主题：拿地找钱卖楼 广州开发商三板斧半年被废俩

快速卖楼回笼资金成为当前房企头等任务

6月末的广州，龙舟水下个不停，广州一家房企营销负责人陈利对着窗外的倾盆大雨，悠悠地说，“万事万物总是有规律的，去年大旱，今年就大涝；去年楼市涨过头了，今年就要调一调”。

对于今年上半年广州楼市的走势，他有自己的看法。用他的话来讲，说白了，发展商就是三板斧，拿地、找钱和卖楼，从这三个方面来把握市场的走势，就八九不离十。“简单地说，广州上半年市场，开发商三板斧中，拿地和找钱基本被废，剩下就是卖楼这一板斧要舞得呼呼响了”。

上半年楼市政策频出

1月7日 国务院厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)，提出合理引导住房消费抑制投机性购房需求、加强风险防范和市场等十一条措施。

1月12日和2月12日央行两次上调人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月13日 住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地完善商品住房预售制度等。

4月14日 国务院常务会议提出，实行更加严格的差别化住房信贷政策。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)出台，史称“最严厉的二套房贷政策”。

6月4日 住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策

拿地 广州市场本鳄半年没出手

连被业界公认为好地的芳村高尔夫球场地块，也被外来开发商虎口夺食。

首先被废的一板斧是拿地，连被业界公认为好地的芳村高尔夫球场地块，也被外来开发商虎口夺食，在去年下半年鲸吞之后，本鳄在这半年内并无出手。

6月29日，广州新政后首个土地拍卖现场座无虚席，拍卖的是芳村高尔夫球场的两幅地块。这两幅地块在陈利等业内人士看来，是上半年推出的为数不多的好地。两幅地块的拍卖吸引了广州的国企城建地产，还有央企保利地产以及其他几家广州本地开发商报名，不过富力、恒大、碧桂园、雅居乐等大鳄并没有报名。当天的拍卖变成外来发展商的主场，招商地产、佳兆业、中铁集团、深圳控股等巨头都纷纷举牌，不过最终两幅地均由志在必得的中铁集团收入囊中，折合楼面价分别为7400元/平方米和7296元/平方米。“本来以为是过江龙与本地虎的一场恶斗”，去年城建地产数次高价独揽大学城地块的场面记忆犹新，陈利说，“没想到变成本地虎坐看过江龙过招”。在他看来，这也是意料之外，情理之中。

今年广州在大半年的时间内并无大型的推地动作，陈利说，“政府推地之前都与开发商有前期沟通，了解开发商的拿地意愿，表面上是广州市没有推地，但是实际上反映了开发商拿地的积极性不高”。

今年以来广州的土地拍卖市场明显遇冷，与去年下半年的火热形成了鲜明的对比。去年下半年，城建地产拿下珠江新城、大学城，保利地产拿下琶洲村，雅居乐拿下科学城，年底富力、雅居乐、碧桂园共同拿下亚运城中国更是举注。但是时隔数月，开发商对于土地的态度已经是截然相反，今年以来比较受到关注的土地拍卖有荔湾源溪烂尾地块，也被过江龙南海平南实业拿下。而南沙三块地中除了两幅分别以底价以及一次加价拿下外，还有一幅地块流拍。“到目前为止，广州本地的巨头今年以来在广州也没有拿地”，陈利说，“其实我们公司也要求不着急拿地，要先看清市场”。

在业内龙斌看来，让开发商土地热情消退的关键还是政策因素，自去年年底“国四条”出台启动新一轮楼市调控以来，开发商在逐渐加码的调控中读出“风雨欲来风满楼”的意味。

找钱 政策严控 多种融资渠道受阻

“当然也不是说市场上就没有钱，市场上还有一些民间融资，但是利率很高，年利率30%以上，有些短期过桥资金甚至高达50%以上。”

在这半年中，基本被废掉的另外一板斧就是找钱，也就是所谓的“融资”。开发商买地之后，就要找钱还地价、建楼，才能完成资金回笼套现利润，然后再买地，资金是整个房地产开发的“润滑剂”，缺钱，环节都会被卡，甚至运转不灵。开发商拿地底气不足，也与开发商荷包不鼓有关。

自从去年年底重启楼市调控之后，房企要找钱并不容易。今年年初，广州多家房企在招聘会中都招融资经理一职，不过，在陈利看来，这个举措也只是开发商找个“心安”，其实市场上是“无资可融”。“除了原来已经授信的大客户或者长期合作的客户，新项目已经很难拿到信贷了”。五羊新城一家股份制银行公司业务部经理告诉南都记者，1月7日，“国十一条”出台，除了要求严格执行二套房贷四成首付，还要求加强房地产信贷风险管理。而且，央行三次提高存款准备金率各0.5个百分点，冻结资金约9000亿元。传统房产的资金渠道银行信贷已明显受阻，在5月28日的广东资信20强颁奖会上，颐和集团副总裁赵永爽打趣说，“今年是最为纯洁的会议，银行也不用找房企贷款，房企也不用找银行要钱”。这个意味深长的笑话背后，是企业的融资环境产生了明显的变化。

