主题：“商业地产”---谁能给我们鸟瞰全局的整体思维？《世界级商业规划中国总鉴》内容择要
- 发表于2008-05-17
在新街口的边缘商圈，在一个没有成型零售商业氛围的旧城，如何打造一个成功的购物中心？
商业视线：
1、 新街口商圈自西向东，至项目所在地块，商业氛围已成强弩之末。周边没有成型的商业氛围，在这一地段，项目是否具有做零售商场的价值，如果具有，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
2、旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划、定位？
3、 地处成熟商圈的接合地带，位于南京老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
开发商：上海鹏欣集团
经济技术指标：
占地面积：26770平方米
总建筑面积：167333平方米
停车位：860个
中国六朝古都。南京。
发展计划：
1）连接两大商圈，创造新经济增长点的商业计划
夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交，但无论是夫子庙的商贸旅游气息，还是新街口的传统商业氛围，到此都已成为强弩之末。两大商圈在此没有形成交集，反而由于两个错位的商业使这一地块周边没有成型的、有特色的商业氛围，在这一地段，项目具有怎样的商业价值，开发这一商业地产项目，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
项目地处夫子庙商圈和新街口商圈交汇处，南侧不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。根据南京政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。
夫子庙商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。
商业定位：本项目位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处，但是本项目却并未对两大商圈过度依赖，而是立足于现实，既区别于新街口核心商圈，又区别于夫子庙旅游商贸商圈，别出心裁地提出了振兴旧城商业，创造新经济增长点的计划。将本项目定位于旧城商业的振兴，而不是新街口商圈或夫子庙商圈的延续。
2）满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心
旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划？
本项目位于南京古城内城南地区，基地位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，现有日公交班次约120班。虽然本项目地块邻近新街口商圈，但是项目地块与新街口商圈却无法实现良好的连接，交通条件的制约使项目的交通总流量、人流量受到制约，所以本项目无法定位为辐射商圈达全市、江苏省的区域中心型购物中心，而应该根据现实的条件将商圈界定到一个合理的范围。
为了充分满足周边居民消费及家庭娱乐休闲的需求，水游城定位为满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客层，合理的配置业态及体量。目前已引进洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店及横店集团国际影院，集合娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态，倾力打造时尚消费型复合商业设施。
何谓家庭型娱乐消费中心？
家庭型娱乐消费中心指业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。所谓宽度最宽指商场的经营范围由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现，消费者层面宽，主要定位于价格中档，适合家庭消费的消费品。所谓深度最深指单一品类的商品由多家品牌专卖店提供，涉及的年龄、层次较深，不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。
家庭型娱乐消费中心定位于家庭，即全家、全客层的消费跨度，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。
3）以运河水系为主线进行整体规划布局
地处成熟商圈的接合地带，位于老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
项目以运河水系为主线进行整体规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，通过将自然、阳光、水流、植被吸引人流进入整座建筑中来。它的中庭，运河、水岸，透光天棚，屋顶花园等特色建筑功能设施，使消费者在娱乐、购物、休憩的过程中始终享受到与自然和谐一体的舒适与惬意，营造了一个具有浓郁特色的时尚消费空间。
为什么要以运河水系为主线进行规划设计？
本项目以运河水系为概念进行设计是因为本地块原来是一条运河的河道。在苏浙地区的文化体系中，人们有着深深的运河情结，其中最主要就是因为京杭大运河贯穿苏浙。京杭大运河兴建于古代隋唐年间，经历年建设，逐步成为中国沟通南北的一条重要水道，成为从鱼米之乡苏杭地区往北方京城输送粮食的重要河道。江浙一带的历史人文的形成与发展，与运河的存在密不可分。
京杭大运河起于浙江杭州，流经嘉兴、南通至南京。虽然京杭大运河并未流经南京，但本项目地块原来也是一条运河河道，于1935年改河道，本地块遂成地面。为纪念这段历史，体现苏浙地区的运河文化内涵，水游城在规划概念中以运河水系为主线，就是对这段过往历史的记忆。
商业视线：
