主题：《认购书》霸王条款一览！
- 发表于2006-07-03
附：商 品 房 认 购 书
（广东省示范文本）
编号：__________
甲方（出售人）____________________________
地址：___________________ 电话：____________
乙方（认购人）：_______________________________
身份证件号码/公司注册号：_______________________
地址：____________________ 电话：____________
丙方（经纪机构）：________________________________
地址：____________________ 电话：____________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的____________________________________________________________物业（以下简称“该物业”）。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价￥____________（大写：______________________）。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥__________ （大写：____________________）给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内（即____年____月____日起，至____年____月____日止）到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：
（1）本认购书；
（2）身份证明原件和复印件；
（3）__________________________________________；
（4）_________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将定金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
丙方（签章）：
销售代表（签名）：
签订日期：________年____月____日
虽然建设主管部门曾经制定过《认购书》的示范文本，但由于示范文本本身不是法律，不具有强制执行效力。于是，开发商纷纷抛弃示范文本，单方面制定了大量的霸王条款，花样不断翻新，令人防不胜防，加之事先准备不足事后补救不当，定金成为许多购房的第一笔学费。
开发商在认购定金问题上的强硬态度除了一贯的强者气势之外,其对购房人的维权决心和成本也做了充分估算。一般来说，定金的金额不是很大，若涉及诉讼，成本不小，加之法律意识不强经验不足，到来决定一追到底时却对能否顺利要回没有把握，绝大部分购房人会选择放弃追索定金。这给开发商提供了一笔丰厚的额外收入。
（广东省示范文本）
编号：__________
甲方（出售人）____________________________
地址：___________________ 电话：____________
乙方（认购人）：_______________________________
身份证件号码/公司注册号：_______________________
地址：____________________ 电话：____________
丙方（经纪机构）：________________________________
地址：____________________ 电话：____________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的____________________________________________________________物业（以下简称“该物业”）。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价￥____________（大写：______________________）。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥__________ （大写：____________________）给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内（即____年____月____日起，至____年____月____日止）到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：
（1）本认购书；
（2）身份证明原件和复印件；
（3）__________________________________________；
（4）_________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将定金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
丙方（签章）：
销售代表（签名）：
签订日期：________年____月____日
虽然建设主管部门曾经制定过《认购书》的示范文本，但由于示范文本本身不是法律，不具有强制执行效力。于是，开发商纷纷抛弃示范文本，单方面制定了大量的霸王条款，花样不断翻新，令人防不胜防，加之事先准备不足事后补救不当，定金成为许多购房的第一笔学费。
开发商在认购定金问题上的强硬态度除了一贯的强者气势之外,其对购房人的维权决心和成本也做了充分估算。一般来说，定金的金额不是很大，若涉及诉讼，成本不小，加之法律意识不强经验不足，到来决定一追到底时却对能否顺利要回没有把握，绝大部分购房人会选择放弃追索定金。这给开发商提供了一笔丰厚的额外收入。
- 发表于2005-11-25
认购人已经对《商品房买卖合同》及《业主公约》所有条款均已知悉并完全赞同
法院对此条款的效力是何态度？周律师是否打过含此条款的退定官司？结果如何？有何破解良方？
昨日,海珠区人民法院的一纸判决明确对上述条款说不,判决书称,认购人有权就上商品房买卖合同及补充协议与开发商进行充分\平等协商,否则,因为不能归责任何一方的原因致使买卖合同不能成立的,应当一倍退还定金.
法院对此条款的效力是何态度？周律师是否打过含此条款的退定官司？结果如何？有何破解良方？
昨日,海珠区人民法院的一纸判决明确对上述条款说不,判决书称,认购人有权就上商品房买卖合同及补充协议与开发商进行充分\平等协商,否则,因为不能归责任何一方的原因致使买卖合同不能成立的,应当一倍退还定金.
- 发表于2006-06-06
改版效果,不敢恭维!
- 发表于2006-04-03
每年一个3.15,中国消费者协会抓住一个房地产霸王条款进行了24小时的点评,之后,一切归于平静,百姓惨也!