普通房企难以在银行贷到款，上市房企通过股市融资又受阻。今年国务院下双保险，要求证监会与国土资源部协作，严格审核上市房企高达千亿元的再融资计划。此外，被房企寄予厚望的房地产信托的“特惠”政策也已收紧，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，同时要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全，土地融资渠道也基本被堵。

“当然也不是说市场上就没有钱，市场上还有一些民间融资，但利率很高，年利率30%以上，有些短期过桥资金甚至高达50%以上”，陈利说，“这些项目很多是要求以项目或公司股权抵押的，搞不好是你要他的钱，他要你的‘命’”。

虽然内地资金环境严峻，但是在海外上市的房企还是多了一道“后门”，通过海外融资进行广积粮，以抵御即将到来的寒冬。据统计，恒大、雅居乐、碧桂园等房企在今年上半年海外发债总额达近25亿美元，不过部分年息均高达13%，融资成本比此前近乎翻番，这也意味着，这些钱拿着有些“烫手”，这些房企考虑的是如何按时还债的问题，如何快速卖楼回笼资金，成为目前房企的头等任务。

卖楼 “小年求保本，促销也是应该”

“我们老板总结了，这几年楼市就跟种荔枝一样，一年大年，一年小年”，“09年是大年，今年看来就是小年，老板说了，大年就要保利润，小年就只能保本了，促销也是应该的”。

6月24日，陈利手机响起，“先生，你要买楼吗，我们万科天河御品周末组织团购，带装修只要1.2万多哦”。而前不久，该盘已推出一批团购价约1.1万元/平方米的毛坯单位，虽然陈利在售楼部问到的价格还是带装修1.4万-1.5万元/平方米。

在陈利看来，开发商的三板斧当中，现在轮到卖楼要舞得“呼呼响”了。融资和销售是房企资金的两大来源。“开发商融不到资，就只能靠销售回笼资金了”。

而实际上，广州市场上的开发商不仅仅只有万科一家，只不过是公开或者隐蔽而已。5月5日，恒大地产在香港宣布，集团旗下的产品将全线打折，全部以8.5折对外销售，打响了今年楼市新政以来的开发商促销的头炮。碧桂园、富力旗下的项目凤凰城、金港城也通过低至9.2折的高折扣团购进行促销。此外，已经销声匿迹一年多的一二手联动、毛坯房“裸卖”等营销活动也纷纷重出江湖。陈利说，“目前的市场行情下，只有价格调整效果是最明显的，就看大家降的技巧了。”

“我们老板总结了，这几年楼市就跟种荔枝一样，一年大年，一年小年”，广州一家房企营销负责人对南都记者说，“你看，2007年是大年，08年就是小年；09年是大年，今年看来就是小年，老板说了，大年就要保利润，小年就只能保本了，促销也是应该的”

不过这一轮潮主要还是受4月17日“新国十条”的政策影响。在此之前，虽然国务院已经在去年年底推出调控措施，但是广州市场并无明显的促销行为，开发商在前几个月都是在观望，毕竟去年大年开发商回笼的资金还是不少。而广州的楼价也在上半年屡创历史新高。今年2月，广州一手住宅成交均价为11963元/平方米，创出当时广州楼价新高。而到了5月份，广州楼价高达12955元/平方米，再创广州楼价历史新高，同比上涨54.5%。

陈利觉得，这已经是市场最后的，由于数据的滞后性，5月份以来房企的效果“很快大家就可以看得到了”。

后市 广州楼市将继续调整

“房企目前需要对市场做更长时间，更加充分的准备了”

“今年上半年与去年上半年最为明显的不同就是去年上半年是上一轮上升的开始，但是今年上半年是调整的开始”，业内龙斌认为，去年上半年，在各项救市政策的累加效应下，广州楼市先从一季度回暖，到二季度的大热，随后一直走着上行通道。但是在去年年底，政策开始转向，而在今年上半年，各种调控政策开始累加，市场出现了明显的缩量过程，虽然价格还持续走高，但是已经难以为继。

公共经济研究研究员韩世同也认为，目前广州楼市已经明显步入调整通道，在调控未见任何放松迹象的情况下，广州楼市将未来一段时间内继续调整。但是在实际上，随着房产税改革的一锤定音、物业税试点的积极推进，这两大税收政策被视为政府手中重要的政策储备，如果这轮调控未见明显效果的情况下，新的严厉调控手段可能会继续出台。

“房企目前需要对市场做更长时间，更加充分的准备了”，龙斌意味深长地表示。而陈利已经起身，准备再一次的马拉松式营销会议了。