帝国城市是一个14.5公顷的项目，位于Thu Thiem新市区旁边的隧道口。它将包括高档住宅公寓、写字楼和商业零售以及一个86层的综合性大厦，其建成后将成为越南最高的建筑。该规划建筑面积730000平方米，总投资12亿美元。该建筑于2015年10月开始动工，预计在2022年完工。2016年3月，吉宝置业成为拥有40%股权的Empire City LimitedLiabilityCompany的股东。其他的合资伙伴有Gaw Capital合伙人（30%股权）、天福股份公司和泰泰房地产有限公司（30％股权）。
越南是东南亚发展最快的国家之一。在2016上半年，越南GDP同比增长5.5%，预计在2016-2020年，涨幅将达到6.0%-6.5%。胡志明市GDP增长一直比越南快，在2016上半年达到了7.5%。持续的城市化、工业化和高就业服务业以及一个新兴的中产阶级是促进经济迅猛增长的原因。
人口统计和一个新兴的中产阶级
越南的人口从1990年的6600万增长到2016年的9100万。这使得越南成为除印度尼西亚和菲律宾以外的第三大人口最多的东南亚国家。越南的出生率较低，为2.09，而农村内部人口迁移到城市地区将带动城市人口增长。据世界银行统计，越南的城市人口每年增长将达到2.4%在2025年，为东南亚最高。
在未来的二十年里，越南将是一个人口增长的黄金时代。制造业和服务业的就业人数增加，人口年龄在10岁到24岁将占总人口数量的25%。根据布鲁金斯研究所，在东南亚，越南中产阶级的人口比例增长最快，从2005-2015年的15%到2016-2020年的18%。
越南的服务业就业环境仍然不成熟，大约有47%的就业仍在农业、渔业和采矿业。相比，东南亚的服务业就业率为28%。而在过去的二十年，制造业和服务业的就业率大幅增加。越南服务业就业已从1996年的19%增加到2016年的32%。我们预计在未来十年这个数值将继续上升，促进收入增长。
胡志明市有大约80000套公寓。中档和高级公寓占43%和15%的存量。在未来的三年里，基于私人公寓的单位已推出出售，该存量可增加到74%。对于每平方米在2000美元以上的中档公寓将翻番。
管道的高供应是2015年销售量猛增的结果。2016年上半年，开发商卖了24000套和16800套，比2011-2014年的销售率高250%。在2011-2014年，高档豪华的公寓销售只占所有公寓销售的10%，，但在2015年和2016年上半年，这个数字已经达到27%和44%。
为什么销售量增加如此迅猛？
我们相信房地产市场在2015年的迅猛上升势头是由于较强的经济基础以及监管的变化而带来的。自2011年以来，越南在制造业上吸引了大量的外国投资商，因为相比中国，越南需要的成本更低。越南的出口平均每年增长16%，而中国仅为6%。随着贸易逆差，越南盾稳定在21000美元左右。通货膨胀从2012年的9%下降到2016年的1.4%，2016年，存款和贷款利率分别下降到5%和8.5%。
随着对经济增长的信心，人们对房地产投资的兴趣复活了。在2014年11月，监管的变化，允许外国人购买任何单一公寓的30%的房产，或任何一个行政区划的250间房屋。这于2015年7月实施。外国人将能够拥有50年的产权，并享有同等的租赁权，转让或出售。经过相关部门的批准，外国人可以延长拥有他们的房屋所有权超过50年。这进一步保证了投资者在越南的财产利益。
房地产市场真的供大于求吗？虽然在未来三年里，住房供应量预计将增长74%，我们认为市场有能力吸收这个量。政府正在寻求方法，以鼓励开发商进行更多负担得起的住房项目，以满足城市的住房需求。然而，房价的上涨似乎比较迅猛，特别是在管道供应完成后。我们估计，胡志明市可能接近每1000人就有三人能够买得起公寓，接近曼谷、吉隆坡和马尼拉的平均水平，并高于雅加达。
房价还会继续上涨吗？我们预计整体房价在未来三年将上涨5-7%，中高档和负担得起的公寓价格每年可能上升高达10%。
