主题：纯住宅项目天韵·瑚璟的优势大起底（二）

纯住宅项目的优势昨天已经说了一些，今天本人继续进行起底~~~

隐性成本不能不知

公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火

住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火

公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。

首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。按照目前广州的水电收费的标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

最值一提的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低，空租的成本会更高一些。

出租也要交重税

公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高

住宅：不能 ，但租赁税费稍低

公寓买回来一般都是用于投资出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。中原地产市场部主任黄燕飞还特别提醒，合同金额指的是租期内的总租金，不是指每月租金。

租赁税费方面，住宅租赁税费按月租4%-8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%-14.3%这个范围计征，具体是：低于1000元（不含）则按每月租金的6%计算，1000-2000元（不含）按月租6.7%计，2000-20000元（不含）按月租8.7%，高于20000元（含）则按租金的14.3%计算。另外，出租房屋时，住宅是免征土地使用税，而非住宅还要征收的，土地使用税的每月税额=应税土地面积×该地段税额标准/12，其中应税土地面积按产权证上记载的使用权面积计算。

转手税费差别大

转手成本大不同

公寓交易税费惊人

公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。

而相比而言，住宅的交易税费，最贵的要算是144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低的仅需2%左右则可。因此，可能同时一样的100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费差额就要相差十多万之巨。

因此，这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

额，科普了，很多都不知道呢

这些基本的购房常识在买房过程中确实要注意啊

谢谢楼主告知我们这些，我原来还真的不知道有这些区别的呢

突然间觉得买商用的很坑爹

如果是城市综合体，估计会很吵闹的呢

一句话，还是应该根据自己的需要购房呢~

 这个肯定的啦~从购房和贷款的角度，应该很多人选择商用的

天韵·瑚璟其实环境不错，真心希望这边的交通能好一点儿

天韵·瑚璟原来不是说在年前会开放样板间么？