1、 新街口商圈自西向东，至项目所在地块，商业氛围已成强弩之末。周边没有成型的商业氛围，在这一地段，项目是否具有做零售商场的价值，如果具有，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
2、旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划、定位？
3、 地处成熟商圈的接合地带，位于南京老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
开发商：上海鹏欣集团
经济技术指标：
占地面积：26770平方米
总建筑面积：167333平方米
停车位：860个
中国六朝古都。南京。
发展计划：
1）连接两大商圈，创造新经济增长点的商业计划
夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交，但无论是夫子庙的商贸旅游气息，还是新街口的传统商业氛围，到此都已成为强弩之末。两大商圈在此没有形成交集，反而由于两个错位的商业使这一地块周边没有成型的、有特色的商业氛围，在这一地段，项目具有怎样的商业价值，开发这一商业地产项目，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
项目地处夫子庙商圈和新街口商圈交汇处，南侧不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。根据南京政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。
夫子庙商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。
商业定位：本项目位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处，但是本项目却并未对两大商圈过度依赖，而是立足于现实，既区别于新街口核心商圈，又区别于夫子庙旅游商贸商圈，别出心裁地提出了振兴旧城商业，创造新经济增长点的计划。将本项目定位于旧城商业的振兴，而不是新街口商圈或夫子庙商圈的延续。
2）满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心
旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划？
本项目位于南京古城内城南地区，基地位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，现有日公交班次约120班。虽然本项目地块邻近新街口商圈，但是项目地块与新街口商圈却无法实现良好的连接，交通条件的制约使项目的交通总流量、人流量受到制约，所以本项目无法定位为辐射商圈达全市、江苏省的区域中心型购物中心，而应该根据现实的条件将商圈界定到一个合理的范围。
为了充分满足周边居民消费及家庭娱乐休闲的需求，水游城定位为满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客层，合理的配置业态及体量。目前已引进洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店及横店集团国际影院，集合娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态，倾力打造时尚消费型复合商业设施。
何谓家庭型娱乐消费中心？
家庭型娱乐消费中心指业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。所谓宽度最宽指商场的经营范围由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现，消费者层面宽，主要定位于价格中档，适合家庭消费的消费品。所谓深度最深指单一品类的商品由多家品牌专卖店提供，涉及的年龄、层次较深，不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。
家庭型娱乐消费中心定位于家庭，即全家、全客层的消费跨度，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。
3）以运河水系为主线进行整体规划布局
地处成熟商圈的接合地带，位于老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
项目以运河水系为主线进行整体规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，通过将自然、阳光、水流、植被吸引人流进入整座建筑中来。它的中庭，运河、水岸，透光天棚，屋顶花园等特色建筑功能设施，使消费者在娱乐、购物、休憩的过程中始终享受到与自然和谐一体的舒适与惬意，营造了一个具有浓郁特色的时尚消费空间。
为什么要以运河水系为主线进行规划设计？
本项目以运河水系为概念进行设计是因为本地块原来是一条运河的河道。在苏浙地区的文化体系中，人们有着深深的运河情结，其中最主要就是因为京杭大运河贯穿苏浙。京杭大运河兴建于古代隋唐年间，经历年建设，逐步成为中国沟通南北的一条重要水道，成为从鱼米之乡苏杭地区往北方京城输送粮食的重要河道。江浙一带的历史人文的形成与发展，与运河的存在密不可分。
京杭大运河起于浙江杭州，流经嘉兴、南通至南京。虽然京杭大运河并未流经南京，但本项目地块原来也是一条运河河道，于1935年改河道，本地块遂成地面。为纪念这段历史，体现苏浙地区的运河文化内涵，水游城在规划概念中以运河水系为主线，就是对这段过往历史的记忆。
用中国人的眼睛看世界级的规划。
用鸟瞰全局的整体思维，将现代中国最有代表性的世界级商业规划案例尽收眼底，将整个中国的宏图纳入胸怀。
用发展和可持续经营的眼光看世界级的规划。
知其然，知其所以然。如何通过个体案例剖析一个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路。以小见大，纲举而目张。