尽管在2015年和2016年上半年有不错的销量，高档公寓的价格在过去六个季度中只上升了9%。我们相信这是由于开发商的选择范围被扩大了，冒出了不少强有力的竞争对手。销售率在2015年上半年是60-70%，而在2010-2014年是30%。
相反，在2005-2007年，价格上涨了106%，那是因为大量外国资本流入越南，给经济和房地产市场带来了复苏。在此期间，开发商年销售约1500套，实现销售率65%。从2007年到2014年，价格已经上涨了30%。因此，2180美元每平方米的高档公寓的价格还是比2007年的最高值要低24%。此外，公寓租金上涨了4%，在过去的六季度，保持市场收益率相对稳定，在5.7%左右。
公寓是负担得起的，可是市场的增长是可持续吗？我们认为，胡志明市公寓价格与收入水平相比，仍然是负担得起的。假设75平方米户型大小的公寓，高收入家庭五分之一的家庭月收入为1337美元，私人公寓约为中上层家庭3.9年至6.6年的收入。低档公寓的价格是普通家庭3.9年的收入，比东南亚其他国家的5.7年的收入低了30%。即使在未来三年内价格上涨了30%，那么家庭收入和价格也保持相对的稳定，因为收入在过去的几年里每年大约增长10%。
据世界银行统计，越南城镇家庭的平均月收入是460美元，排名前20%的家庭每月收入1340美元。这样，只有前20%的家庭可以负担得起由开发商建造的住房。对于这一收入阶层以外的家庭，政府从2013年6月开始推出VND 30万亿的刺激计划，通过减轻中等收入家庭的负担，按揭利率调至5％，市场利率则为7.5-10.0％。补贴是规定适用于由开发商建成的社会住房或公寓，是小于70平方米或价格低于1500万越南盾（673美元每平方米或每平方米）的。自项目启动以来，2014年贷款增长率达到13％-18％，在2016年可能为18%-20％。胡志明市的开发商表示，50-80％公寓，买家正在承担50-65％的按揭，贷款期限从15至20年不等。通过家庭贷款购房的要比以往多的多，而在2011年时大多数买家用现金购买住房。
房地产市场的泡沫正在形成吗？
我们采访了在胡志明市意识到2008年的房地产和股市泡沫的一些开发商。然而，我们发现，目前的情况不具备形成像2007年、2008年那样泡沫的条件。在2014和2015年，国外投资商进入越南，2010—2013年大部分资金流入被分配到各个项目中。在与之形成对比的是，2007年的资金流入是2005年、2008年的三倍。大部分资金没有被分配到项目中。而2008年的资金流入是2005年的六倍，而项目实施的数量仅比2005年高出10%。越南股票指数在2014-2015年保持稳定，同比上涨15%。在过去的12个月里，该指数上涨了3%。与之形成对比的是，越南股票指数在2006年上涨了144%，2006年的高GDP是由于越南加入世界贸易组织、上市公司的积极经营业绩和国外投资大量涌入的结果。2008年上半年，对风险关注过热的股市促使越南国家银行的证券投资三次上调利率，从8.75%到14%。随后，存款利率升至16%-18%，贷款利率为20—21%。在2008的前六个月，VN指数下跌60%。
开发商应该进入房地产市场吗？
我们说，开发商表示他们在胡志明市有利润率在25%-30%的中端的EBITDA的房地产项目。中档房地产项目是在一个合理的，可承受的价格水平范围内的。此外，在这些细分市场的中档房地产数量远高于高档房地产，所以竞争的买家将不太激烈。国外开发商是新的市场，应该考虑与当地开发商合作的合资企业。在2015年6月，政府取消了对国外上市企业的49%的限制，一步一步刺激投资流入。这给国外开发商提供了机会。我们相信服务月就业人数在不断增加。在未来十年内，开发商很有可能沿着预定的新地铁路线建造更多的公寓。建设中的第一条地铁线路2012年在胡志明市开始动工，连接Ben Thanh市场的仙泉。该行预计将包括14个站，覆盖19.6公里，其中2.2公里将是地下和其余的高架，路过1，2，9区，BinhThanh和清华公爵，2020年开始运营。地铁1号线将加强沿其路线的房地产发展的可及性，其中包括Thu Thiem和涛奠地区。
