主题：2014年国庆节。翡翠蓝湾业主维权
- 发表于2014-10-01
- 发表于2014-10-01
关于翡翠蓝湾物业管理诸问题要求改善的函
联安物业服务公司：
贵司接手蓝湾物业至今，问题频发，乏善可陈。安全问题更是亡羊不补牢，每况愈下，业主怨言四起。为能继续保持双方合作，业主基于已发生的事实罗列以下问题点，烦请贵司给予解答，并回复整改日期。
一、 收费项目及公共收入
公摊费用
1. 贵司张榜公布的物业分摊费用中，监控系统产生的电费、日常清洁过程中及小区花木养护过程中产生的水费都包含在内。
根据物业服务费组成及广东省物价局颁布的（粤价[1997]173号）文件第四、第五条例，明确住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊；小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。公共监控系统、绿化及清洁属于综合服务项目，其产生的费用应由综合服务费（即物业管理费）列支，不应纳入公摊收费，贵司必须退还该项费用给前期已缴纳的业主。
2. 车库照 费、车场系统等产生的水电费纳入了公摊费用。
室内车库目前产权属发展商，由发展商经营，业主采用租凭方式使用，室内车库的运营成本应当从贵司经营所得列支，不应列为由业主公摊；露天车位占地面积属于业主共有，物业租赁收益除去运营成本后应该归业主所有。现请贵司提供露天车位所有收入明细，并由业主支配其去向。
3. 小区各梯门厅、电梯、楼梯、廊灯共用一个电表，无独立分开。另在计算各梯分摊电费时，贵司也无公布具体的分摊系数。
根据《广州市物业管理暂行办法》第七十六条要求公用设备用电，必须做到一梯一表，且要明确各层住户的相关分摊系数，所有公摊费用项目必须设独立计量表，如无独立计量表一律由综合服务费列支。请贵司告知各区各梯独立计量表位置，如无设置，请根据要求文件要求一个月内配置。否则业主将拒交任何形式的公摊费用。公用设备所产生的用电由物业管理费列支。
- 发表于2014-10-01
公共收入
依据广州市物业管理暂行办法第六章第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。
小区花园、各梯大堂、楼梯间、电梯等公共区域所有权益属于全体业主，贵司利用公共区域进行的一些经营活动（包括但不限于地面停车场，电梯广告）已经侵犯了小区业主权益。
贵司必须马上停止此类侵权活动。清理小区广告，对地面停车场进行改造，改造所需费用可以申请使用物业维修基金，但必须由业主监管。前期经营所得必须张榜公示，并冲抵物业管理费和分摊费用。另已交易的广告收入烦请列账公示，并列入业主收入。
- 发表于2014-10-01
管理混乱
1、 夏天小区老鼠、蚊虫猖獗，特别是近期登革热肆虐，贵司未定期灭鼠，灭蚊。另贵司在前期投放鼠饵时直接露天投放，无视业主安全考虑，如果有小孩误食后果不堪设想。贵司必须进行统一规划，建立灭鼠屋，并要求一周进行一次综合性大规模灭蚊。
2、 按物业公约中规定，小区公共区域必须配备垃圾桶，每天定时打扫及清理。但实际除小区花园有极少数垃圾桶外，其他公共区域均无配备，也未及时清理，存在多日无人打扫情况，小区各区域卫生堪忧。另存在一些清洁工人视责任区域卫生于不顾，利用工作时间去做钟点工，这极大损害了业主利益。现要求贵司一周内整改，严格按照物价局文件要求对小区公共区域卫生进行清理，并增设垃圾桶，确保每栋每梯大堂，楼梯间，每层电梯厅最少有一个垃圾桶，增加花园垃圾桶密度，每天早晚定时清理各一次，卫生清洁达到基本居住要求；北区地下停车场垃圾全部清理干净。
3、 小区内行人众多，但部分业主不顾他人安全超速行驶。现要求贵司在北区入口处增设限速标识及缓冲带，在西区拐弯处增加视镜，以防意外。另物管对小区超速或不安全行为有义务进行劝阻。
4、 贵司保安队伍素质不足，职业修养非常不专业、态度蛮横且时常做出一些不文明举动（随地小便）。根据物业管理条例，物业保安必须持证上岗。现业主要求贵司必须对旗下保安加强教育，张榜公布所有保安上岗证件以便业主监督。并建立业主投诉、表扬等奖惩机制。
5、 公共区域、各区及部分死角照明奇缺，有的损坏已久，未得到任何维修，导致光线昏暗，为小偷营造良好偷窃环境。现业主要求排查所有区域路灯损坏情况，一周之内更换；另在死角或各区路口增加照明，谨防小偷有可趁之机。
6、 贵司对楼吧最低充值及最长使用时间设限，严重违反为业主服务的宗旨，是名副其实的霸王条款。业主严正要求立即取消该条款，并重新制定合理价格及出发班次，真正做到为业主服务。
- 发表于2014-10-01
- 发表于2014-10-01
支持，严重支持！！！作为蓝湾的业主，要为蓝湾安全得到保障出力！！！
- 发表于2014-10-01
- 发表于2014-10-01
- 发表于2014-10-01
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