主题：【原创】房地产法律纠纷专题分析之（一）逾期交楼与逾期办证

君厚

发表于2012-02-28

房地产法律纠纷专题分析之（一）
逾期交楼与逾期办证

作者：汪翔
单位：广东君厚律师事务所
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一、关于逾期交楼的违约责任
（一）法定交楼标准
1、法定标准是取得《建设工程竣工备案表》，约定的交楼标准若低于法律规定的标准，则应当按照法定标准执行。
取得《建设工程竣工备案表》后才符合交楼标准，此时通知业主后未收楼的，才能视为已交楼。
2、如约定交楼标准为取得《建设工程质量验收意见书》，低于法定标准的，交楼时未取得《建设工程竣工备案表》，业主提前且实际收楼的，是其对自己权利的处分，仍认定已交楼。
  3、约定《建设工程施工质量监督意见书》为交楼条件的，低于法定标准，交楼时也未取得《意见书》，认定为违约。
（二）逾期交楼违约金计算方法
1、约定交楼日期起计算至实际交楼日期。
2、未符合交楼标准，业主提前收楼的，不管何时取得《竣备》，计至业主实际签收日期。
（三）诉讼时效问题
1、按日计算违约金的，分别计算诉讼时效，从约定交楼日期次日起计算，诉讼时效期间为两年。
（四）逾期交楼违约金计算公式
违约金=（实收或视为收楼日期-应收楼日期）*比例
二、关于逾期办证的违约责任
（一）逾期办证违约金计算
1、起算时间：
已实际交楼或视为交楼日期起，加上免责期后，起算逾期办证违约金。
2、止算时间：
A、约定“办妥”、“交付”的，以房产证登记后，实际交付业主止算；
B、约定“取得”的，计算至办妥并交付之日，非协助办理；
C、领取通知送达，也视为办妥房产证；
3、计算标准
约定比例按年支付违约金的，必须在免责期后才起算。
（二）诉讼时效
1、按年计算违约金的，分别计算诉讼时效。免责期满后，业主才有权主张违约金，自满后次日起算诉讼时效，诉讼时效期间为两年。

    在此提醒广大业主，如果开发商逾期交楼超过两年，期间无法提供要求开发商支付违约金的书面证据，部分逾期交楼违约金可能已超过诉讼时效。因此，为维护业主自身的合法权益，须尽早保全证据，可以通过委托律师发送律师函主张违约金、起诉或申请仲裁等方式延长诉讼时效，合理地减少自身的损失。

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