主题：谢逸枫:南沙楼市总体没泡沫，房价可再涨二十年

2011年3月广州南沙区被列入国家“十二五规划纲要”;2011年8月20日，中国社会科学院在北京发布《广州南沙定位与发展战略研究报告》，规划广州南沙新区的发展分三步走，到2050年达到香港及其他国际先进城市的发展水平。提出将南沙规划为建设成国际智慧海滨城市、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角级城市群的新枢纽。广州南沙新区规划面积800多平方公里，是国家“十二五规划”(2011年至2015年)中提及的三个粤港澳合作平台之一，其余两个分别是珠海横琴岛和深圳前海。《珠海横琴岛总体发展规划》于2009年发布，深圳前海综合规划预计也将于近期出炉。“省府搬迁至南沙”与南沙“扩容”两则消息一同成为社会关注的焦点，南沙价格从2011年8000元/平方米的均价快速拉升至10000元/平方米，但随后没有新的规划利好推出，成交量大幅萎缩，持续低迷。2011年初，南沙一度成为广州房价上涨最快的区域，但到了2011年年底，该区却成了全市房价下调最快和最多的区域。供应量也随着政策的批复呈现大幅度增加的现象。

2012年8月，《广州南沙新区发展规划》上报国务院，已进入第二轮征求意见阶段，起步区基础设施建设前期工作同步展开。2012年9月6日国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》。2012年10月10日上午，国务院正式发布南沙新区发展规划，南沙晋级国家级新区。此举标志着南沙正是晋级为国家第六个新区。南沙区总规划面积达800万平方公里，但目前常住人口只有26万人，未来可开发的地块无限。此前公布的五个国家级新区包括：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区。南沙新区将作为第六个国际级新区，也是华南地区唯一一个国家级新区。邓小平时代的特区有特殊的政策扶持，所以发展速度很快，现在特区已经不“特”了，取而代之的是新区。国家级新区在新政上属副部级，权更大更独立，强大的政策支持，每个新区都注定要快速发展，都将成为区域经济增长的引擎。看看起步较早的上海浦东和天津滨海的速度就有理由对南沙新区保有更高的期望。

规划中提到要围绕打造粤港澳生活圈功能定位，赋予南沙新区多项与港澳密切人员往来的便利化政策，同意增加南沙新区粤港澳直通车指标数量，允许港澳地区的建设、医疗等服务机构和执业人员持港澳地区许可(授权)机构颁发的证书，经备案或许可后在南沙新区开展相应业务等，此前的规划讨论中也提到“建立健全港澳及外籍人士服务管理体系等。港澳到南沙发展，需要解决居住的问题，这与目前广州的限购政策是有冲突的，限购将港澳排除在外，南沙又如何发展港澳生活区？除了港澳以外，限购阻拦了国内其他地区到人士到南沙发展，因为不可能外来创业者的居住需求只都通过租房解决吧。所以为推进发展，广州限购政策很可能在南沙实施差别化的执行。除了上述众多利好以外，南沙目前还是广州十区二市当中唯一实行十二年免费的区域，同时南沙广州第二机场的研究也展开，目前的南沙可谓题材多多，利好满满。当然现在南沙也有不足之处，例如生活配套不足，往返市区交通不便等，但这也都只是发展过程中的问题，随着时间的推移，这些问题也会逐步解决。另一方面正是由于其现状不完善才使得其目前处于价格较低的区域，也为有长远眼光的者带来了一个真正的价值洼地。

2012年3月份南沙被列入国家“十二五规划纲要”。2012年9月6日，南沙荣升为国家级新区。如今确切地戴上国家级新区的冠冕，对南沙房地产业的刺激更将是有过之而无不及。受具体政策的利好，南沙楼价也稳定在8000元-8500元/平方米的水平，成交量突破10万平方米／月，达2011年以来峰值。2011年新建住宅供、求分别为90.5、71.6万平方米，大幅增长，占十区份额为13.2%、12.8%大，上升为全市第三;2012年继续保持楼价随着区域价值增长跃升势头。2012年3月，各楼盘回落至6000元-8000元/平方米的水平，有效带动成交量的回升，5-8月价格企稳，成交量保持在7-8万平方米/月。据统计，2012年1月1日—9月6日，南沙一手房供应套数4044套，供应面积49万平方米，而从去年南沙新区获批后，2012年的9月6日至2013年3月1日，南沙一手房供应套数4937套，环比上涨28%;供应面积61万平方米，环比上涨33%。这个缺乏居住承接力的南沙楼市正迎来一轮供应高峰。据合富辉煌研究数据显示，南沙未来将有逾550万平方米的住宅及 单位供应，若按南沙房地产市场近两年年均75万平方米的成交量计算，预计可供市场消化的时间长达7.2年。

究竟啥叫“房地产泡沫”，目前国际与国内上貌似无一国家官方的文件解释与统一的判断标准，国内经济学界与行业也无理论的体系研究与正确客观的数据统计，导致房地产业“越描越黑”，甚至把房地产业逼向生死存亡的边缘。显然，中国房地产所谓的“泡沫论”争辩与讨论毫无现实意义，也根本无法撼动中国房地产发展的根基，更加无法改变中国房地产未来三十年稳健发展期。因此，外国舆论与国内经济学家及评论人士的抨击，多半是个别危言耸听的从来没有真正了解与认识中国经济与房地产市场的经济学家与教授。一是以个别项目与收入比做简单与统计及比较，得出中国房地产泡沫与泡沫破裂的结论，难道不觉的可悲吗？二是以中国经济增长的幅度5%以下，就认为中国房地产泡沫会破裂的结论，难道不是愚蠢到的幼稚与无知吗？三是国内一些不学无术的经济学家及评论人士，除沽名钓誉与博取关注力及吸引粉丝外，对中国房地产发展无实际建设性作用。四是中国房地产泡沫的争论自2003年-2004年开始，一直没完没了的讨论，结果十年过去了，中国房地产依然是健康发展。

按照经济通说的解释，房地产泡沫是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。

判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高”，即的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产所占比重高、房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓和消费超高增长是指房地产和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上;而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数;房地产所占比重高指超过25%以上;房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了极少数小部分城市的部分区域泡沫现象。但是，中国房地产总体上并无泡沫。随经济发展下的人均收入与购买支付力的提高及未来市场需求增加等城镇化的推进，房地产泡沫会自动消化与被吸收，最后形成健康的市场，所以不会出现破裂。