主题：虚弱楼市再遭棒喝

 对上贴的更正及补充

一，更正：

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原作：如上截取图，
应作：这个推理模式与“有的舆论说楼价降了，有的又说没有降”一样，我们在阅读这类舆论时，重点不是“楼价降了还是没有降”，而应理解为
* 既要现在就买楼（因为楼价没有降 = 央行货币政策委员樊刚认为：今后楼价不会降）
* 又要现在就救市（因为楼价降了 = 既然楼价降了就要立即救市）。

解释：以前那么说都说惯了，一时改不过来。
本人认为：今后对舆论的解读应以采用后者为主。


二，关于我国流动性管理的悖论的进一步阐述

在上贴我们谈到：
当社会流动性紧缺之时，也是商业银行惜贷之时。那么，央行手里的流动性没有任何意义，因为根本就派不上用场。到头来，扩张还是要靠财政而不是货币政策。
流动性管理的目标（应作）：当流动性紧缺时，央行有能力把流动性释放出去。

情景：
当流动性较为充裕，也既经济形势比较稳健或比较火热时，商业银行就愿意放贷。当在这种情况下，央行可以释放流动性。
但这时央行的流动性管理目标是：收缩流动性。

当流动性比较紧缺，也既经济形势比较低迷或比较恶化时，商业银行就惜贷。当在这种情况下，央行可以收缩流动性。
但这时央行的流动性管理目标是：释放流动性。

可见，这里“能做的”与“想做的”出现了逻辑对抗。

结论：央行的流动性管理没有任何实质意义。

 今日利好分析

今日有两个利好。

一是我市商铺租金位列全球前列。
目前，我市已排到全球第13名，亚洲第2名。亚洲前五名分别是：香港（1250），广州（500），上海（350），北京（300），台北（300）。

下列两表格为网络引用，仅供参考。




这个消息对楼市是个好消息，说明我市商业在亚洲乃至全球的地位。
由于商业的高度发达，引发了外来人口和流动人口的浪潮，这为楼市的繁荣奠定了坚实的基础。一般意义上，住宅租金是跌不动的。

今年实在是太特殊了。如果没有经济危机，按愚弟原先较主观的预测，原租金是3500的现在应4000朝上了。现在的租金勉强维持原来的水位。
今年，对我市租金方面影响较大的几件事。
一是奥运的冲击（限制签证），
二是国际金融危.机，
三是全国经济危.机。

看来，租金暴涨的时间要顺延，等经济稳定下来之后我们再继续预测。


二是我市各项工作表现良好，许多都超过预期。

具体请参考今日的新闻。

最近，有民间舆论不断质疑“4万亿”，而且那个“4万亿”已经发展到“10万亿”乃至“18万亿”。本人认为：

1，“4万亿”确实应该质疑，本人早就已经质疑了，并认为只有1000亿的“年内突击投资”才是真的。
“4万亿”只是一个象征数字，表明我国有潜力，更有这个资金实力。我国总的来说是“钱不知道该怎么用才最有效率”的问题。这个与国外不同。外国的情况是：“已经把未来10年的钱都花了，现在该怎么办”的问题。

2，后来发展到的“10万亿”乃至“18万亿”，这不奇怪也无须质疑。这个其实是各地的发展规划，或立项申请。
首先，立项申请是地方积极性的体现，
其次，立项申请并不等于立项就成功了，
80%的立项都不会成功。
第三，立项成功之后的资金落实情况。
立项成功了项目，其中80%的项目也不见得有资金继续操作。后面就是地方上的引资，优惠，扶持，等等。其实，这么多年下来，我们早就对这些习以为常了。本人感到：4万亿或18万亿，这和以前没什么两样。

3，我省的23000亿不应受到质疑。
首先，这个“2万亿”是与“广州首善论”一道出台的一个投资计划。“广州首善论”的具体实践可近似于就是这个“2万亿”。
其次，这个钱根本就不够用，因为这是10多年来长期营养不足的积累。第三，“2万亿”早在2007年就搞好了，今年年初（雪灾前后）就已经出台了。这与经济危机或国际金融危机无关，因为当时没有谁知道今天会出现国际金融危机和全国范围的经济危机。