- 发表于2006-03-20
合同一定要看清！
- 发表于2006-03-20
广州天河路特拉奇俱乐部！3月25号将举行黑暗派对！联系电话：22644450
联系人：彭小姐
联系人：彭小姐
- 发表于2006-03-08
消除霸王条款 政府责无旁贷 2004-08-28 11:09:37 南方都市报 南方都市报社论
前天（8月26日），中消协公布了对银行业霸王条款的点评意见，深得消费者之心。然而在大呼痛快之余我们也感到深深的无奈，因为中消协去年还曾炮轰过电信、邮政、房地产、汽车等行业的霸王条款，可结果也只是说说而已。不过对于消除霸王条款并非完全无望。昨天有消息说，浙江省工商局上月宣布开始对银行消费贷款实行合同备案制，对最终不符合法律法规规定而又拒不进行修改的格式条款（霸王条款），工商部门将通过媒体向全社会公告，使其难有容身之地。这被认为是国内第一次大规模的、普遍的格式合同审查，因而让人期待。
霸王条款集中在两类行业：一类是垄断行业，比如银行、电信、铁路、民航等行业，它们脱胎于计划经济下的国有企业，目前尽管已经或正在进行改制，但仍居于垄断地位。这些行业的格式合同本来就是相关主管部门制定或审批认可的，片面强调企业的权益，而忽视消费者的权益。另一类则是与城市经济因而与官员政绩有密切关系的行业，比如房地产业。在消费者与其发生纠纷时，企业往往可以轻易地借助权力摆平消费者。
总之，从某种程度上说，霸王条款所体现的企业与消费者之间的不平等关系，尽管与企业的本质直接相关，但也与政府部门的权力有关。仅从这个角度看，政府就有责任致力于消除霸王条款。毕竟这是政府设置垄断所带来的历史遗留问题。事实上，对于这类垄断企业，也唯有政府具有迫使其改变不公做法的能力，因为政府仍然是这些企业的主管者。
问题仅仅在于，政府是否有这样的意愿。从这个角度来说，浙江开了个好头。工商部门的法定职责之一就是维护市场公平交易的秩序，因而它对格式合同进行监管是完全正当的。不过，浙江省工商管理部门的做法相当温和，仅仅是通过媒体曝光。然而，那些垄断企业和靠近权力的企业，什么时候又怕过曝光？这就需要政府部门更强有力的介入。我们或可指望相关行业主管部门或监管机构。只是在霸王条款备受诟病之下，这些机构却引人注目地集体沉默，又怎能指望其要求其所主管或监管的企业清除霸王条款？
个中原因，可能是相关行业问题多多，主管或监管机构顾不过来。但更大的可能是，主管或监管机构仍然没有正确地认识到自己应当承担的角色——仍然把自己设想为服务于行业内企业的机构。在法治政府下，任何一个政府管理与监管机构，都不应服务于某个特殊利益群体，而应当服务于公共利益。具体而言，应当公平地站在企业与消费者及第三者之间，以维护公平的市场交易秩序，且确保这种交易不损害第三者的利益。这些行业主管部门和监管部门何时能够意识到这一点，从而对不公平的格式合同出手？
对于垄断行业的霸王条款，工商部门和行业监管机构只要愿意，就可比较方便地介入，以合乎法律规定的行政程序，使垄断企业改变其格式合同。
对于非垄断企业所制定的霸王条款，工商和行业监管部门就可能面临识别上的难题。毕竟，企业总是不缺刁难消费者的办法，而政府相关部门的人力却总是有限的。此刻，恐怕需要消费者站出来，借助司法手段，维护自己的权益，并通过个人的诉讼，间接地消除相关霸王条款。这方面已有成功先例。
当然，司法手段要发挥更大作用，恐怕需要法官具有某种政策意识。在转轨时期，部分企业带着权力的庇护进入市场，经常会利用其在市场外的优势强制消费者同意其单方面提出的交易条件，这就需要法官积极地承担其矫正这种显著不公的责任。法官通过个别案件司法裁决的积累，即可形成某种正义的政策结果。我们的法官是否能够意识到自己在维护公平的市场秩序过程中所应扮演的角色呢？（编辑：何静文）
前天（8月26日），中消协公布了对银行业霸王条款的点评意见，深得消费者之心。然而在大呼痛快之余我们也感到深深的无奈，因为中消协去年还曾炮轰过电信、邮政、房地产、汽车等行业的霸王条款，可结果也只是说说而已。不过对于消除霸王条款并非完全无望。昨天有消息说，浙江省工商局上月宣布开始对银行消费贷款实行合同备案制，对最终不符合法律法规规定而又拒不进行修改的格式条款（霸王条款），工商部门将通过媒体向全社会公告，使其难有容身之地。这被认为是国内第一次大规模的、普遍的格式合同审查，因而让人期待。
霸王条款集中在两类行业：一类是垄断行业，比如银行、电信、铁路、民航等行业，它们脱胎于计划经济下的国有企业，目前尽管已经或正在进行改制，但仍居于垄断地位。这些行业的格式合同本来就是相关主管部门制定或审批认可的，片面强调企业的权益，而忽视消费者的权益。另一类则是与城市经济因而与官员政绩有密切关系的行业，比如房地产业。在消费者与其发生纠纷时，企业往往可以轻易地借助权力摆平消费者。
总之，从某种程度上说，霸王条款所体现的企业与消费者之间的不平等关系，尽管与企业的本质直接相关，但也与政府部门的权力有关。仅从这个角度看，政府就有责任致力于消除霸王条款。毕竟这是政府设置垄断所带来的历史遗留问题。事实上，对于这类垄断企业，也唯有政府具有迫使其改变不公做法的能力，因为政府仍然是这些企业的主管者。
