／平方米，名校氛围的影响力仍然存在。

２００４年，广州一、二手住宅市场的成交面积比例是６３３７，二手住宅市场所占的比重已较去年同期上升７％。其中越秀、芳村两区的二手住宅市场占有比重变化最大，越秀区已经是二手市场唱主导，市场比重超过８５％，相信２００５年二手比重还会继续增加。而在天河、海珠两个大区，因一手新开发土地仍有相当数量，故二手占有市场比重还是徘徊在３０％左右。在市属１０区的二手住宅市场中，天河区和番禺区成为两个“巨头”，两区的成交之和占了市场总量的４成，其中番禺区在去年８月更创出１５．４万平方米的单月成交“天量”，充分显示自２００４年７月１日后缴交的契税，一律按楼价的１．５％计收后，市场存量所释放的潜力。由于地域广阔且市场拥有多个热点，天河、番禺、海珠、白云这四个区的“后续力”依然不可估量，也成为影响大市走势的重要力量，２００４年这四个区的成交量之和接近七成市场份额。

２００４年也是广州地产中介行业高速发展的一年：满堂红在广州开设有８９家分行，中原地产则开至７９家。大型中介行的不断发展，不但令行业的“洗牌”速度加快，也“开发”了很多二手房市场的新热点地段。天河的东圃、员村、粤垦，海珠的赤岗、南洲等地，是２００３年“开发”的；而白云的西槎、天河的沙河、芳村的茶滘则是今年的新“产物”，现在已成为中介行的新宠地。至于２００５年，值得一提的是黄埔区，这个东部区域，一定会成为最具潜力的新星，现时在黄埔大道东、港湾路一带，已经有足够多的房源，只要有与之相当的客源，当地的二手市场就能快速启动。
市民最关心的楼价问题，也是２００５年二手房市场能否再次突破３５％的增长幅度的最大因素。众所周知，２００４年一手楼价带动了二手楼价上涨，小业主的卖楼心态从年初的意志不坚，到下半年的态度强硬，其实就是一个因楼价上升而增加入市信心的过程。按照现在的趋势，业主原本想就市场行情而调价，却可能因调价而失去部分准客户。

由于一手楼市的成交仍有增长，２００５年进入二手市场的新货肯定会有所增加，在供应量增加的情况下，想要吸纳有限的客源，也只能在房价上做“文章”。二手置业者普遍接受的楼价是２５００～３５００元／平方米之间，价格往上调是需要成交量来作支撑平台的，假如成交量缩减，也就到了房价调整的时候了，２００５年成交能否增量就看房价整理得稳固与否了。

从广州市预售住宅季度成交均价走势来看，２００４年一、二、三、四季度广州市预售住宅成交均价的环比增幅分别为２３．７％、６．３％、５．５％、０．８％，上涨幅度逐步收窄。在经历过三年的平稳，一年的上升之后，广州楼市将进入一个新的发展阶段。

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