主题：广州年末土地市场上演“盛宴” 推地高潮或现杨箕冼村
- 发表于2010-11-19
外来房企大刀阔斧，本土开发商也同样兴致勃勃。在这当中，又以君华地产和新城市集团两家最为扎眼，他们在越秀区下塘西登峰畜牧场地块上斗得难解难分，最终前者喊出1.85亿元的高价成功撞线，折合楼面地价达到12422.77元/平方米，面对媒体追访，竞拍代表在现场的回答很简单：“老城区的市场需求很旺盛。”
在此之前约一个小时的时间里，琶洲捆绑地块、白云新城AB2910002地块、中新广州知识城等五幅地块顺利成交，使当天出让面积达到39.76万平方米，拿地者分别是广州市地下铁道总公司、南方航空集团公司和广州知识城投资开发有限公司。新政后，广州楼市首度完成“一天七拍”的壮举。
- 发表于2010-11-19
不过事情也许更为复杂，记者查阅资料发现，在今年3月19日，荔湾区曾经带着区内11个旧改项目赴港招商，回来后该区高调宣布部分项目已经达成合作意向，其中就包括广铁南站。令人大感惊奇的是，广铁南站项目参与建设发展商一栏中清清楚楚写着“广州珠光投资有限公司”，投资额为50亿元。记者再对照荔湾区政府发给媒体的资料，项目概况中的“总用地面积26.2万平方米，改造后规划总建筑面积约50万平方米，将建设酒店、职工宿舍、博物馆、主题公园及其他住宅物业”等描述，与此次国土房管局发布的广铁南站挂牌出让相关资料几乎一模一样。
更有意思的是，有开发商最近还专门找上门来，希望《黄金楼市》在报道时对广铁南站“踩”狠一点，让竞争对手以为地块价值不大，以便自己坐收渔翁之利。
广铁以权属人身份拿回广铁南站？还是如荔湾区政府所公开的已被卖出？如果等到公开出让时，斜刺里杀出新的强势房企又该当何如？这次看来很难“收科”。
- 发表于2010-11-19
杨箕、冼村两大“村王”上市如箭在弦
继广铁南站、白云新城地块、“新濠大厦”出让之后，有业内人士预测广州土地盛宴在年底还可能出现新高潮，已经在亚运会前完成拆迁的杨箕村和冼村改造已箭在弦上，随时可能有震惊业界的消息传出。作为三旧改造的撒手锏，这两大城中村既可能效仿琶洲村，通过一级市场公开出让，也有可能模仿林和村，通过内部协议“倾掂数”。
杨箕村 改造涉及两个版本
杨箕村改造设计拆迁面积约35万平方米，改造总建筑面积达到64.8万平方米。一位不愿透露姓名的政府部门人士称，从去年开始杨箕村的拆迁补偿安置协议就已出台预案，后来经过几番调整，拆迁成本最终定在接近20亿元，今年上半年一直在办理集体土地转化为国有土地的手续。该人士还透露，国土房管局越秀分局之前曾开会对杨箕村土地出让方式进行商讨，初步确定将于近期进行公开出让，已获取改造资金，出让过程与琶洲村改造基本类似。
与此同时，记者却从其他渠道获知了关于杨箕村改造的另外一个版本，某大型房企已拿下该村的新建大权，还带领过村民赴其在花都区开发的某大型楼盘实地考察，并告诉对方，未来杨箕村的住宅最起码会按照这个标准打造。当时有村民提出异议，希望能够“再高档一些”。在一次业绩报告会上，记者曾向这家房企相关负责人提出是否参与杨箕村改造的问题，对方并未否认，只回答“暂时不方便透露。”
- 发表于2010-11-19
杨箕、冼村两大“村王”上市如箭在弦
继广铁南站、白云新城地块、“新濠大厦”出让之后，有业内人士预测广州土地盛宴在年底还可能出现新高潮，已经在亚运会前完成拆迁的杨箕村和冼村改造已箭在弦上，随时可能有震惊业界的消息传出。作为三旧改造的撒手锏，这两大城中村既可能效仿琶洲村，通过一级市场公开出让，也有可能模仿林和村，通过内部协议“倾掂数”。
杨箕村 改造涉及两个版本
