主题：政府慌了，速度出面澄清以房养老的事实真相，是真相吗？

月19日和20日，民政部连续回应“以房养老”问题。

9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，7000字文件，有17个字最引人注意：开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

此举被称“以房养老”，即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额。

有人认为，政府在推卸养老责任，“算计”老百姓房子。官方紧急出面表态：“以房养老”只是一种选择，与基本养老保险没有关系。

有媒体也发出评论：“以房养老”意味着养老金筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。

实际上，“以房养老”概念10年前就被提出来，北京、上海、南京、杭州、哈尔滨等地近年来也在试点“以房养老”的多种模式。

此次试点具体方案尚未出台。认为，这次试点要想成功，还需政府引导，为老人和保险公司出台一些优惠、鼓励政策。

这几天，孟晓苏[微博]几乎每天都在微博上“论战”。

64岁的孟晓苏是幸福人寿保险股份公司前董事长，此前，他曾在中南海工作8年，又曾长期掌舵中国房地产集团，是1998年房改课题组的组长。

在出差路上，孟晓苏没闲着。他忙于告诉他的20多万粉丝，包括另一位经济学家马光远[微博]，“住房反向抵押养老保险”对孤寡老人来说，是一个不错的养老选择。

但很多人不认同。

今年上半年，华东师大课题组对上海1400名50岁以上市民作问卷调查。结果显示，即使是无子女群体家庭，愿意“参加住房反向抵押贷款养老项目”的，仅为19.1%。

所以，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的意见一经国务院发布，立刻引发各方关注。

“以房养老保险”10年未获批

孟晓苏十年前就想做“以房养老”保险，它的专业名称是“住房反向抵押养老保险”。

与靠出租房屋拿租金、或卖掉房子拿房款养老不同，老人向保险公司抵押自己的房子投保，投保后可以继续住在房子里。在世时，每月支取养老金；去世后，房子归金融机构处置。

这种模式起源于荷兰，如今美国、加拿大、英国、新加坡、日本等已经普及。

“国务院的红头文件，要求开展住房反向抵押养老保险试点，这是首次。”孟晓苏说。

“个案商业运作难建公信力”

金融机构担心房价会跌，民众则担心房价会涨，抵押后亏本。这也导致一些地方的试点进行不下去，北京是其中一例。

2007年，中大恒基房地产经纪公司开始和北京的养老机构合作，探索“养老房屋银行”。

与将要试点的“住房反向抵押养老保险”相比，这个模式不改变房屋权。

按照设计，老人与中介机构签订协议，出租自己房屋，租金直接给养老院。老人可选择是按年还是按月收租金。这样的操作模式，被认为“符合传统价值观念”。

日前，记者致电寿山福海养老院，工作人员表示，“养老房屋银行”项目只是在养老院刚开业时尝试过很短的一段时间，由于效果不好，早已结束，与中大恒基的合作随之终止。她还表示，当年，只有少数几位老人通过此种方式入住，目前，这些老人均已离开。养老院床位现在紧张，老人只能以全款支付方式，排队入住。

而中大恒基公司经营管理部经理薄滢则在近日向媒体表示，当年，“养老房屋银行”只在公司公主坟约五六个门店试行，推行不到半年时间，试用的人数不到10个。“此事不了了之。”

“老人心里有抵触，是试点难以推行的主要原因。”在薄滢看来，不少老人舍不得把房子给外人住，并要求保留屋里的老设备。这样的要求又与租房人想法抵触，导致房屋中介维护打理成本加大，收益不理想。

谈起这段不成功的尝试，北京市民政局李红兵认为，老人对这种个案的商业运作模式缺乏信任，“当年只有一家租房中介公司和一家刚开业的养老院直接参与，覆盖范围很小，在租价评估、服务水平上，都难以建立公信力和吸引力”。

“之前各地的试点，都没有考虑老人对房价上涨的预期”，李红兵说，要扭转“以房养老”在中国的颓势，必须确保对房屋有一个合理的价值评估。在这个过程中，政府不能作为直接参与者。

即刻变更产权害怕房子卖亏”

新京报记者调查发现，上海、南京、杭州、哈尔滨等地也有相关试点，模式均不相同。

2007年年中，拥有政府背景的上海公积金管理推出“以房自助养老”的模式。65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理。

然而，沪媒报道，2010年，“以房养老”上海试点早已停止，上海公积金管理表示，“无恢复时间表”。

最近一年，华东师范大学金融与统计学院教授汪荣明指导学生，专题调研“中国反向抵押贷款养老”模式。当年京沪“以房养老”试点失败原因，也是调查内容之一。

课题组发现，上海“以房自助养老”项目初期咨询者众多，但是真正申请试点的对象仅是个位数。项目失败的主要原因，汪荣明和学生们分析认为，“大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋产权”。

家住上海普陀区的张女士，不接受的原因是“担心房价上涨”。

从2007年到2013年，张女士名下的老房子市价翻了几番，“要是当年卖给公积金，亏掉了。”

此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓。

两年后，当地媒体的调查却称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。

日前，记者按照2007年该老年公寓在网站上留下的电话与之联系，不是无人接听就是关机。

汪荣明带领的课题组分析，这个方案的限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

其他城市试点也遇到了类似问题：客户过少。如今，都已基本销声匿迹。

“试点成功需政府引导给优惠”

以往的失败经历，让不少人对未来将开展的“住房反向抵押养老保险”试点，产生悲观情绪。

目前，新的试点方案尚未出台。

孟晓苏认为，如果这次想要试点成功，保监会首先要同意“住房反向抵押养老”作为一个保险产品。政府也要给一些优惠政策，比如给老人。(入保后每月从保险公司处获得的收入，正常情况应交税)。

再比如，老人越高寿，领取的养老金就会越多，政府也可以通过一些“高龄(保险)补贴”，鼓励保险公司对高寿老人“管到底”。