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广州市通报今年经济情况：工业生产增速加快 城市消费畅旺
http://www.dayoo.com http://www.dayoo.com 2008-11-25 18:49 来源： 广州日报

今年以来广州工商经济情况

今年以来，我市经贸系统积极践行科学发展观，主动应对频频发生的自然灾害和复杂多变的宏观经济环境，组织企业开展灾后大会战，千方百计保障能源和重要民生商品供应；积极为工商业重点建设项目开展协调服务，有效加快一批工业项目的建设进度；加快产业结构调整和淘汰落后产能，使全市工商经济在去年高增长基础上继续保持平稳发展。1～9月，全市完成工业总产值8760亿元左右，比增超过13%，规模以上工业实现增加值1954亿元，比增12.3%；实现社会消费品零售总额2311亿元，比增20.6%，商品销售总额10026亿元，比增25.3%。

一、今年前三季度工商经济运行情况

1．工业生产逐月提高且增速有所加快。
今年以来，我市规模以上工业单月总产值自3月以来逐月提高，8、9月连破千亿元。1～9月累计比增13.6%，为年内最好水平，分别比一季度和上半年加快1.5和1个百分点。其中轻重工业分别完成工业总产值5371亿元和2599亿元，比增13.7%和13.5%；煤气、汽车仪器仪表、空调器、机制纸板、有色金属、柴油等主要产品产量累计同比增长20%以上。

2．电子、石化带动支柱产业生产平稳增长。
1～9月累计，三大支柱产业实现工业总产值3307亿元，比增14.3%，高于全市平均增速0.7个百分点，分别比一季度和上半年提高3.2和2.1个百分点。电子产业在乐金飞利浦公司等一批企业产能逐步释放带动下实现产值738亿元，比增长18.1%，同比加快17.2个百分点；石化产业在金发科技、广石化、安利等企业稳步增产带动下，累计实现产值1216亿元，比增20.9%。电子、石化产业对支柱产业增长贡献率达87%。汽车产业尽管累计比增仅7.1%，但9月汽车产量比上月增长35.0%。此外，通用设备、电气机械、农副产品加工等九个行业产值比增超过20%。

3．制造业高端化趋势进一步凸现。高新技术产品产值保持较快增长。
1～9月,全市规模以上工业完成高新技术产品产值2294亿元，比增19.0%，增速高于全市水平5.4个点，对全市增长贡献率为35.7%；楼宇、电气、船舶等先进装备制造业以及新材料产业发展势头良好。

4．民营工业保持又快又好发展。
1～9月累计，规模以上民营工业完成产值1080亿元，比增17.5%，高于全市水平3.9个百分点，在全市生产增速放缓的态势下，同比加快2.5个百分点，对全市工业增长贡献率同比提高5.4个百分点。1～8月实现利润29亿元，比增33.1%，高于全市工业利润增幅42.8个百分点。

5．城市消费带动市场保持畅旺。
在居民收入稳步提高、市民消费升级、小黄金周假期调整等因素刺激下，消费品市场旺势持续。1～9月，全市社会消费品零售总额比增20.6%，增速比上半年加快2.6个百分点。其中占全市零售总额超过九成的城市零售额达2135亿元，比增20.9%，快于农村增速3.9 个百分点，拉动零售总额增长19.3个百分点。

6．餐饮消费持续旺盛。
1～9月，全市实现餐饮业零售额377亿元，比增25.0%，分别高于全市零售总额和批发零售业零售额增速4.4和5.2个百分点，占全市零售总额比重16.3%，同比提高0.6个百分点。

7．生产要素和主要民生商品供应基本平稳。
今年以来，除了一季度由于冰灾造成电力供应异常紧张、以及夏季高温期间局部地区电网改造存在网络受限影响供电外，全市大部分地区电力供需基本平衡。1～9月累计，最高用电负荷950万千瓦，比增2.3%。地方电厂存煤量维持在正常的库存范围。成品油市场供应基本平稳。大米、生猪、蔬菜、食糖以及化肥农药等主副食品和重要农业生产资料的市场供应满足需求。

