主题：广州楼价有可能出现回落
- 发表于2005-04-04
现在的政策对房价都不利,楼价看来会降了.
- 发表于2005-04-05
现发展商都推豪宅加豪华装修，想不贵都不行了。
- 发表于2005-04-07
2-4月房价回落是正常现象,2005回不回落先看5.1
- 发表于2005-04-11
广州住宅价一二月涨7.4%房价已到承受极限
2005-4-11 11:04
李妍 李婧
3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头，具有重要意义。最近,有消息说,国务院高层已经发布了一份《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》一共有八条意见,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价，引起了业界人士和购房者的广泛关注。对此，广东省和广州市的不少相关人士昨天接受记者采访时认为，目前广东和广州的房价处在正常范围之内，相对长三角一些城市来说，珠三角的房地产市场整体是平稳健康的。
国土部门：今年土地供应充足
在国务院的统一部署下，各有关部门已经先后表态，并纷纷开始在自己职权范围内，为稳定房地产价格采取行动。
买地一年后不开发要收闲置费
广东省政府上个月召开会议发出了今后对土地市场将采取更严格管理措施的信号。虽然全省有关稳定住房价格的政策尚未出台，但广州、深圳等地已纷纷出手，加强对房地产市场的调控。
记者从广州市国土房管局了解到，今年是广州房地产市场的整顿提高年。广州市自2月份开始突击严查商品房预售证后，近日又出台新规，从5月1日起，开发商买地后超过一年不开发，就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。也就是说，如果地价为1亿元，闲置费将高达120万元/月，提高开发商囤地成本。
针对今年初有房地产商提出的“广州要加大土地供应，否则房价还会继续上涨”的说法，广州市国土房管局市场处处长黄文波明确表示：“不是那么回事！”据悉，广州市土地供应充足，今年计划共出让29幅地块，用地面积达110万平方米，建筑面积为314万平方米，这些出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲、大学城三大板块。
哪些房没卖掉上网一查便知
另外,广州市房屋网上管理系统今年也将投入使用,目前正在调试中。今后，一个楼盘已经卖了多少商品房，还有多少套房没卖掉，市民上网一查就可一目了然。而且，一套房只能从网上下载一次合同，这样可以有效防止一房多卖和重复抵押。
深圳市调控房地产市场的措施也接连出台，继整顿18类房地产违规广告后，深圳市国土资源和房产管理局再出稳定楼市的第二道“金牌”，发布了《关于规范房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》。共使出四记“撒手锏”，包括“查处无预售证售房、15日内办妥合同备案、合同备案后不予解除、房源信息上网”等，其核心意图在于打击在房地产证办理之前转手的楼市炒家。
物价部门：住宅价格仍在上涨
根据国务院出台的稳定房价的八点意见，广州市物价局有关部门负责人对广州房价情况进行了详细解读。
广州商品房价格去年涨7%
该负责人告诉记者，根据价格监测，今年1、2月份与去年同期相比，广州商品房价格总体下降，商品房包括商铺、住宅、写字楼和厂房，但其中住宅价格与去年同期相比大幅上涨7.4%。尽管3月份住宅价格统计数据尚未“出炉”，但仍是明显上涨，而去年广州全年商品房价格总体上升了7%多。
对此，该负责人表示，广州房价是在“过快上涨”，而且今年仍有较大幅度上涨；但从全国来看，广州住宅价格涨幅只是一般水平，尚在正常范围。
开发商炒作亦是涨价原因
对于房价的上涨原因，该负责人认为，造成住宅价格过快上涨的原因是复杂的，生产资料价格上涨只是其中一个原因，从去年以来，广州土地出让价格也在上升。同时，市场需求确实很强，广州中低价格的住宅比较少；另外，开发商也有炒作情况。