问题仅仅在于，政府是否有这样的意愿。从这个角度来说，浙江开了个好头。工商部门的法定职责之一就是维护市场公平交易的秩序，因而它对格式合同进行监管是完全正当的。不过，浙江省工商管理部门的做法相当温和，仅仅是通过媒体曝光。然而，那些垄断企业和靠近权力的企业，什么时候又怕过曝光？这就需要政府部门更强有力的介入。我们或可指望相关行业主管部门或监管机构。只是在霸王条款备受诟病之下，这些机构却引人注目地集体沉默，又怎能指望其要求其所主管或监管的企业清除霸王条款？
个中原因，可能是相关行业问题多多，主管或监管机构顾不过来。但更大的可能是，主管或监管机构仍然没有正确地认识到自己应当承担的角色——仍然把自己设想为服务于行业内企业的机构。在法治政府下，任何一个政府管理与监管机构，都不应服务于某个特殊利益群体，而应当服务于公共利益。具体而言，应当公平地站在企业与消费者及第三者之间，以维护公平的市场交易秩序，且确保这种交易不损害第三者的利益。这些行业主管部门和监管部门何时能够意识到这一点，从而对不公平的格式合同出手？
对于垄断行业的霸王条款，工商部门和行业监管机构只要愿意，就可比较方便地介入，以合乎法律规定的行政程序，使垄断企业改变其格式合同。
对于非垄断企业所制定的霸王条款，工商和行业监管部门就可能面临识别上的难题。毕竟，企业总是不缺刁难消费者的办法，而政府相关部门的人力却总是有限的。此刻，恐怕需要消费者站出来，借助司法手段，维护自己的权益，并通过个人的诉讼，间接地消除相关霸王条款。这方面已有成功先例。
当然，司法手段要发挥更大作用，恐怕需要法官具有某种政策意识。在转轨时期，部分企业带着权力的庇护进入市场，经常会利用其在市场外的优势强制消费者同意其单方面提出的交易条件，这就需要法官积极地承担其矫正这种显著不公的责任。法官通过个别案件司法裁决的积累，即可形成某种正义的政策结果。我们的法官是否能够意识到自己在维护公平的市场秩序过程中所应扮演的角色呢？（编辑：何静文）
- 发表于2006-03-01
认购书的任何一个条款,消费者想删除、增加或改变，那么开发商的态度是宁愿不卖。因此，消费者变得无房可买。双方的地位严重不平等啊！
- 发表于2006-02-28
房价成本揭秘：开发商解剖“利润大厦”如何砌成
(更新时间：2005年8月26日 14:4)
记者就房地产成本问题进行调研采访时，一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。
这位开发商说，２００３年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为２６００元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，他说“每平方米也就挣个６００元吧！”
６００元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣６００元，当然发不了财，但我们的楼盘是３６万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快２个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。
项目开发用地：１８０亩（１２万平方米）具备以下条件：１、地价：８０万元／亩
２、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（１２层）；容积率为３；绿化率为３６％；建筑密度３５％
３、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的４％
４、设计费１５元／平方米（按总建筑面积计）
５、土建造价１３００元／平方米，园林绿化硬化造价８０元／平方米，市场销售均价２６００元／平方米
６、几项主要税收：土地税按销售额１．５％；营业税按销售额５％；契税：按总地价３％；企业所得税按销售额２％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）
开发商提供的成本测算如下：
一、项目总建筑面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３（容积率）＝３６万平方米
绿化面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２万平方米
硬化道路：１８０亩×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８万平方米
二、销售总额：３６万平方米×２６００元／平方米＝９．３６亿元
三、１８０亩土地成本：１８０亩×８０万／亩＝１．４４亿元
四、工程土建总造价：３６万平方米×１３００元／平方米＝４．６８亿元此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。
五、各种配套费用如
设计费：３６万平方米×１５元／平方米＝５４０万元
园林道路：绿化４．３２万平方米×８０元／平方米＝３４５万元
硬化道路：３．４８万平方米×８０元／平方米＝２７８万元
