主题：开发商的市场定价策略分析
- 发表于2010-06-24
Real Estat(过客) 发表于 搜房网 - 广州业主论坛 - 保利春天里
你有没有在楼盘销售中心进行过购房意向登记？你是否曾经交过认购诚意金？开发商会告诉你，这样你可以 享有5000元优惠，甚至享有95折。你是否认为这些折扣真的有助于你降低购房成本？
答 案是：不一定！你甚至在无形中帮助提高了大众（包括你自己）的购房成本！
- 发表于2010-06-24
我们先来看看影响价格的主要因素。现代经济学告诉我们，在市场经济环境下，一 般商品的价格是由供求关系决定的。需求越大，价格越高；供给越大，价格越低。反之亦然。房地产也适合这个规律。买地多少钱，建筑项目多少钱，营销多少 钱。。。然后就在这些成本基础上赚一定利润，开发商从来不会这样确定楼价。如果市场需求旺盛，追逐利润最大化的开发商哪管成本多少，能卖高价是高价。正因 如此，上世纪90年代发展起来的房地产也才被认为是暴利行业。当时，无论 哪个行业，只要能凑足一定费用，都希望搞房产开发项目。
开发商是庄家，他们基本掌握定价权。要确定具体价格是哪个数字，他们自然要进 行调研分析：他们会参考周边项目的市场价格，他们会汇总一定范围内的供应量数据，他们也会进行需求测试。比如，他们花了钱搞了个北欧风情的项目设计，但如 果不进行一些市场测试，他们终究不清楚到底购房者喜不喜欢北欧风情。最后，他们会找出一个供应和需求的平衡点equilibrium，这个就是开发商的开盘价。
这里面讲到的需求测试，就包括之前讲的购房意向登记和诚意金等营销手段。一般 可分3个阶段：
- 发表于2010-06-24
第一阶段是重要手段，第二阶段是最关键的一步。现在可以对比一下：
共9000人进行了购房意向登记和享受“诚意金”95折待遇，开发商定价为13000元/平方米，作为9000人中一员的A购买了 一个100平方米的单位，共付123万（100*13000*0.95-5000）；
共600人进行了购房意向登记和享受“诚意金”95折待遇，开发商定 价为9000元/平方米，听到该价格赶过来的B买了一个100平方米的单位，共付90万（未能享受任何折扣）。
我们可以看到：作 为博弈一方的房地产商，不透露心中想法，而是先通过购房意向登记和诚意金等手段，摸清购房者一方底细。哪怕提供5000元和95折优惠，只要需求强劲，把初始价格定高点，不还是同一个价卖么！
正如之前所说，开发商是庄家，掌握市场数据和定价权，处于主动地位；而购房者 是散户，互相之间无组织无联系，十分被动，难以跟庄家博弈。即使部分购房者深谙背后规律，不明确告知购买意图，就算喜欢南向户型，也故意说北向房子布局 好，但个人的力量也难成气候。。。。。。
- 发表于2010-06-24
这个帖子应该是个房地产行业的写的吧
- 发表于2010-06-24
呵呵，学习了！
- 发表于2010-06-24
如果大家都不买，房子肯定降价，但大家又怕房子涨，买不到好房子，所以都扑上去买了
- 发表于2010-07-15
估计是的，或者，是个房地产的从业人士