在房价控制方面，市物价局法规调控处有关负责人表示，其实，政府从去年至今采取了多种宏观调控手段，包括控制土地供应量、调整银行贷款利率、准备金率和上调企业注册金，等等。而广东省和广州市物价部门近年都将房价作为价格检查重点，安排专项检查，但一般只检查企业有无明码标价，售楼中有无乱收费，调查楼价构成情况；并不干预房价的确定。
记者另外从广东省物价局获悉，房价监测统计主要由统计部门进行，目前全省房价统计只纳入了广州、深圳两市，没有全省铺开。
房价不会大起大落还可能微升
房地产相关政策近期频频出台，各路人士对未来房价的走势也是众说纷纭。
今年广州房价预计涨5%左右
多位业内人士告诉记者：广东及广州房价不会大起大落，更不会疯狂涨升。消费信贷政策的完善和银行加息的预期，开始对住房消费增长形成一定的压力，但是由于土地、钢材等成本的上升和市场需求的旺盛，房价仍将保持一定的升势。
在3月初举办的“2005广东房地产市场景气分析会”上，广东省统计局有关人士预测，今年广东房地产开发投资将逐步走出调整期，全省房价增幅估计不会超过3%，广州市房价估计有5%左右的升幅。
中海发展(广州)有限公司总经理朱荣斌认为：目前出台的房地产相关政策，只会打击投机者，并非要把广州的房价降下来，而是抑制房价涨幅，但改变不了广州楼市的涨势。而且，去年发展商开发的产品都升级了，自然要卖更高的价格。
置业者担心持续加息增加压力
而在白云区某楼盘居住的置业者梁先生认为，加息其实和房价关系不大。而且他担心加息和首付成数的调整会难倒部分消费者———购买门槛提高了。虽然目前房贷加息令其每个月月供只多了40块钱，但他还是害怕持续加息会进一步增加还贷压力，因此目前千方百计想提前还贷。
梁先生告诉记者自己对房价涨跌的心理很矛盾。既希望自己所住的房子现在能涨价，出手能卖个好价钱；另一方面，又希望房价再便宜点，这样自己二次置业的时候就可以买套更大些的房子。
广州房价较接近消费者承受力
与长三角一些城市房价的疯狂上涨相比，广东的房价可以说是平稳的。这几乎是昨天记者采访的房地产业内人士的共识。
三大城市中广州房价最低
有关统计数据表明，广州市房价上涨之势明显回落，1~2月广州市商品房均价每平方米仅上涨了100元左右。去年房价虽然急升18.8%，但相比上海、杭州等城市还算是理性的，每平方米4537元的均价比上海的6385元和北京的5053元也低得多。
而从收入上看，去年广州、上海、北京的城市居民人均可支配收入分别为16884元、16683元和15637.8元，广州最高。由此可见，目前广州房价还是比较接近消费者承受能力的。
广州房地产市场没有泡沫
广州市房地产交易中心副所长黄文雄表示：从最近几年来看，广州房价的走势基本是平稳的，房地产市场是健康持续的。
恒大集团副总裁顾朝晖认为：宏观调控对区域市场的影响会有区别。就广州而言，房地产市场谈不上有泡沫，置业者非常理性，买房多数是从满足居住需求出发，房价是正常的。
房价过快上涨要追究责任人
记者了解到，《关于切实稳定住房价格的通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
来源：广州日报
2005-4-11 11:04
李妍 李婧
3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头，具有重要意义。最近,有消息说,国务院高层已经发布了一份《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》一共有八条意见,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价，引起了业界人士和购房者的广泛关注。对此，广东省和广州市的不少相关人士昨天接受记者采访时认为，目前广东和广州的房价处在正常范围之内，相对长三角一些城市来说，珠三角的房地产市场整体是平稳健康的。
国土部门：今年土地供应充足
在国务院的统一部署下，各有关部门已经先后表态，并纷纷开始在自己职权范围内，为稳定房地产价格采取行动。
