众所周知的是，在“新国十条”和“新国八条”为代表的地产调控政策冲击下，各地楼市虽然成交量波动巨大，但房价却顽强向上走。由于流动性的较差，楼市不同别的投资品，价格波动惯性巨大。如果我们换一个角度来看待楼市，比如说一手楼库存，或许会发现一些不同的东西。
以上海、北京和深圳三地为例，2010年4月，北京可售新盘面积1171.5万平，深圳341.5万平，上海482.7万平；2010年9月，北京1256.4万平，深圳366.7万平，上海619.8万平；2010年12月，北京1332.4万平，深圳379.1万平，上海644.9万平。
大家都知道，2009年是过去十年唯一一个商品房新开工面积负增长的年份。这意味着，2010年是新增供给最为紧张的年份，通过一系列调控措施，在供给最小的年份里实现了可售面积稳步上升。至少也说明，抑制需求的政策取得了明显成效，全社会对楼房的总需求实实在在的被控制住了。
“供给增加”能起作用么？
楼市的供给大致可以分为两大类：保障房和商品房。放在几年前，我们谈保障房是没有意义的，那时候保障房和商品房根本无法相提并论。但是现在，我们必须开始同时重视这两大渠道。
先看保障房，2008年全国建设231万套，2009上升到485万套，2010年580万套，2011年1000万套。按照2年建设期来推断，2009年建设的保障房将在今年逐渐入市。商品房总供给不过近千万套一年，如果增加500万套低价保障房，市场供求格局将发生多大变化？
再看商品房，商品房供给总规模取决于两个环节，一个是土地供应环节，一个是楼房建设环节。2004年，土地购置面积同比增加5.4%；2005年，土地购置面积同比增加-4.0%；2006年，土地购置面积同比增加-3.8%；2007年，土地购置面积同比增加11%；2008年，土地购置面积同比增加-8.6%；2009年，土地购置面积同比增加-18.9%；2010年，土地购置面积同比增加28.4%。从土地供给环节看，“增加供给”的政策并非停留在口头上，这么多年来，2007年和2010年是唯一两次土地供给大幅增加的年份。2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2005年，商品房住宅新开工面积同比增加12.69%；2006年，商品房住宅新开工面积同比增加17.64%；2007年，商品房住宅新开工面积同比增加22.92%；2008年，商品房住宅新开工面积同比增加2.24%；2009年，商品房住宅新开工面积同比增加15.74%；2010年，商品房住宅新开工面积同比增加40.02%；商品房生产环节，打击囤地的政策发挥了应有的作用。2010年新开工面积创历史新高，而且大幅高于历史同期水平。
综合来看，从2011年开始的几年之内，综合商品房和保障房后，房屋供给总量至少会在2010年的基础上再上扬50-100%。这种力度的供给增加，在中国商品房历史上，是绝无仅有的。
楼市还能无视地心引力涨多久？
如果您相信楼价是由市场来决定的，您就应该接受供求关系决定楼价走势的观点。
从现在开始，在可见的两三年时间里，只要限购和限贷政策不变，全国楼房总供给大幅增加和总需求持续萎缩是可以预期的结果。中国整体楼价取决于一手楼价格的走势，而一手楼价格取决于当年新入市楼房的供求。未来两年，在房子供给数量翻番后，新增住房的供求关系逆转将是大概率事件。
2009年，中国楼市做了一次惊险的撑杆跳。当你接近空中最高点的时候，请记住：没有人真的可以无视地心引力，早晚，你是要回到地面上的。
（注：本文仅代表作者本人观点。）
众所周知的是，在“新国十条”和“新国八条”为代表的地产调控政策冲击下，各地楼市虽然成交量波动巨大，但房价却顽强向上走。由于流动性的较差，楼市不同别的投资品，价格波动惯性巨大。如果我们换一个角度来看待楼市，比如说一手楼库存，或许会发现一些不同的东西。
以上海、北京和深圳三地为例，2010年4月，北京可售新盘面积1171.5万平，深圳341.5万平，上海482.7万平；2010年9月，北京1256.4万平，深圳366.7万平，上海619.8万平；2010年12月，北京1332.4万平，深圳379.1万平，上海644.9万平。
大家都知道，2009年是过去十年唯一一个商品房新开工面积负增长的年份。这意味着，2010年是新增供给最为紧张的年份，通过一系列调控措施，在供给最小的年份里实现了可售面积稳步上升。至少也说明，抑制需求的政策取得了明显成效，全社会对楼房的总需求实实在在的被控制住了。
“供给增加”能起作用么？
楼市的供给大致可以分为两大类：保障房和商品房。放在几年前，我们谈保障房是没有意义的，那时候保障房和商品房根本无法相提并论。但是现在，我们必须开始同时重视这两大渠道。
先看保障房，2008年全国建设231万套，2009上升到485万套，2010年580万套，2011年1000万套。按照2年建设期来推断，2009年建设的保障房将在今年逐渐入市。商品房总供给不过近千万套一年，如果增加500万套低价保障房，市场供求格局将发生多大变化？
再看商品房，商品房供给总规模取决于两个环节，一个是土地供应环节，一个是楼房建设环节。2004年，土地购置面积同比增加5.4%；2005年，土地购置面积同比增加-4.0%；2006年，土地购置面积同比增加-3.8%；2007年，土地购置面积同比增加11%；2008年，土地购置面积同比增加-8.6%；2009年，土地购置面积同比增加-18.9%；2010年，土地购置面积同比增加28.4%。从土地供给环节看，“增加供给”的政策并非停留在口头上，这么多年来，2007年和2010年是唯一两次土地供给大幅增加的年份。2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2004年，商品房住宅新开工面积同比增加9.78%；2005年，商品房住宅新开工面积同比增加12.69%；2006年，商品房住宅新开工面积同比增加17.64%；2007年，商品房住宅新开工面积同比增加22.92%；2008年，商品房住宅新开工面积同比增加2.24%；2009年，商品房住宅新开工面积同比增加15.74%；2010年，商品房住宅新开工面积同比增加40.02%；商品房生产环节，打击囤地的政策发挥了应有的作用。2010年新开工面积创历史新高，而且大幅高于历史同期水平。
综合来看，从2011年开始的几年之内，综合商品房和保障房后，房屋供给总量至少会在2010年的基础上再上扬50-100%。这种力度的供给增加，在中国商品房历史上，是绝无仅有的。
楼市还能无视地心引力涨多久？
如果您相信楼价是由市场来决定的，您就应该接受供求关系决定楼价走势的观点。
从现在开始，在可见的两三年时间里，只要限购和限贷政策不变，全国楼房总供给大幅增加和总需求持续萎缩是可以预期的结果。中国整体楼价取决于一手楼价格的走势，而一手楼价格取决于当年新入市楼房的供求。未来两年，在房子供给数量翻番后，新增住房的供求关系逆转将是大概率事件。
2009年，中国楼市做了一次惊险的撑杆跳。当你接近空中最高点的时候，请记住：没有人真的可以无视地心引力，早晚，你是要回到地面上的。
（注：本文仅代表作者本人观点。）