用段宏斌的眼睛和鸟瞰全局的思维看世界级的规划。
跟随段宏斌的思维，突破知性的盲点，从全局性的认知走向规律性的整合。从已知事件获得对未知事件的启发，海纳百川，举一反三，达至发展的更高境界。
看凤凰卫视吴小莉的节目《小莉看世界》中有一句话让人非常有印象，那就是：“用鸟瞰全局的整体思维，与全球最有影响力的人同一视野……”
做商业地产这么多年，也研究过很多的案例，一直总在追寻着商业地产的成功规律。然而，做了这么多的工作，接触了这么多的人，却总感到缺少一点什么。
一直到2007年，我们派出了全国商业地产调研小组，分别去华东、华南、华中、华北四地对中国商业地产的状况进行总体的调研。最后，得出的来的结论令我们感到十分惊讶——原来，我们这些做商业地产的人，之前一直在钻研的、做的一些工作，其实缺少的是一种鸟瞰全局的整体思维。
在那些成功或失败的项目背后，有一些怎样的共同的规律？
我们应当怎样通过对城市、土地、商业和人文的研究，让成功的商业地产项目内在的规律被大家所认知和分享？
这是一套写给商业地产开发商和对商业地产有学习兴趣的企业决策高层的工具书，在这套书中，我们通过大量的案例分析，让我们的同行参考：在幅员辽阔的中国大地，不同地区的不同的发展商，他们在面对着一个个商业地块的发展机遇的时候，他们进行了怎样的战略选择，这种战略思想又是怎样指导他们的工作的……
我们不用刻意去告诉读者，什么是好的，什么是坏的，什么会成功，什么会失败……
我们只要告诉读者，在某一个特定的历史阶段，他们面对着一个怎样的土地状况和商业状况，他们选择了怎样的建筑规划和发展道路。至于中间的对或错，成或败，绝大多数至今仍无结论，但是，我们会给出我们的观点，这些观点凝聚了我们的专业认知，它的结论需要由读者或者干脆由时间去进行评判。
我们不得不承认的是，在这么短短的几年时间内，中国的商业地产格局已经发生了很大的变化。在此之前，我们的工作重点一直在中国的南方，其中主要集中在珠江三角洲地区，我们一直以为，在中国商业地产的发源地——广深地区的商业地产尽在我们的了解之中，中国其他地方的商业地产发展应该也不会怎么样。
然而，实际的状况却狠狠地推翻了我们这种固步自封的观点。
我们可以看到，虽然中国商业地产从南方发达沿海地区起源，虽然这一地区仍是中国商业地产人才、资源和信息最集中的地区，但是，沿海发达地区已经远远不能够代言中国商业地产的整体发展水平。中国商业地产已经从片发展成面，众多有实力、有抱负的开发商在我们的理论界不断进行喋喋不休的争论的时候，他们已经默默无闻地建成了上百万平方米的商业建筑，这些项目中的很多的建筑规划水平，已经达到了中国商业地产乃至世界商业地产的一个新的水准。
从北京盈港时尚消费中心，到山东青岛宝龙城市广场，从南京水游城，到南昌紫金城，到成都麓山国际商业街区，我们可以看到，中国商业地产早已从粗放型的开发进入到精耕细作的时代。一个个成功的商业地产项目即将在中国出现。
在全国接触的众多商业地产开发商当中，我至今仍然对成都麓山国际街区的开发商抱有深深的敬意。他们在成都的西北郊建成了一大片的高尔夫别墅，用了近十年的时间使这一社区逐步走向成熟。在麓山国际的最后一期，他们计划兴建一个建筑面积近十万平方米的商业街区，目前已经做好前期规划。
本来，在一个社区内建一个街区本身并无新意。但是，令人惊奇的是，这十万平方米的商业街区本身的商业条件并不好。它既缺少足够的消费人口支持，又缺少良好的交通条件，它偏安一隅，运营难度非常大。
按照常理来看，做这样的项目基本上都不会取得成功，至少，这不是一个顺势而为的项目。
那么，是这个发展商自信心膨胀，不懂商业地产而开发商业地产吗？
答案是否定的。
通过了解，我发现麓山国际项目的开发商可以说是中国对商业地产的操作和研究水平最高的开发商之一，他们对商业地产的了解程度远远超过北京、上海等地的一些房地产上市公司的水平。为了操作成轼这个项目，他们派出了数量庞大的团队远赴美国学习取经，并且聘请了美国捷得公司分裂出来的三支设计队伍中的所有负责人都参与了项目的规划设计。目前项目虽然尚未动工，但是单单是设计费就已经支付了近200元/平方米，预计建成后的设计费要达到600元/平方米。同时，他们与国际商业地产的行业精英有着良好的业务关系，他们希望建成一个中国首创的国际级商业街区。
那么，他们为什么要在这样的地方建一个这样的商业地产项目？
为什么有钱不要在其他地块建一个顺势而为、成功的可能性更大的商业地产项目？
面对未来，他们选择了放慢企业发展速度、深入专业领域和挑战不可能完成的任务这三个目标。
这是一群文人，也是一群疯子。
但是，他们是有企业追求的文人，他们是值得我们尊敬的疯子。
中国商业地产的发展状况，由此可以看到一个侧面。
世上无难事，只要肯攀登——这是我们从小就铭记的一句话。然而，随着社会的发展，我们中的很多人放弃的原则，选择了一些更加现实的道路。很多人不愿意去挑战一项事情，而愿意去进行简单的抄袭和模仿。
当然，在企业发展的初期，抄袭和模仿是不可避免的，但是，如果我们想要做成一项伟大的事业，就一定要有自己的原则和行事方式，并以此为基石，发展一套成熟的产业模式。
宝龙、明发的发展模式虽然有其缺点，但是，这是市场的选择。王健林不断为“订单地产”进行呐喊，但是其实，万达也有万达的痛苦。
让我们把对中国商业地产的认知和了解从点上升为面，从区域性的认识上升到全国性的认识，从短期发展的视角上升为长期发展的视野，让我们在发展中，用一种“鸟瞰全局的整体思维”来审视我们的作品，并指导我们的工作。通过对全局的洞察和深刻的反省，使我们的商业地产专业水平和实践操作能力上升到一个新的高度。
最后，我们十分感谢这么多年来全国众多的读者对广州道本的支持和厚爱。商业地产专业的传播工作是我们一项重要的工作，虽然这只是一本书，不是一个商业地产项目，但是，用欧小卫老师的话说，策划一套好书，它同样需要一种“商业地产的精神”。
让我们拥有更多的“商业地产精神”，“商业地产精神”后面体现的是我们的民族企业从短期的投机行为模式上升为长期的企业运营实力的转变，让我们共同致力于中国商业地产的崛起，为伟大的国家商业现代化而努力工作！