主题：２００５第一号封杀认筹令

２００５第一号封杀认筹令
——-文/二郎三星------------------------------------------------------------------------  

      ■ 政府急急令！2005年3月30日，国土资源和房产管理局召开“新闻发布会”，会议针对 全市房地产存在的广告泡沫、楼市泡沫，展开一次整顿行动，从4月1日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。


      ■ 此次事件，显示了网络媒体对楼市的监督作用，由特区报第一置业网发起《楼盘认筹陷阱重重》，和深圳房地产信息网“村里养猪的大爷”警惕豪宅热等热烈讨论，在广大深圳业主的引起强烈反响，并得到一致支持和赞成，这次封杀“认筹”的具体执行，是对严重违规者禁发预售许可证。


      ■ 根据行动方案，4月1日是一条“时间红线”，截至4月1日尚未取得预售许可证的，须立即停止“认筹”活动，4月1日之后，对于那些未取得预售许可的楼盘，若以各种名目从事“认筹”、“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等活动，一经查实，国土部门将不予发放《预售许可证》，开发商全部退还“认筹诚意金”。


      ■ 此次政府决定，旨在理性调控房地产市场，不给“炒家”提供任何契机。从深圳城市发展的成熟经验来看，对地产过热苗头早有历史经验，目的为防患于未然。这对内地城市的发展绝对是一个很好的借鉴。

认筹“黑手”被斩，行政干预发力！
——-文/深晚一兵------------------------------------------------------------------------  

      纷纷攘攘的楼市，今天终于传出对市场发展有利的消息。据《深圳特区报》报道，深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会透露，结合全市房地产广告专项整顿行动，从明日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。根据行动方案，4月1日前已进行“认筹”活动，但截至4月1日尚未取得预售许可证的，须立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”。

地震也有良性的

      报道沿用市国土资源和房产管理局房地产业处有关人士的介绍说，“鉴于目前我市部分楼盘在未取得《预售许可证》之前进行的各种名目的‘认筹’活动对房地产市场造成了一定的影响，并给‘炒作’行为提供了契机。而且从国内部分城市的经验看，有些地区盛行的‘认筹’之风客观上给‘炒作’提供了绝好的‘时间’和‘空间’的机会，并给当地房地产市场的稳定造成了相当严重的隐患，为防患于未然，国土部门决定对未取得预售资格的楼盘进行的‘认筹’行为给予控制。控制措施将从4月1日起生效。”

      该人士还介绍说，控制工具就是《预售许可证》。根据行动方案，4月1日之后，对于那些未取得预售许可的楼盘，若以各种名目从事类似“认筹”、“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等活动，一经查实，国土部门将责令开发商进行整改。整改的内容包括立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”等。对于逾期不改的开发商，国土部门将不予发放《预售许可证》。同时，对于购房者关心的、在4月1日前已进行“认筹”活动，但截至4月1日尚未取得预售许可证的，也将按同样的措施进行制裁。而没有《预售许可证》则意味着，签订《房地产买卖合同》、进行房地产登记等一切手续都无法进行。

      本措施出台的意义，在于进一步规范房地产市场，而措施的最直接的打击对象就是“炒作”，而且成效将相当显著。因为禁止“认筹”行为实际上基本堵死了“炒作”的渠道。因为进入预售阶段之后，房地产买卖中实行的价格申报、登记等相当完善的措施基本上将交易行为纳入了相当严格的监管程序，“炒作”基本无机可乘。

      一兵分析认为，国土部门的此项手段将引发深圳楼市地震。这个地震虽然来的迟了点，但令人欣慰的是，这场地震是良性的。在央行住房贷款利率调整措施出台后，我曾经发帖认为，光靠货币政策很难抑制炒房，必须要动用行政手段。在货币政策效果不明显的前提，行政干预手段是最有效手段。