杨箕村改造设计拆迁面积约35万平方米，改造总建筑面积达到64.8万平方米。一位不愿透露姓名的政府部门人士称，从去年开始杨箕村的拆迁补偿安置协议就已出台预案，后来经过几番调整，拆迁成本最终定在接近20亿元，今年上半年一直在办理集体土地转化为国有土地的手续。该人士还透露，国土房管局越秀分局之前曾开会对杨箕村土地出让方式进行商讨，初步确定将于近期进行公开出让，已获取改造资金，出让过程与琶洲村改造基本类似。
与此同时，记者却从其他渠道获知了关于杨箕村改造的另外一个版本，某大型房企已拿下该村的新建大权，还带领过村民赴其在花都区开发的某大型楼盘实地考察，并告诉对方，未来杨箕村的住宅最起码会按照这个标准打造。当时有村民提出异议，希望能够“再高档一些”。在一次业绩报告会上，记者曾向这家房企相关负责人提出是否参与杨箕村改造的问题，对方并未否认，只回答“暂时不方便透露。”
- 发表于2010-11-19
新地王诞生？
广州楼市的单幅地块最高总价记录是亚运城创造的255亿元，最高楼面地价则来自白云区云祥路地块的18729元/平方米，纵观今年年底待出让土地一览表，想打破这两项记录的可能性不大，但区域“地王”出现的几率相当之高。首当其冲的无疑是广铁南站地块，只要最终不以流拍收场，该地块就将获封“地王”，因为其约47.9亿元的挂牌价和9828元/平方米的起拍楼面地价，已经双双刷新了荔湾区的最高地价纪录。此外，广铁南站地块一旦成交，就将超越猎德村地块，成为广州中心城区的总价地王。
中小房企抢地成功？
房企巨鳄在土地一级市场一向对大型地块情有独钟，面对市区小型地块，除了万科喜欢频频出手外，其他大企业都不会非啃不可，转而发力于三旧改造，这无疑给了中小房企机会，此次“新濠大厦”项目应该符合中小房企的胃口，1.1452亿元的起拍价不算高，而且烂尾的身份也会令大企业避而远之。除此之外，白云新城地块并未捆绑出让，这也令中小房企押宝某幅地块，毕其功于一役夺地成功的可能性大大增加。
- 发表于2010-11-19
“新濠大厦”烂尾地 拍卖底价达到7445元/平方米
位置：越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南以西
现状：已建好地上六层裙楼
沿着大新路摸索了很久，终于见到传说中的“新濠大厦”。这栋九十年代遗留下来的烂尾楼已经起了地上六层。地块的一部分被用作停车场。原开发商因资金断裂倒闭，项目盖到一半也半途而废。
出让细节：负担近300户旧业主回迁
档案资料显示，新濠大厦地块有被拆迁户289户，房屋拆迁总面积约13383.37平方米。地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元(未含逾期回迁费、滞纳金等)。广州市国土房管局要求，竞得该地块的开发商要根据实际情况负担上述拆迁补偿安置责任。
根据上述出让条件，加上需要负担的10年临迁费用，再扣除1.3万多平方米的回迁面积，新濠大厦的拍卖底价达到7445元/平方米。
- 发表于2010-11-19
● 区域楼市单价全在两万以上
新濠大厦所在地段并无新盘，离其最近的要数大德路与海珠中路交会处的兰亭璟濠大厦，在推单位既有单身公寓，也有100方左右的三房两厅，均价2.3万元/平方米。万福路上的名门越秀在售产品也相当丰富，均价约2.7万元/平方米；海珠广场东侧的南堤二马路上有御江苑在售，由于具备江景资源，均价接近3万元/平方米。
● 前景分析考验接盘者能力
大新路地段已多年未有房地产项目上市，周边大量老城区居民都住在旧有平房或上世纪八十年代初建的9层楼梯房中，加上周边聚集的28个专业市场带来的潜在消费力，改善型需求相当庞大。不过由于项目背负沉重历史负担，不仅对开发商操盘能力提出考验，也在一定程度上压缩了将来楼盘的盈利空间。
白云新城系列地块 紧靠地铁白云公园站的干净地块
