主题：49期:中国房地产已变成一部压榨老百姓的机器！

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主持人语：中国房地产繁荣的收益几乎完全由地方政府和开发商来分享，而成本则由社会来承担。为什么房地产的问题如此受到社会各界重视，变得如此重要？就在于它牵扯的资产最大，引发的利益分配矛盾以及社会冲突最严重

此次来参加2006博鳌房地产论坛的赵晓，身份是北京科技大学经济管理学院教授。离开国资委研究中心宏观战略部部长的职位后，他的观点变得更加犀利。最近一段时间，赵晓关于房地产的论述被广泛提及，包括本报此前连续刊发的《庶民的胜利》，此文指出新“国六条”及其细则带来了房地产调控理念与方向、房地产发展理念与方向、房地产利益分配的三大转变。

值得关注的是，他提出“房地产已变成一部压榨机器”的观点，直指过去房地产不健康的发展对国家经济所带来的危害。在房地产商云集的博鳌房地产论坛，持有这种观点的他，在博鳌不可避免地让地产商心里不舒服，但他仍然坚持这一观点，所发表演说的题目就是《以自由看待中国房地产发展》，力证在权力与资本联盟，而失地农民与购房者缺乏组织力量从而对公共政策影响力微弱时必然会造成房地产发展的畸形与分配的严重不公。
实际上，赵晓对房地产发展的观点，已较早前有不少转变。他坦言，在1998年时他是力主房地产市场化发展并以此促进经济增长的，一两年前，他也认为国内房地产市场最主要的问题是价格，并卷入许多细节之争。但随着研究的深入，他发现，价格不是最主要的，空置率、暴利等技术性的讨论也不是主要的，公平、公正、合理的游戏规则最为重要。谁在瓜分中国最大的一笔资产？

《第一财经日报》：您最近提出一个观点，即“房地产已变成一部压榨机器”，这个观点让那些抱怨买不起房的人们感觉很过瘾。我们想知道，您所说的“压榨机器”，是通过什么方式，如何进行压榨的？

赵晓：我只是指出了一个事实，并没有想到要让人过瘾或让人不快，这不是我撰文的目的。房地产发展在中国的确已演变成开发商与一些地方政府一起瓜分全国土地资产以及掠夺购房者储蓄存款的道具。

我们知道，土地是目前全国最大的一笔资产，无论是国有工业企业的资产，还是股票市场的全部市值都无法与之相提并论，而房地产的收益主要来自土地升值。现在的情况是，一方面农民处于弱势，而政策规定全国农民的土地都必须卖给国家，进而导致地方政府与开发商分肥，农民土地资产被瓜分的结局；另一方面，国家没有建立健全的住房保障体制体系，个别地方政府更是以市场化为名，几乎彻底地放弃了政府在住房分类供应方面的公共职能，由此带来的一个直接结果就是，全国人民都被逼着自己去买房并在住房只能靠市场化解决的预期下入市。
对于个别地方政府与开发商联合起来操控和瓜分市场、牟取暴利，有一个最新的例子：媒体报道，呼和浩特从北京请了一个中介咨询公司过去专门为其出谋划策，共同运作呼和浩特的土地经营，目的是推高房价和地价。结果到2005年，呼和浩特的房地产涨幅全国最高，与此同时，经济适用房建设的降幅也达到了全国之最，剧降60％多。这已经不是一个市场，而是一个掠夺场。

根据公开的数据，2005年地方政府从土地方面获取的收益高达5000多亿元，开发商利润在1000亿元以上。然而，这样的收益是以农民土地的损失和购房者的存款损失为巨大代价的。

中国过去的进步在于市场化及其驱动的工业化和外向型经济，未来最大的希望则是市场化、工业化与城市化再加上外向型经济，但城市化带来的最大的问题就是要首先明确房地产的游戏规则究竟应该是怎样的，房地产的收益到底应该怎样来分配？这些年，房地产的发展模式是畸形的，是我所概括的“你发财我发展，成本社会掏”的模式，即只有单纯的房价市场化，土地产权却不市场化，并且几乎谈不上住房保障体系，某些地方政府像商人一样追逐利益最大化，但对市场秩序不管不问，甚至与房地产商一起操纵市场（如呼和浩特市的例子），最终中国城市化与现代化带来的土地增值收益，中国房地产繁荣的收益几乎完全由地方政府和开发商来分享，而成本则由社会来承担（农民承担失地成本、地方承担环境破坏成本、购房者承担不合理房价成本、银行承担房地产风险成本）。为什么房地产的问题如此受到社会各界重视，变得如此重要？就在于它牵扯的资产最大，引发的利益分配矛盾以及社会冲突最严重。

《第一财经日报》：那应该如何避免开发商与某些地方政府的联合，对土地资产的进一步瓜分？

赵晓：关键是要转变政府职能，确保地方政府承担起相应的公共职能，在住房的增长导向、效率导向以及市场化取向与住房的民生导向、公平导向以及住房保障体系的建设取向之间取得平衡，在此基础上重建房地产发展的游戏规则。为此，在当前，现实的解决办法是实行地方政府领导在住房公共职责方面的经济责任制，最有效的就是“一票否决制”。也就是说，如果房地产问题处理不好，那么地方领导的乌纱帽就要被拿掉。

