三年前，SAM发表了对楼市的一些看法，引起了大家的一些围观、捧场（详见：http://gongyuanshangchenjd.fang.com/bbs/2811976322~-1/55454050_55454050.htm），后来由于自身工作繁忙，一直没有继续对这方面进行深入分析。最近金地公园上城停车位马上开卖了，据传车位八万多起，好的车位要十多万，同时盛传小区物业马上对停车开始收取租金且租金不菲。一时间，很多邻居问SAM到底要不要买车位，这里要感谢各位邻居的信任，现将SAM对买卖车位的看法整理如下：
一、郊区一手物业的购置大多表现出买卖双方的信息不对称。据SAM观察，目前郊区一手物业的销售价格大多高于其真正的市场价值。作为开发商或受委托的地产中介，一般会通过其专业系统的推介，片面强化该物业的有利因素，回避和淡化该物业的不利因素。作为物业的一般个体买家和投资者来说，由于对有关信息和知识缺乏了解，或难以在有利因素和不利因素之间作定量分析，往往会在发展商的种种手段引导下产生判断上的偏差。因此，很多购买了郊区一手物业的业主即使在隔了一段时间整体房价上升的情况下再去转卖自己的物业时，却发现二手承接力很弱，能拿回成本就不错了，甚至连成本都回不来。因为物业最终的市场价值不在于当时发展商的卖价，而在于其宜居性、配套等因素。房屋销售如此，车位销售亦然。在发展商营造的诸多利好消息和即将收租等传闻中，我们一定要保持冷静的头脑去进行分析。
二、小区车位并非可以随便流通的商品。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这个“应当首先满足业主的需要”是一项强制性的规定。“首先满足”不同于“优先满足”。“优先满足”是指在同等条件下，业主有优先购买权，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车库车位出售给他人，就没有侵害业主的“优先购买权”。而“首先满足”完全不一样，不管业主以外的其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人，除非是小区业主书面承诺放弃购买、租赁车库车位。如果该小区的开发商将车位卖给其他小区的业主，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都可能认定其他小区业主购买车位的合同无效。
三、每位业主最多只能购 个车位。有的业主家里有不止一辆以上的车辆，觉得自己是真正的“刚需”，买了车位，既可以满足自己停车需要，又可以投资等待升值。在这里SAM提醒一下，这个想法可能打错了算盘。在物权法司法解释的第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在车位配比等于或小于1 的情况下，如果开发商向同一业主出售或出租了2 个或2 个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。
四、将来业主在出售房产时可能会因车位问题而苦恼。由于车位“应当首先满足业主的需要”，当业主转卖房屋时，如果下手买家只愿购买该房屋而不愿意购买该车位时，业主将会陷入“皮之不存，毛将焉附”的窘境：如果自己卖了该房屋，也就意味着自己在该小区不再拥有房屋，而该小区的车位依法却应该“应当首先满足业主的需要”，由此必然会遇到一系列的法律问题。
五、物业公司无权对车位屯积居奇。无论发展商是租是卖，都必须“首先满足业主的需要”，这杜绝了发展商在出租车位供不应求的情况下仍然空置卖不出的车位的可能性，否则就是违反了物权法；而发展商将车库车位向小区外第三人出租的前提是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，在两者冲突时，向外出租的合同无效。出现以上情况业主可以依法追究发展商的法律责任和追讨自己的权利。
六、关于车位的投资价值。
1、前面说过，由于车位并非完全流通的商品，其流动依附于房屋的产权，因此不能完全与市区的一些商业用地车位相比，其流动性受到了限制。
2、SAM在购买房屋时，开发商曾承诺车位是按照1：1的比例建造，假设是这样的话，业主完全不必担心将来的车位不够用，假设将来地下车库的车位配比小于1 ，其实还可以在地上划设一些停车位，就如现在A区的情况一样（A区目前买了地下车位停车的不多，地下车库没几辆，地上停的都是月租150元的），有人觉得，B区比A区的空地少，SAM要说，假如搬去住的业主真的有那么多（B区就有福了），想划车位肯定可以划出来，并且划完后比市区很多小区空间更宽敞。当然，根据物权法规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，因此，业主在这一块的租金上是有主动权的，至于怎样实现，由小区完全建成后成立的业委会考虑。
3、目前发展商公布的价格完全偏离了市场价格，透支了该车位未来很长时间的投资价值。目前该车位如果是如前期叠墅车位的价格相当，则大约十万左右一个车位，远高于人气和配套都远强于上城的凤凰（约五六万）。不知那些想投资的邻居有没有细算过将来月租与管理费之差是否能真正理想的收益率。当然，月租也不是发展商想定多少就多少，有个与业主的博弈过程。
作为车位的定价，当然卖家有一定的自主性，但如果通过信息的不对等去定出偏离市场太离谱的价格，就有点与以前某些商家搞垄断商品的囤积居奇的做法有类似之处，而这对于买家来说就需要有更多的识别力了。
以上见解，如有偏颇，请多拍砖！也可进入金地公园上城业主群（衣吾是衣欺是山留儿）进行讨论!