封杀认筹仅是开始，行政手段还需丰富

      3天前（3月28日），我曾发帖《围攻五洲宾馆！围攻圣廷苑酒店！！元凶是谁？》，指出“VIP认筹搅乱深圳楼市”，并发出了“何日斩断认筹的黑手？”的呼吁。今日封杀认筹消息见诸报端，证明了我对市场的判断。

      我认为，这次封杀还仅仅是一个开始，还不能彻底改变楼市“炒风”，还需要在手段方面进一步丰富，力度还需进一步加大。这次封杀，对开发商的应变能力是一个极大的考验，此前已经制定认筹计划和已经认筹的，需要面临退还诚意金和调整推广计划的问题。开发商、代理商的策划人员又要忙乎好一阵了。

      “春交会”即将来临，不少楼盘都有针对“春交会”的宣传推广计划，在不得不调整营销思路的情况下，“上有政策，下有对策”的中国特色将会得到淋漓尽致的发挥。“认筹”作为市场上流行已久的营销手段，其衍生出来的手段甚多。封杀“认筹”后，以前“内部认购”的手段肯定会死灰复燃，在一大堆营销高手的鼓捣下，还将产生新的形式。所以，政府必须加强对楼盘销售广告和楼盘营销方式的监控，以便随时对市场上出现的不正常现象予以打击和禁止。

封杀认筹是否杀错了对象？
——-文/剑怪-------------------------------------------------------------------------  

      从表面看封杀认筹似乎想平抑深圳地产刚刚发热一年的风暴，我们透过封杀认筹的表象看看楼市是否降火的本质。

【供求关系决定地产市场热度】

      深圳土地稀缺了，但是去年的供盘量并没有减少。未经拍卖的土地如二手土地买卖，烂尾地块转让、旧城改造、农民用地变买以及已经囤积的土地等等，还有足够的土地供开发商选择和开发，供的关系并没有减少。

      特区成立20余年，大把人通过各种渠道赚取了大量的资金流，有正当的，也有灰色的。没有置业的人想近几年置业，已经置业的臆想通过“托盘”恶炒，求的需量越来越大，炒的呼声越来越强。在供与求的关系上，求永远大于了供，故这两年楼市的硝烟在一波又一波弥漫和燃烧，楼市热度堪称波澜壮阔。

【封杀认筹只是片面的打压了供方市场】

      楼市发烧热度趋高不下，只片面的打压供方市场，热度将会越打越高，却不能使得楼市的热度彻底的冷却下来。政府以再认筹就不发放《预售许可证》来要挟开发商，开发商只好通过各种不明手段继续公关《预售许可证》，反而可能容易滋生一些不正当的腐败行为。当《预售许可证》发放后，认筹的行动继续涌动，仅仅是时间变缓了而已，性质少许不同罢了。

      事实上，1000人认筹，按每筹10000元计，就是1000万，解筹率按50%计，开发商约收入500万。区区500万对做了3个盘以上的开发商来说，只是一个项目请官爷喝酒的小钱。认筹只缓解了小型开发商的一点点流动资金而已。

      当供求关系失去平衡的时候，本来就已经求大于供，供方收到打压的时候，求方的欲望会更强烈。

【真正想楼市降温必须打压求方市场】

      为了平衡一次置业能够买到自住物业，中国已经有多个城市出台了打压求方（买方）市场的政策，比如买第二套房以上的时候：提高利率、限制第二套房的转让时间、提高二次置业的首付门槛、限制未成年子女变相供楼等等。

      如果深圳楼市政策只打压供，而不限制求，深圳的楼市高烧的时间，还会持续很长一段时间，如果勒紧求方的脖子，让炒家透不过气来，深圳的楼市才有可能真正降温。

      政府只看到某些文章或网络的呼声，仓促出台治标不治本的政策有用吗？且看楼市继续发高烧吧。

政府重拳出击整治楼市，认筹重回原轨道
——-文/天之云-------------------------------------------------------------------------  