买地一年后不开发要收闲置费
广东省政府上个月召开会议发出了今后对土地市场将采取更严格管理措施的信号。虽然全省有关稳定住房价格的政策尚未出台，但广州、深圳等地已纷纷出手，加强对房地产市场的调控。
记者从广州市国土房管局了解到，今年是广州房地产市场的整顿提高年。广州市自2月份开始突击严查商品房预售证后，近日又出台新规，从5月1日起，开发商买地后超过一年不开发，就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。也就是说，如果地价为1亿元，闲置费将高达120万元/月，提高开发商囤地成本。
针对今年初有房地产商提出的“广州要加大土地供应，否则房价还会继续上涨”的说法，广州市国土房管局市场处处长黄文波明确表示：“不是那么回事！”据悉，广州市土地供应充足，今年计划共出让29幅地块，用地面积达110万平方米，建筑面积为314万平方米，这些出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲、大学城三大板块。
哪些房没卖掉上网一查便知
另外,广州市房屋网上管理系统今年也将投入使用,目前正在调试中。今后，一个楼盘已经卖了多少商品房，还有多少套房没卖掉，市民上网一查就可一目了然。而且，一套房只能从网上下载一次合同，这样可以有效防止一房多卖和重复抵押。
深圳市调控房地产市场的措施也接连出台，继整顿18类房地产违规广告后，深圳市国土资源和房产管理局再出稳定楼市的第二道“金牌”，发布了《关于规范房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》。共使出四记“撒手锏”，包括“查处无预售证售房、15日内办妥合同备案、合同备案后不予解除、房源信息上网”等，其核心意图在于打击在房地产证办理之前转手的楼市炒家。
物价部门：住宅价格仍在上涨
根据国务院出台的稳定房价的八点意见，广州市物价局有关部门负责人对广州房价情况进行了详细解读。
广州商品房价格去年涨7%
该负责人告诉记者，根据价格监测，今年1、2月份与去年同期相比，广州商品房价格总体下降，商品房包括商铺、住宅、写字楼和厂房，但其中住宅价格与去年同期相比大幅上涨7.4%。尽管3月份住宅价格统计数据尚未“出炉”，但仍是明显上涨，而去年广州全年商品房价格总体上升了7%多。
对此，该负责人表示，广州房价是在“过快上涨”，而且今年仍有较大幅度上涨；但从全国来看，广州住宅价格涨幅只是一般水平，尚在正常范围。
开发商炒作亦是涨价原因
对于房价的上涨原因，该负责人认为，造成住宅价格过快上涨的原因是复杂的，生产资料价格上涨只是其中一个原因，从去年以来，广州土地出让价格也在上升。同时，市场需求确实很强，广州中低价格的住宅比较少；另外，开发商也有炒作情况。
在房价控制方面，市物价局法规调控处有关负责人表示，其实，政府从去年至今采取了多种宏观调控手段，包括控制土地供应量、调整银行贷款利率、准备金率和上调企业注册金，等等。而广东省和广州市物价部门近年都将房价作为价格检查重点，安排专项检查，但一般只检查企业有无明码标价，售楼中有无乱收费，调查楼价构成情况；并不干预房价的确定。
记者另外从广东省物价局获悉，房价监测统计主要由统计部门进行，目前全省房价统计只纳入了广州、深圳两市，没有全省铺开。
房价不会大起大落还可能微升
房地产相关政策近期频频出台，各路人士对未来房价的走势也是众说纷纭。
今年广州房价预计涨5%左右
多位业内人士告诉记者：广东及广州房价不会大起大落，更不会疯狂涨升。消费信贷政策的完善和银行加息的预期，开始对住房消费增长形成一定的压力，但是由于土地、钢材等成本的上升和市场需求的旺盛，房价仍将保持一定的升势。
在3月初举办的“2005广东房地产市场景气分析会”上，广东省统计局有关人士预测，今年广东房地产开发投资将逐步走出调整期，全省房价增幅估计不会超过3%，广州市房价估计有5%左右的升幅。