根据仲量联行的数据，在2000年-2008年，没有新的甲级写字楼建成。在过去的六年里， A等级 楼的股票上涨了200%，韩亚航空广场，vincom中心、金融大厦、时代广场和越南外贸银行大厦。这带来了A等级写字楼的可出租 空间达到220000平方米。在vincom中心和金融大厦建成后，甲级写字楼的入住率立即下降到63%。在2011年-2015年上半年，写字楼逐渐被出租出去了，出租率恢复到93%。写字楼市场已经成为一个房东的市场，由于需求持续增长，到2017年下半年 面积将超过1000平方米。
在过去的十年里，金融、保险、房地产和商业服务领域的从业人员增长了11%，到2014年是364万，这致使所需的 空间平均每年增加9.6%。在未来的十年中，随着经济的发展，我们预计胡志明市的 空间的需求将持续以8-10%的年增长率上升。我们估计服务业从业人员从30%上升到40%，GDP年增长率达到5.5%-6.0%。这为开发商提供了一个很好的机会收购土地，以建立更多的写字楼，以迎合新公司与公司扩张的需求。
与东南亚其他城市相比，人均国内生产总值2100美元在越南仍然滞后。只有170万平方米 空间，胡志明市的写字楼存量比雅加达、吉隆坡、曼谷和马尼拉的一半还要少。由于缺乏库存，租金和资本价值似乎变得很昂贵。虽然写字楼的需求有可能比经济增长得更快，但我们相信写字楼租金在胡志明市并不低。目前，胡志明市总有效的优质写字楼租金每年是550美元每平方米，比其他东南亚城市高出40-160 %，当然不包括新加坡。
我们相信这是一个新兴的城市在早期发展阶段的状况。发展一个足够的存量，适合跨国公司来操作，租金和成本是昂贵的，公司可能会从楼房或独立的建筑，转变成建立更多的写字楼。
然而，随着城市的发展和成熟，写字楼的租金成本也在逐渐调整。在胡志明市，接下来Thu Thiem区隔河相望的1区在2010-2020年的发展可能形成一个新的CBD，增加了近两倍的写字楼，并且价格也适中。
Thu Thiem新区
胡志明市的人民委员会宣布在2002年，Thu Thiem将发展成一个新的金融和商业中心。Thu Thiem将在城市东边发挥战略作用，其中有几个重要的工业和经济区的建立。ThuThiem新区土地总面积是657公顷，其中215公顷将用于商业和住宅项目，159公顷的道路和基础设施，以及281公顷的公园。
该地区现在通过清华Thiem隧道和一座新的桥梁连接到1区和其他城市了。其他四座桥梁和地铁一号线正在规划中。完成后，这些将提供一个无缝连接的具有独特优势的Thu Thiem新区。Thu Thiem新市区已分为八个主要功能区。
Thu Thiem新区的主要项目
Dai Quang Minh
2014年12月，Dai Quang Minh房地产投资有限公司与胡志明市人民委员会达成协议，根据该公司承诺，在ThuThiem新市区建设四条主要道路，估计费用为5.5亿美元。作为交换，Dai Quang Minh被授予了在Thu Thiem开发一个80公顷的城市区域的权利，包括豪华住宅， 室，学校和医院设施。开发成本约为8500万美元。
生态智慧城市
韩国乐天集团及其日本合作伙伴三菱和东芝，已经宣布了在Thu Thiem新市区建设22亿美元的生态智慧城市项目。2016年7月开始竣工。占地16.71公顷，具有多重功能的豪华贸易中心、 楼、酒店、酒店式公寓及多功能公寓，其中有一个50层的建筑将成为亮点。
帝国城市
帝国城市是一个14.5公顷的项目，位于Thu Thiem新市区旁边的隧道口。它将包括高档住宅公寓、写字楼和商业零售以及一个86层的综合性大厦，其建成后将成为越南最高的建筑。该规划建筑面积730000平方米，总投资12亿美元。该建筑于2015年10月开始动工，预计在2022年完工。2016年3月，吉宝置业成为拥有40%股权的Empire City LimitedLiabilityCompany的股东。其他的合资伙伴有Gaw Capital合伙人（30%股权）、天福股份公司和泰泰房地产有限公司（30％股权）。