主题：分析了飞晟文汇周边,很担心也成为“鸡肋”！怎么办！！

       广州华美汽车配件用品全球采购港股份有限公司是广东华美国际投资集团投资建设的专业市场项目之一，位于广州市开发区萝岗开创大道与荔红二路交汇处，该项目总占地面积逾17万平方米，建筑面积约46万平方米，总投资逾16亿元，是华南面向全球、功能齐全，集汽配会展中心、贸易中心、信息中心、物流中心于一体的新型现代服务业。项目2009年落城，没有招商成功，《广州华美汽车配件用品全球采购港》改名为《香雪城》，目前还是一座空城。

   广州国际玩具礼品城位于黄埔南岗，是香港首富李嘉诚旗下长江实业在内地投资的第一个商业项目。2003年，长江实业、和记黄埔以及广州国际玩具中心有限公司联合投资15亿元，该国际玩具礼品城总建筑面积共40万平方米。首期10万多平方米，如今成为一座空城。

     广州国际玩具礼品城当初承载着政府和商界对广州专业市场转型升级的期望隆重开业，然而几年下来，却是各界的失望，为何？或许谁不愿意看到今天的局面？或许一开始它就是一个房地产项目却穿上了商业项目的外衣？或许它在一个不成熟的时机诞生在了一个不合适的地方？

九百商铺十室九空

 昨日（18日），记者在玩具城看到，偌大的玩具城格外冷清，城中的商铺十室九空，近900个档口，只剩二三十间还在勉强支撑。城内只有几名保安和寥寥几名店主留守。

 硬件不错名气却不高

 记者走进一间位于玩具城中心大道和分支道转角处的商铺询问情况。该店放满了玩具车，但只有老板一人在组装。老板郁闷地告诉记者，市场变得如此惨淡主要有两个原因，一是铺面租出来之后，没有大力宣传，以致玩具城名气不高；二是一些业主看到玩具城发展前景渺茫，马上撤掉这里的点，其他的业主也纷纷跟着离开。这名老板最后感叹说：“这个玩具城的硬件设施还是非常不错的，关键是看要如何让它发展起来。”他现在最大的期望就是地铁5号线的开通能给这里的发展带来利好。 

 位于玩具城东北面，有一间售卖专业运动单车店，店老板告诉记者，他是在一年前租了这个铺面的。据他介绍，业主是一名香港人，在这个玩具城中还有四个铺面。据称这里很多铺面的业主都是香港人，也有一些当地人。他们都是因为相信长实集团的实力和李嘉诚的名气才放心投资的。但是现在这个现状，让很多业主都失去信心。老板告诉记者，他们的客源一般来自于网上和一些车友的介绍，很少会有过路客进门。

一德路商家来了又回去

 店老板说，管理费高昂也是导致市场惨淡的原因之一。他说，自己租的这个店面大概120平方米，一年前的管理费为1000多元一个月。再加上租金，很多商户都顶不住，纷纷撤店。他告诉记者，他隔壁的店就拖欠了30多万元的管理费，无法经营，目前人去楼空。今年年初，管理中心为了挽留租户，承诺若业主缴清拖欠的管理费，往后的管理费将打7折，而且还免租两年。

老板还介绍，本来这个园区还有穿梭巴士来往一德路和广州东站，因此偶尔还会有些外国厂商和香港客商来这里看看。但是从今年1月1日起，由于资金问题，穿梭巴士停驶，让玩具城的人气更加雪上加霜。

据了解，当初玩具礼品城投入使用之后，一些一德路的商家也被吸引过来。但是，眼看着生意惨淡，一德路的商家又慢慢都回去了。麓达创意家居是“硕果仅存”还坚持在二楼开设店面的一家。该店的老板说，当年一德路附近的艺景园拆迁，他们就搬到这里。不过，目前主要是通过淘宝和网购，这里仅仅起到一个展示区的作用。

随后，记者拨打玩具礼品城位于珠江新城总部的电话，想了解目前经营的具体情况，但电话无人接听。 

新老玩具城“夹攻” 处境很尴尬

根据开业时在广州国际玩具城任职总经理的陈伯荣透露，广州国际玩具礼品城最初的理念是，强调在批销市场中附设的科研中心，以提升内地玩具业的层次。长江集团当时对这个玩具城的定位是：“该项目不是简单的玩具批发市场，而是整合了商贸、展示、物流、科研等厂商之间多个环节的产销研交易平台，预计每年将拉动玩具及相关交易达到500亿元。”

玩具城建设初期，有关部门承诺，将把该市场列入未来5年重点培育的市场。但如今眼看4年时间过去了，这个玩具礼品城不仅没有达到预期目的，反而随着更多新玩具城的加入，变得越来越边缘化。

虽然此前一再传出一德路将进行整体搬迁改造，但目前，一德路的多家玩具城还红红火火地经营着。那里聚集了国际玩具精品城、万菱国际玩具精品广场等多家大小专业市场，占广州玩具礼品市场年交易70%以上的份额。

除了一德路的批发市场对玩具礼品城造成压力，位于广州市南岸路原城启大厦的登云天下也开业在即。登云天下可谓占据了“地利”。其位置符合政府对专业市场布局的规划要求：位于内环边缘但并不在内环以内。据了解，登云天下首期占地15万平方米，包含了写字楼、商场、智能仓储系统，配套600个停车位、1000个货运车位。首期经营铺位近2000个，其主要进场商家商品基本与一德路相同。

玩具城为何火不起来？

 1 一德路商气不可复制

有从一德路商圈转战玩具城的档主表示，自档口在玩具城开业至今，平均一天也就有5个人会走进店面。这样的人气，与以前在一德路经营相比，根本没有任何可比性。没有了人气的批发市场，要盘活，几乎不可能。 

广东商学院教授王先庆认为，一德路商圈形成已久，这是人气聚集形成的结果，也是供求相互需求的结果。

玩具礼品城当初企图将一德路商圈等市场商家统一搬迁过去的“升级”的愿望，或许是永远无法实现的美梦。沉淀多年的一德路商圈的商业氛围无法在偏远、缺乏人气的地方复制。虽然硬件是升级了，但商气永远无法复制。没有客人，商家自然是“关门大吉”、另选铺面去经营。

2 受环境限制难聚人气

王先庆认为，商业区必先要聚人气再谈发展。但就黄埔区目前来讲，无论是住宅还是商业地产的发展都还有待完善。论地段，天河、越秀等区人气相对较旺，工作生活更为便利，居住及商业发展条件远优于黄埔；论土地成本，黄埔也不如花都便宜；论居住环境，黄埔空气质量可能又不如番禺。

商业讲究人气，而黄埔区的居民结构一般是外来工、周边企业职工、附近村民等消费能力不是很强的人群，中高端商业难以发展。周边的建筑形态以及道路结构等也决定了人气难以聚集。缺乏统一规划、统一布局的路边零散铺面对消费者没有丝毫的吸引力，租金自然也起不来。

 楼主要说明什么问题啊？怎么成了鸡肋了，要把问题说清楚啊！