水电及三通一平、报建等费用约２５００万元
三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。
六、营销策划及广告投入：９．３６亿元×４％＝３７００万元
七、需交的主要税：税９．３６亿元×１．５％＝１４０４万元
营业税９．３６亿元×５％＝４６８０万元；契税１．４４亿元（总地价）×３％＝４３２万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。
八：项目总投入：约７．４亿元
九：利润（粗算）：９．３６亿元－７．４亿元＝１．９亿元
理论利润率：１．９亿÷７．４亿＝２５％
这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入１．４亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是１００％甚至更高的回报。
他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚１亿元的楼盘，可以处理成只赚４０００万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。
他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购原材料，有的甚至直接减免一些程序。
“平地拔高楼，利润成倍长。”这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过２。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到３或者５，这就意味着在同样一块土地上可以开发３倍甚至５倍于土地面积的商品房。（完）
(更新时间：2005年8月26日 14:4)
记者就房地产成本问题进行调研采访时，一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。
这位开发商说，２００３年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为２６００元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，他说“每平方米也就挣个６００元吧！”
６００元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣６００元，当然发不了财，但我们的楼盘是３６万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快２个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。
项目开发用地：１８０亩（１２万平方米）具备以下条件：１、地价：８０万元／亩
２、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（１２层）；容积率为３；绿化率为３６％；建筑密度３５％
３、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的４％
４、设计费１５元／平方米（按总建筑面积计）
５、土建造价１３００元／平方米，园林绿化硬化造价８０元／平方米，市场销售均价２６００元／平方米
６、几项主要税收：土地税按销售额１．５％；营业税按销售额５％；契税：按总地价３％；企业所得税按销售额２％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）
开发商提供的成本测算如下：
一、项目总建筑面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３（容积率）＝３６万平方米
绿化面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２万平方米
硬化道路：１８０亩×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８万平方米
二、销售总额：３６万平方米×２６００元／平方米＝９．３６亿元
三、１８０亩土地成本：１８０亩×８０万／亩＝１．４４亿元
四、工程土建总造价：３６万平方米×１３００元／平方米＝４．６８亿元此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。
五、各种配套费用如
设计费：３６万平方米×１５元／平方米＝５４０万元
园林道路：绿化４．３２万平方米×８０元／平方米＝３４５万元
硬化道路：３．４８万平方米×８０元／平方米＝２７８万元
水电及三通一平、报建等费用约２５００万元
三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。
六、营销策划及广告投入：９．３６亿元×４％＝３７００万元
七、需交的主要税：税９．３６亿元×１．５％＝１４０４万元