      认筹，这样一个凝聚地产人独特创新意识的新名词，它的出现到底是利大于弊还是弊大于利呢？现在似乎有了答案，深圳市政府明确规定自2005年4月1日起，凡是没有取得预售证的楼盘一律不得进行所谓的认筹活动，否则将会遭到严厉的惩罚。政府命令禁止不合法认筹的整治举动，这在深圳房地产市场发展史上是不多见的，作为深圳市国民经济发展的重要支
柱产业，它为深圳市经济的迅速发展与腾飞作出了重要贡献。但时至今日，政府部门不惜“棍棒教子”，我觉得是不是可以理解为这是政府不得已而为之的行为啊。

      起初，某个楼盘认筹的本意谕示这个楼盘卖得很好，很多人想要去买，产品供不应求。但为了保证商品房公平、公正的交易行为，所以遵照最简单的交易法则是先到者先得，首先提前交纳一定的保证金也就是现在所说的认筹金，排列出顺序，然后按照顺序进行公开选房。这看起来似乎是合情合理，无可厚非的一种做法。但是，我们的开发商与地产代理商充分发挥自己的聪明才智，将楼盘的认筹进行过分的煊染与包装，使之偏离正道走向迷途。

      前些日子前往某个媒体，碰上他们正在给宝安的一个楼盘做宣传推广，有一句话是说楼盘解筹火爆，可开发商硬要改成闪电般售罄。当时我就觉得好笑，要是楼盘真有那么好卖，你们就不用投入那么多广告了。还有说某个楼盘总共才1000余套，认筹超过2000人，哎，我就不再说什么了。其真真假假开发商与代理商们都很清楚，只有那些真正想买房安居乐业的普通老百姓被蒙在火热认筹、销售迅速的假象里面。

      凡事自有度，做的出头了就会被推向前台进行批判。想前段，著名地产人士半求与知名世联地产代理公司董事长陈劲松就认筹的各自看法的发表引发了业界对于这个问题的争论。公说公有理，婆说婆有道，开发商和代理商当然认同认筹了，这样能够促进产品的销售，使自己的产品能够迅速售完，达到谋取各自利益的目的。但是公道自在人心，合法、合情、合理的认筹还是能够得到认可和保护的。

      认筹还可以继续进行，但是此次政府的重拳出击整治给了我们深圳楼市一个信号：楼市的发展应该在政府的良性引导下才能健康发展，偏离政府路线，脱离群众实际需求的市场行为必将遭到遏制与惩罚。

禁止“认筹”且慢叫好
——-文/甲业主-------------------------------------------------------------------------  

      从4月1日起，深圳禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。根据深圳市房地产广告专项整顿方案，4月1日前已进行“认筹”活动，但截至4月1日尚未取得预售许可证的，须立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”。认筹不是好东西，但是它是商业产物。一纸通知能否禁绝“认筹”，本人持不乐观态度，这是因为：

      第一、不是停止“认筹”，而是不得在取得预售许可证前“认筹”，这就留下了伏

      笔，是不是在取得预售许可证后就可以“认筹”了呢？答案似乎是肯定的。

      第二、停止“认筹”的政策层次较底，仅仅一个查处违法广告的方案，对“违法认筹”并无针对性的处罚办法。只是规定立即停止“认筹”活动，开发商全部退还“认筹诚意金”等。对在4月1日前已进行“认筹”活动，但截至4月1日尚未取得预售许可证的，也将按同样的措施进行制裁。然而具体的制裁措施不明，将影响政策的执行。

      个人以为，“认筹”不会从此销声匿迹，它很可能在取得预售许可证后进行。虽然预售阶段之后，房地产买卖中实行的价格申报、登记等相当完善的措施基本上将交易行为纳入了相当严格的监管程序，但是“炒作”将继续存在，“认筹”还没有停止。如何防止预售许可证前的“认筹”禁而不绝，政府还需要做更多的事。

555555
治标不治本.