除此之外，还要深化土地市场化改革并且完善市场监管。土地市场化改革的核心则是明晰土地的私人产权。我个人主张，对农民的土地或者集体土地，应该与城市土地一样，实行“同地、同价、同权”制度。可以尝试一个村成立一家公司，由这家公司来运作村里的土地，哪个开发商出价高，土地就卖给谁；当然，农地公司也可以通过租赁的方式获得土地的收益。

另外，房地产市场的规范发展仍需要明确并强化政府的监管。美国的房地产市场建立在政府对于房地产市场的严厉监管基础上，开发商产品如果出现安全问题、质量问题、短斤少两问题以及信息披露失实问题，会被罚得倾家荡产，并且美国政府在维护信息的对称性方面也是不遗余力的，所以强势的消费者才能与强大的开发商有大体公平、有序的市场交易环境。但是中国的个别地方政府，只热衷于土地拍卖的收益，热衷于经济增长，并且与商人勾结，完全失去裁判职守。显然，如果政府不维持市场的公平交易，房地产市场就不是真正的市场。

中国应该借鉴美国的做法，严加市场监管，对那些提供虚假交易信息、欺瞒、欺诈消费者的开发商予以重罚，罚得他们倾家荡产，这样才能对开发商产生足够的震慑力量，建立起市场的秩序。

另外，政府还应该完善现有的税收制度，特别重要的就是征收不动产税和物业税，以此防范投机，同时也能从中增加地方政府的收入，引导地方政府行为的改变，从注重招商引资转向注重本地的治安和环境建设等有利于安居乐业的方面。北京大学中国经济研究中心最近做了一个测算，如果开征物业税，全国的房价将平均下降18%，但地方政府可以通过发行地方国债的办法来弥补收入损失，因此这一转变是可行的，从长远来看它将带来地方政府行为的转变。市场需要什么游戏规则？

《第一财经日报》：从“国六条”及九部委细则看，中央已开始关注住房保障体系的问题。实际上，住房保障体系是解决目前“买不起房”的人越来越多这一问题的关键。您认为如果要健全目前的住房保障体系，最迫切需要解决的是什么问题？

赵晓：暂且不谈住房保障体系。我现在最关心的是，各地能否最终落实中央的“国六条”和九部委细则。这可以说是目前最迫切的问题。今后，住房保障体系的健全还有赖于“国六条”和九部委细则的落实情况。但如果新“国六条”及其细则都得不到贯彻落实，那就甭论以后了。对于我国的房地产市场，现在最重要的是从落实“国六条”细则出发，去逐渐制定一个符合民生利益、符合社会公正与市场效率的新的游戏规则。

国际经验表明，房地产发展的健康的游戏规则，应该是政府与市场各安其位，同时市场秩序规范良好，能够保证公平与效率兼顾的一套制度安排。当前，中国房地产的规则调整，特别重要的是从效率导向向公平导向、从增长导向向公平导向、从住房市场化导向向住房分类供应转变，尽快从当前“劫贫济富”式的利益分配格局转向“劫富济贫”（香港模式）式的利益分配格局，进而走向共享繁荣、和谐发展的新格局。

《第一财经日报》：前不久传出的消息是，财政部和国土资源部正在研究土地出让金重新按比例分配的问题。这是否是避免土地资产被进一步瓜分的举措？这一举措对房地产市场未来的发展会发生怎样的影响？

赵晓：中央希望房价稳定，而地方政府则希望房价上升，两者之间的博弈一直都存在。如果对土地收益进行重新分配，在一定时间内，相信对于房地产市场的发展，尤其是房价涨幅的抑制肯定会有好处。因为这意味着在中央手里的牌多了，而地方政府手里的牌少了。

但是我还没有对这个问题进行研究，无法判断这一变化的长远影响。我所知道的是，房地产利益追逐及其失衡，从深层上讲涉及到中央和地方在事权、财权方面的分配。在1994年以前，中央的财权只有40％多，同时其事权占到全国的60%左右，地方政府则反之。但在1994年之后，地方政府被分配更多的事权，现在已占60%左右，而财政收入却缩减至40%多。在这种情况下，如果要减少地方政府的财权，则相应要么减少其事权，使两者匹配，或为其打开另一条增加收入的途径，否则在事权、财权本来已不匹配的情况下，地方政府的压力将更大，其行为必然产生新的扭曲。

从这一点也可以看出，房地产牵一发而动全身，有些问题是房地产本身的问题，有些问题超出了房地产，因而房地产游戏规则的创新，必然牵涉到更加深刻的制度创新。(第一财经日报 记者翟宇邵轩岚) 

听震会表决：前面听到赵晓最关心也最担心的是国六条等能否真正落实，那么，你最担心又是什么？