中海发展(广州)有限公司总经理朱荣斌认为：目前出台的房地产相关政策，只会打击投机者，并非要把广州的房价降下来，而是抑制房价涨幅，但改变不了广州楼市的涨势。而且，去年发展商开发的产品都升级了，自然要卖更高的价格。
置业者担心持续加息增加压力
而在白云区某楼盘居住的置业者梁先生认为，加息其实和房价关系不大。而且他担心加息和首付成数的调整会难倒部分消费者———购买门槛提高了。虽然目前房贷加息令其每个月月供只多了40块钱，但他还是害怕持续加息会进一步增加还贷压力，因此目前千方百计想提前还贷。
梁先生告诉记者自己对房价涨跌的心理很矛盾。既希望自己所住的房子现在能涨价，出手能卖个好价钱；另一方面，又希望房价再便宜点，这样自己二次置业的时候就可以买套更大些的房子。
广州房价较接近消费者承受力
与长三角一些城市房价的疯狂上涨相比，广东的房价可以说是平稳的。这几乎是昨天记者采访的房地产业内人士的共识。
三大城市中广州房价最低
有关统计数据表明，广州市房价上涨之势明显回落，1~2月广州市商品房均价每平方米仅上涨了100元左右。去年房价虽然急升18.8%，但相比上海、杭州等城市还算是理性的，每平方米4537元的均价比上海的6385元和北京的5053元也低得多。
而从收入上看，去年广州、上海、北京的城市居民人均可支配收入分别为16884元、16683元和15637.8元，广州最高。由此可见，目前广州房价还是比较接近消费者承受能力的。
广州房地产市场没有泡沫
广州市房地产交易中心副所长黄文雄表示：从最近几年来看，广州房价的走势基本是平稳的，房地产市场是健康持续的。
恒大集团副总裁顾朝晖认为：宏观调控对区域市场的影响会有区别。就广州而言，房地产市场谈不上有泡沫，置业者非常理性，买房多数是从满足居住需求出发，房价是正常的。
房价过快上涨要追究责任人
记者了解到，《关于切实稳定住房价格的通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
来源：广州日报
房地产业内专家认为，1、2月份的货量较少，其楼价跌幅并不能客观反映广州楼市的走向，也不能下断言楼价会持续下跌。
广州房价今年走向如何?是涨还是跌？?
广州楼价有可能出现回落
——2005年广州楼市预测与分析
房地产专家 韩世同博士
最近，市房管局公布2004年广州一手楼价比2003年贵了730元/平方米，十区一手住宅均价达4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米高出730元/平方米，楼价升幅达18.8%。不少地产行家也纷纷预测，今年楼价还有5-10%的升幅。对此，我有不同的看法。我认为广州的楼价今年难以继续上涨，而且已经开始出现回落的迹象和态势。要探讨广州楼价的走势和趋向，我们首先要弄清去年楼价为什么会涨？为什么去年广州十区的楼价要比八区楼价的涨幅高？
为什么广州市楼价去年会涨？
广州楼价已经连续7-8年不断下降，与1999年相比2003年的平均楼价下降达30%。为什么去年会由下降转为上涨，而且涨幅还不小？表面上看楼价上涨是建材涨价带动的，实际上是宏观经济形势由通缩向通胀变化而带动的。当然，广州发展商联手造市也是推动楼价上升的一个因素，但不是决定因素。如果没有宏观经济形势的变化，单靠发展商炒作，楼价是升不起来的。而目前宏观调控已经开始奏效，表现为货币供应减少、物价回落，整体经济发展的态势有可能重新回到通缩和下降的态势。在这种情况下广州楼市要持续上升的可能性是不大的，因为宏观经济形势的变化将会压抑房地产的上升态势,尤其是加息和对投资性购房贷款的限制，都将会对楼价和购房需求产生较大的影响。
为什么十区的楼价要比八区楼价的涨幅高？