营业税９．３６亿元×５％＝４６８０万元；契税１．４４亿元（总地价）×３％＝４３２万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。
八：项目总投入：约７．４亿元
九：利润（粗算）：９．３６亿元－７．４亿元＝１．９亿元
理论利润率：１．９亿÷７．４亿＝２５％
这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入１．４亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是１００％甚至更高的回报。
他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚１亿元的楼盘，可以处理成只赚４０００万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。
他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购原材料，有的甚至直接减免一些程序。
“平地拔高楼，利润成倍长。”这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过２。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到３或者５，这就意味着在同样一块土地上可以开发３倍甚至５倍于土地面积的商品房。（完）
霸王条款花样翻新、层出不穷。当前房地产商单方制定提供给购房人签订的认购书格式合同里出现了许多严重侵犯购房人权利的“霸王条款”:1.在未签署正式《商品房买卖合同》前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何事先约束，只退还所收之定金给认购方，而不需作出任何赔偿；2.认购方应在《商品房买卖合同》正式签署之前交纳首期楼款；3.如认购方在上述期限内未能签署《商品房买卖合同》及缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前知会对方；4.若按揭未能办成而认购人又不能改变付款方式的，将视为认购人违约，出售方有权将认购方所交之款项全部没收，并按楼价总额的20%计收违约金;5、在认购书直接写入：“认购人已经对《商品房买卖合同》及《业主公约》所有条款均已知悉并完全赞同”。
[B] 霸王条款依法虽可能确认为无效，但想要维权成功却是十分不易。[/B]条款1,出售方违约需双倍退还定金是法律明确规定的，开发商自行规定若自己违约却只是一倍退还定金，侵犯了购房人的合法权益；条款2，在签署正式《商品房买卖合同》之前就要认购方交纳首期楼款剥夺了认购方就交款方式、期限等条款与出售方进行平等协商的权利，如发生纠纷，认购人将陷入十分被动的境地，此条今年曾被中国消费者协会列为最典型霸王条款；条款3，只规定认购一方在出售方规定的期限内签署正式《商品房买卖合同》，掩盖了《商品房买卖合同》必须由双方在平等、自愿的基础上就各项条款协商一致才能达成的客观事实，将所有不能达成正式《商品房买卖合同》的责任强加于认购方，造成了认购人必须按照出售方的意志签订商品房正式买卖合同的假象；条款4，按揭未成有多方面的原因，既有出售方的原因，也在认购方的原因，还有其他的原因，将所有办不下按揭的责任全部强加于认购方头上,出售方转嫁了所有按揭未成的风险。按照条款3和条款4的规定，只要发生按揭未成或者合同未成的情形，认购方将不仅无权要回定金及已交楼款，还要白白贴进一大笔违约金，将陷入十分悲惨的境地。司法实践中亦并非没有这样的案例。条款5将购房人就《商品房买卖合同》等条款与开发商进行平等协商谈判的权利剥夺殆尽，购房人自此完全成了开发商砧板上的肉，只能任其宰割了。
上述各格式条款，免除了出售方的责任，加重了认购方的责任，排除了认购方的主要权利，将交易的全部风险强加给了认购人，又未提请认购方注意该条款，非常不公平，极大地损害了认购人的合法权益，依法应当确认无效，但法院对此如何认定却又是较难评估的，购房人想要维权成功确属不易。
依法理性维权是唯一正确选择[/U[U]]。〈认购书〉是否具备上述霸王条款是判断开发商诚信度的重要标准，我们完全可以按上述标准对开发商的诚信指数进行打分。作为一个成熟的消费者，我们在签订〈认购书〉及交纳定金时一定要想清楚这个名签下去会有什么后果？这笔钱交出去会有什么风险？对于那些十分不利于自己的条款，一定要理直气壮地与出售方协商变更，否则应考虑放弃购买。在整个交易过程中，要及时行使自己的合法权利，保存好相关证据，坚决维护自己的合法利益。
特别提示：各案情况均不相同，具体个案仍需向专业律师咨询，本文仅供参考。
作者单位：广东君之杰律师事务所 周玉忠律师
地址：广州市五羊新城寺右新马路128号豪景大厦２０６房，
邮编：５１０６００。
电话： 020-33181857，13724802475
电子邮箱：guangzhoulawyer@163.com
[/center][/center][/center]http://blog.fang.com/blog/guangzhoulawyer/