主题：老楼房受次新房冲击或降租 租金回报率跌破3%[

根据调查，2013年全年以“长线投资”作为目的入市购房的客户比例为32.7%，比2012年大幅增加9.5%，其中第四季度该比例高达40.6%。“受年内新政策大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。”房地产研究人员周峰研究判断，除了2012年和2013年的13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有六七万套单位流入租赁市场。“这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金，因此即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。”

据了解，广州市10区在2012~2013年间共有12.9万套一手住宅进行正常登记，但这些住宅很多是预售阶段时销售出去的，尚未达到交付使用的要求，最快要等到2014年下半年才能交付使用，因此暂时不会对租赁市场有直接冲击。而10区在2009~2011年三年间共有21.1万套一手住宅进行正常登记，这些新房基本在2013年下半年之前交付使用。“按照新房在交付使用后的第一年，约有30%左右的房源会用于出租，可以推算出大概有6.3万套次新房进入租赁市场，往年每年大概有四五万套的新房源供应租赁市场。”周峰分析，“由于最近几年一手住宅供应多集中在番禺、花都、萝岗、南沙四个区，新的一年也不例外，必定会拉升郊区板块的整体平均租金。”

在广州二手市场中，什么板块将最受“次新房”入市的冲击？根据数据可观察到，荔湾区的周门小区、越秀区的五羊新城、海珠区的穗花新村、白云区的景泰新村基本都以20年以上的旧楼组成，最受次新房入市冲击，但即使有次新房，也是楼龄在7年以上的，且房源比例不会超过整个板块（小区）的15%。根据四个板块在近三年的均价、平均租金及出租回报率变化情况，可以看到2013年四个板块的回报率比2012年要么持平，要么下跌，租金上升幅度始终不及楼价上升幅度。“预计未来一到两年内，这些板块的租金还会有轻微上升的趋势，但租客会流向周边其他租金相对较低的板块。”周峰判断。

包租婆日子不好过咯

 最烦每年换房子了。。。都是你们这些包租婆涨房租害的

楼主是包租婆吗？日子再不好过也是很好过~

老房子也可以接受啊

二手房冬天到了。。。

都是政策的影响啊

降了好

好低啊！