根据媒体的报道2004年广州十区一手住宅成交均价为4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米要高出18.8%；但根据同时公布的数据，2004年广州八区一手住宅的楼价虽然达到5339元/平方米，却只比2003年上半年的均价4796元/平方米高出11.32%,比2003年下半年均价4918元/平方米也只高出8.56%。而2004年商品房（含写字楼和商铺）的情况也是十区均价比八区均价高很多，2004年广州市十区商品房成交均价比2003年高17.8%,但八区商品房的成交均价却只比2003年高出10.9%。可以说，十区与八区楼价的差别是很大的。为什么十区数据与八区数据会有如此大的差别呢？主要是因为，2004年番禺商品房由于别墅和豪宅成交量和成交价均有较大增长，致使番禺整体楼价飙升高达26%，同时也使全市楼价被普遍拉高；但番禺楼价的拉高也是有代价的，其一手商品房销售面积同比下降了17%。
广州的楼价已经开始出现回落的迹象
不知道为什么广州市国土局公布的最新数据报高不报低、报涨不报跌？如果是要配合发展商托市和造市，应当是报低不报高，因为如果楼价涨得越高，再往上升的可能性也就越小。虽然，这次媒体只报道2004年11-12月一手住宅均价比9-10月下降了0.2%，但我们根据之前的报道可以知道广州的楼价从8月起就已经连续三个月盘桓，而没有继续上涨，但11月楼价则比前几个月有所上升。这就说明去年12月一手住宅成交的楼价肯定是下跌的，而且跌幅比11月的升幅至少还要多0.2%。但显然是为了掩饰12月均价下跌的跌幅,有关部门有意将11-12月平均价与9-10月的平均价相比，以使楼价下降的幅度显得小一些。
现在大多数人都认为楼价明年还是会稳中有升，因为土地和资金受到控制，而购房需求却依然存在。其实，这种看法并不一定真实。为什么呢？因为住房需求实际上并不是不变的，而且是变化很大的。目前上海、北京的房价实际上已经开始背离市场本地居民的自住需求，拉动市场的主要是国内外的游资和投资型买家，这是市场进入房地产泡沫的主要表现和特征。上海市的平均楼价现在已经接近每平方米一万元的天价，一旦出现有价无市，就随时可能会出现“崩盘”的现象，这种状况已经达到和超过了当年广州楼价飙升的情形。而广州目前楼价的涨幅并不太高，八区商品房和一手住宅的涨幅只有10%左右。如果经济持续向好，楼价还是有较大上升空间的；但现在整体经济已经重新回到下滑态势，楼市没有理由、也没有可能继续走高，除非国家对房地产的政策重新放宽和对货币的控制重新放开，或者广州的楼市也开始受到国内外游资的青睐。否则，即使是楼价出现上升现象，也很有可能是属于成交趋向于中高档产品而引起的变化，就象去年番禺楼价超常飙升的情形一样。
广州楼市楼价与成交量的关系呈负相关
过去几年广州楼市成交量的增长是以楼价不断下调换来的。而去年只有一季度是价量都同步增长，而二季度开始楼价与成交量也是负相关的关系，即楼价趋升而成交量趋降。如：一季度住宅成交量的增幅同比高达50%，楼价大约升幅为4%左右；但随着楼价的上涨，成交量开始逐渐下降，二季度住宅成交量的增幅同比只有25%左右，而楼价大约升幅在7-8%左右；三季度住宅成交量的增幅同比基本持平，楼价升幅达到10%左右；四季度成交量的数据还没有出来，但估计可能是负数，而十区的楼价达到18.8%。2004年一手商品房成交面积为1122万平方米，同比只增长了7.2%；而成交金额高达560亿，同比增长26.2%。这说明广州楼市楼价与成交量的关系是一种负相关的关系，楼价上升成交量就会下降，而成交量上升楼价就会下降；尤其是自住型购房为主导时，这种关系尤为明显。只有投资型购房对楼价具有推动和拉动作用，而自住型购房由于受购买能力的限制，反而会牵引楼价不断下调，以适应和满足新的购房需求。
因此，尽管目前楼价的走向还并不十分明朗，但我认为广州楼价下行的压力会比较大。换言之，就是楼价下降的可能性会比继续上升的可能性要大。当然，楼价的变化还是由供求关系来决定的，而发展商抬高楼价的炒作以及由中低档楼盘转向中高档楼盘的开发，也都会多少影响楼价的结构和变化。但如果没有大的市场或政策变化，楼价暂时还不会出现大起大落的现象。因此自住型买家是可以不必担心楼价是否过高的问题，因为目前广州的楼价是在下降了30%之后，又上升了10%左右，仍然还是处于一个相对较低的价位；但投资型买家就要谨慎一些，以免被套牢。 2005年1月18日
（本文已于2005年1月21日在民营经济报发表）