位置：云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧
现状：原有临建均已拆除
白云新城系列地块中的住宅地块旁边就是白云公园地铁站。地块原有的建筑物已悉数拆尽，但是土地还没弄平整。在地块南侧三公里远的地方便是万达广场，往西侧走，还可以看到五号停机坪。
出让细节：商业地块设立高门槛
白云新城此组地块对住宅部分没有特殊要求，但商业用地的门槛则相当之高。要求竞买人2009年企业总资产达到人民币700亿元以上，净资产达到150亿元以上；具备开发180米以上高层项目的经验(已竣工)；持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米；具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验等。
- 发表于2010-11-19
● 区域楼市公寓物业单价过两万
白云新城旁边白云大道板块的白云尚城在售产品价格1.6万-1.8万元/平方米，早些时候推出的云山锦绣售价也在1.5万元/平方米左右。商用物业方面，白云新城内有万达广场和五号停机坪，两项目均将在年底开业，前者售价5万元/平方米起，商业性质的公寓物业也卖过2万元/平方米；五号停机坪只租不售。
● 前景分析住宅用地成交价有可能破万
根据出让资料显示，白云新城商业用地设立了相当高的准入条件，尤其是700亿元的总资产要求，令符合条件的开发商少之又少，很可能会以4900元/平方米底价成交；三幅住宅地的总用地面积超过8万平方米，其中最大的一幅地块如果剔除兼容的公共服务设施用地，起始楼面地价达到了7153元/平方米，另外两幅住宅地的起始楼面地价也已经达到6900元/平方米。尽管楼面地价不低，但万达广场公寓卖过两万的市场推动，再加上白云新城的板块价值，最终成交地价如果突破万元，也属于意料之中。
荔湾区广铁南站 巨无霸地块起拍价已近50亿
位置：黄沙大道(广铁南站)地块
现状：残存铁轨只剩五米
该地块是广州今年三旧改造的重头项目，广铁南站在2005年6月10日就已经停用。地块原为广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的划拨用地，后进入政府三旧改造序列之中，公开进行出让。从南站的大门进去，可以看到里面有海鲜档和羽毛球馆，这些都是由废弃的厂房改造而成。记者在布满垃圾和碎瓦的小路上绕晕了头，终于在一个驾驶培训中心旁边寻到了残存的铁轨，可怜它现在只剩下短短五米长。
出让细节：三座保留建筑建设费用约1亿
住宅建筑不高于120米，公共建筑不高于150米(可适当放宽至180米)，靠近沙面地区的东侧地块不高于100米。受让人负责同步完成规划要求保留的三座现有建筑物中铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设工作，并承担由此发生的全部费用，估算造价为1亿元。建成后的权属归原权属人所有。
而业内人士预测高潮或在杨箕、冼村出让
月初，广州土地交易中心，拍卖师最后一声槌响之后，广州楼市完成了“一天七拍”的壮举。
正当二次房贷和限购令施展组合拳，将住宅成品市场打得疲态尽显示之时，作为生产原料的土地市场，正在用实际行动，证明楼市依然如广州初冬的天气一样，温暖异常。
紧随其后，是旧广铁南站、白云新城系列地块、“新濠大厦”烂尾地进入出让程序，合力贡献27万平方米新增用地；11月16日，广州又公告出让天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块，总建筑面积超过3万平方米；加上随时可能出炉的三旧改造项目，广州土地一级市场还将在年底掀起最后的高潮。
盛宴尽管来得晚了一些，但，有胜于无。
广铁南站车水马龙。