三年前，SAM发表了对楼市的一些看法，引起了大家的一些围观、捧场（详见：http://gongyuanshangchenjd.fang.com/bbs/2811976322~-1/55454050_55454050.htm），后来由于自身工作繁忙，一直没有继续对这方面进行深入分析。最近金地公园上城停车位马上开卖了，据传车位八万多起，好的车位要十多万，同时盛传小区物业马上对停车开始收取租金且租金不菲。一时间，很多邻居问SAM到底要不要买车位，这里要感谢各位邻居的信任，现将SAM对买卖车位的看法整理如下：一、郊区一手物业的购置大多表现出买卖双方的信息不对称。据SAM观察，目前郊区一手物业的销售价格大多高于其真正的市场价值。作为开发商或受委托的地产中介，一般会通过其专业系统的推介，片面强化该物业的有利因素，回避和淡化该物业的不利因素。作为物业的一般个体买家和投资者来说，由于对有关信息和知识缺乏了解，或难以在有利因素和不利因素之间作定量分析，往往会在发展商的种种手段引导下产生判断上的偏差。因此，很多购买了郊区一手物业的业主即使在隔了一段时间整体房价上升的情况下再去转卖自己的物业时，却发现二手承接力很弱，能拿回成本就不错了，甚至连成本都回不来。因为物业最终的市场价值不在于当时发展商的卖价，而在于其宜居性、配套等因素。房屋销售如此，车位销售亦然。在发展商营造的诸多利好消息和即将收租等传闻中，我们一定要保持冷静的头脑去进行分析。二、小区车位并非可以随便流通的商品。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这个“应当首先满足业主的需要”是一项强制性的规定。“首先满足”不同于“优先满足”。“优先满足”是指在同等条件下，业主有优先购买权，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车库车位出售给他人，就没有侵害业主的“优先购买权”。而“首先满足”完全不一样，不管业主以外的其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人，除非是小区业主书面承诺放弃购买、租赁车库车位。如果该小区的开发商将车位卖给其他小区的业主，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都可能认定其他小区业主购买车位的合同无效。三、每位业主最多只能购 个车位。有的业主家里有不止一辆以上的车辆，觉得自己是真正的“刚需”，买了车位，既可以满足自己停车需要，又可以投资等待升值。在这里SAM提醒一下，这个想法可能打错了算盘。在物权法司法解释的第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在车位配比等于或小于1 的情况下，如果开发商向同一业主出售或出租了2 个或2 个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。四、将来业主在出售房产时可能会因车位问题而苦恼。由于车位“应当首先满足业主的需要”，当业主转卖房屋时，如果下手买家只愿购买该房屋而不愿意购买该车位时，业主将会陷入“皮之不存，毛将焉附”的窘境：如果自己卖了该房屋，也就意味着自己在该小区不再拥有房屋，而该小区的车位依法却应该“应当首先满足业主的需要”，由此必然会遇到一系列的法律问题。五、物业公司无权对车位屯积居奇。无论发展商是租是卖，都必须“首先满足业主的需要”，这杜绝了发展商在出租车位供不应求的情况下仍然空置卖不出的车位的可能性，否则就是违反了物权法；而发展商将车库车位向小区外第三人出租的前提是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，在两者冲突时，向外出租的合同无效。出现以上情况业主可以依法追究发展商的法律责任和追讨自己的权利。六、关于车位的投资价值。1、前面说过，由于车位并非完全流通的商品，其流动依附于房屋的产权，因此不能完全与市区的一些商业用地车位相比，其流动性受到了限制。2、SAM在购买房屋时，开发商曾承诺车位是按照1：1的比例建造，假设是这样的话，业主完全不必担心将来的车位不够用，假设将来地下车库的车位配比小于1 ，其实还可以在地上划设一些停车位，就如现在A区的情况一样（A区目前买了地下车位停车的不多，地下车库没几辆，地上停的都是月租150元的），有人觉得，B区比A区的空地少，SAM要说，假如搬去住的业主真的有那么多（B区就有福了），想划车位肯定可以划出来，并且划完后比市区很多小区空间更宽敞。当然，根据物权法规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，因此，业主在这一块的租金上是有主动权的，至于怎样实现，由小区完全建成后成立的业委会考虑。作为车位的定价，当然卖家有一定的自主性，但如果通过信息的不对等去定出偏离市场太离谱的价格，就有点与以前某些商家搞垄断商品的囤积居奇的做法有类似之处，而这对于买家来说就需要有更多的识别力了。以上见解，如有偏颇，请多拍砖！也可进入金地公园上城业主群（衣吾是衣欺是山留儿）进行讨论!