主题：中国房地产调控启示录 国外如何稳定房价

全国房价继续“发烧”。昨日，据国家统计局公布，全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格同比上涨的有69个。其中，北、上、广仍占据头三把座椅，涨幅均高于20%，创下今年以来最高涨幅。网友惊呼：中国房地产调控无望了！看看国外是如何稳定房价的？对于中国房价是否具备可参考性。

德国没有炒房史

在过去30年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍，而同期美国的房价增长了两倍。那么，德国房价稳定的秘籍是什么，是否可供中国内地借鉴呢？

德国没有将房地产作为支柱产业，不依靠房地产增加GDP，也不依靠房地产创造就业机会，更没有土地财政。迫于选民压力和选票丢失风险，政府虽然控制着不少的公共土地和住宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入。

与此同时，政府将居住作为一项国民福利来对待，并不完全放任市场去无节制调节。在西方发达国家的福利政策中，住房是内容之一。倡导自由市场经济万能的美国，2000年政府财政救助住房补助，就占到联邦预算总支付的2%。同时，住房抵押贷款利息可以作为个税收入中的抵扣额度，实际上变成一种税收补贴。中国内地应该进一步强化将居住作为一项国民福利的观念。

德国没有炒房史。在德国炒房要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，基本无利可图。对于哄抬房价者，轻则罚款，重则坐牢。并且，德国政府对房租涨幅也有严格的限制，房租也并不高。

美国：通过利率和税收调控住房市场

美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

 美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。

 政府的调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。对于开发商和个人而言，任何违规行为都可能损害自身信誉，甚至招致法律惩罚，后果十分严重。

日本：建低价房售租予中低收入者

日本是一个市场经济国家，土地大多为私有，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”，在上世纪９０年代初房地产泡沫破灭前的几十年间，日本政府遵循“保低放高”的原则，采取了不少政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。

日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。

 为进一步改善国民的居住条件，促进城市建设，１９６０年日本制定了《居民区改造法》。根据该法律，各地方政府在进行城区改造时，可得到中央财政的补贴。 

新加坡：住房以政府分配为主、市场出售为辅

新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。

政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。