主题：开发商与政策博弈缩影：CBD农地也悄然入市

第一财经日报   
近日，某知名地产代理行进行了一项摸底调查统计，显示在目前市中心住宅用地紧缺的情况下，广州的CBD珠江新城却还有41万平方米的商住用地可供开发，未来可以销售的住宅总建筑面积约274万平方米。然而政府手中这一区域的最后一块住宅用地已经在去年被拍卖掉，目前CBD内未开发的商住用地，集中在城中村村委会手中。而这些用地，又大多已经与开发商达成了或明或暗的合作，CBD农地的悄然入市，反映了新调控时期开发商与政策博弈的缩影。 

正在建设的已经转为经营用地的前集体用地总占地面积超过10万平方米，大多数村委会是与著名开发商合作开发的名盘，如CBD内售价最贵的豪宅誉峰，是与石牌村合作；中海花城湾，是与猎德村合作；保利心语花园，是与冼村合作；越秀城建的星汇雅苑，是与石东村合作……名不见经传的嘉裕地产，在去年被发现是CBD内商住用地的最大地主，拥有9块商业及住宅用地,且大部分是城中村的集体用地。而在未开发的集体用地方面，其数字更高达31万平方米。 


据悉，2004年的“8·31”大限之后，大部分开发商开始主动寻找可以合作的城中村，把这些集体用地作为自己的土地储备用地。而根据《珠江新城规划检讨》记录，1992年~1993年间，广州市政府与CBD内的村镇签订了土地补偿协议，村留地为被征用土地的12%，其中有8%作为经济开发用地，4%作为建设发展用地，当时掌握在各村的土地超过80公顷。到了1999年，政府允许村镇与开发商进行合作开发这些用地。 


目前，大部分集体用地仍然处于闲置状态，而知情人士指出，由于村留地在未办理集体用地转为国家经营性土地的手续前，其所有权仍归于村委会，因此政府无法将其作为闲置用地收回。而开发商大多只需要通过和村委会签订合作协议，就能以极小的资金储备用地。 


在未开发的集体用地方面，其实有大部分已经找到了合作的开发商，不乏保利、中海、富力等大型开发商，也有部分是如方舟房地产、嘉裕集团、明和实业、南雅房地产等中小型开发商。而这些村的用地在上世纪90年代拿下时，价格只需要700元/平方米左右，相对珠江新城2800~3000元/平方米的地价十分便宜，这也是众多开发商不畏集体用地的手续及纠纷隐患较多而踊跃与村镇进行合作的原因。 


有村委会成员对《第一财经日报》表示，他们和开发商的合作方式基本是以村镇出地，开发商出钱的方式进行。而且这些村委会往往会要求开发商在楼盘建好之后，分配给他们一定的商业部分作为村委会的长远经营。如中海开发的某项目，住宅部分归中海地产，而写字楼部分则归出地的城中村。与此情况类似的还有高盛集团开发的物业以及双城国际等名盘。 


在实践中出现的农地直接入市，成为开发商的新圈地手段。农地的流转如不能实现与市场同价，又或是开发商通过农地入市的特点打出时间差这张牌以坐享土地升值的成果，那么农地入市流转的加速容易产生使乡村财富向少数人群集中，产生开发商圈地盛宴的副作用。

保利心语花园，是与冼村合作

冼村这边也够乱的

不过是怎么合作呢？出钱出力？