8．淘汰落后产能和节能降耗效果明显。
今年以来，我市产业转移和结构调整步伐加快，关停转移一批落后产能。上半年，全市规模以上工业万元增加值能耗下降9.7%，二氧化硫、二氧化氮和可吸入颗粒物平均浓度分别同比下降17.5%、11.8%和6.7%，均达到国家环境空气质量二级标准。

以下略

子曰：八佾舞于庭，是可忍，孰不可忍也。
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六论王者归来之——好钢为何用不到刀刃上

我国耗费了巨资形成的资金储备，关键时刻完全没有实际用途。
就好象北洋水师，船速是最快的，军舰是最多的，炮是打得最远的。但水师逢战事，一是临阵怯战龟缩于码头；二是放空炮，打出去的炮弹都是空包弹。

一，基于我国庞大的资金储备（央票和超过法定数量的存款准备金），
—— 在经济紧缩时期无法顺利释放，
—— 在经济火热的时候需要继续增加
这一悖论导致央票和超额的存款准备金没有任何实际意义。

二，基于经济下行周期“财政要打头阵”的现实，

货币政策已自觉退缩，改由财政打头阵（ = 冲锋陷阵，流血牺牲）。但另一方面，由财政支付军饷的部队（央票和存款准备金）却仍在吃粮当兵。

结论：
央票余额约50000亿，法定8%以上的存款准备金约50000亿，均应在可预见的未来（比如12个月内）悉数解封，足额释放。
解封手段是财政停止向央票和存款准备金付息。为防止央行发行新钞向商业银行付息，应最终取缔央票和超出法定规模的存款准备金。

这两笔闲置资金合计约10万亿，但这10万亿由实体经济向商业银行支付利息的资金，现在成为商业银行要挟实体经济的筹码。

一是这10万亿资金是社会（居民和企业）的储蓄，这个钱并非国家的，也不是银行的。
二是这10万亿资金经简单包装后，被巧妙地囤积起来。剩余的30万亿则有条件向社会（居民和企业）索要高价。
三是这10万亿资金每年的成本约3000亿，社会向商业银行支付这笔经费完全没有意义。
这些钱之所以被支付费用，完全基于一个前提：当社会需要这笔钱的时候，商业银行有能力释放出这些流动性。
事实上，基于我们上面反复强调的“悖论”，这笔钱已经无法放出来，因为紧缩时不能放，一放则形成巨额不良；而当扩张时10万亿不仅不能缩小，还要变成20万亿。而20万亿的包养成本还是由实体经济支付。



 

本人认为，问题的起源在于回答一个问题：我国的出口产业链条究竟是不是我国实体经济的组成部分？

如果是，那么出口顺差形成的对内人民币映射均被悉数封锁是否妥当？对外的映射则是我国的外汇储备。经多次变形，顺差几乎全转化为上述10万亿，但却无法融入实体经济循环。出口部门所得的货币，全被当作洪水猛兽被封存，成为央票和存款准备金，因此无法形成可用的贷款。但与此同时，出口部门在使用人民币贷款额度。

结论：整个出口部门容纳的贷款，从数量关系上均形成对其它行业贷款规模的挤占。

 关于《八论》的几个补充

上贴是《八论王者归来之——利率预测继续向下突破》

关于我国可能出现的零利率，

首先要说明：这不是宏观经济原因，而是具体的微观经营手段。
这是弟对我国货币政策决策机制深入研究和长期观察之后，得到的观察视角。既：我国的货币政策的着眼点，主要在于微观层面的商业银行的经营环境的营造，及商业银行经营战略和实施手段的具体执行。

其次，零利率的好处如下

1，为商业银行最大限度地卸载成本，
2，只有创造了（1），向实体经济注入低成本资金成为可能。
3，为此前论述的割掉肿瘤（过剩流动性的囤积）提供了时间。
割掉肿瘤的过程如果是一台大型手术，这个手术确实是漫长的。毕竟，我国囤积10万亿用了3~5年，释放这个10万亿也不是一个简单的过程，只能一万亿一万亿地逐步进行，一刀一刀地切。

实施手术的必然性和必要性前面的几个帖子已经讲得很清楚。实施手术的机遇又是千载难逢的，各方还应倍加珍惜。可以说，连遮遮掩掩的时间都应该省略。本人认为：12月应继续降息，比如说4个0.27。这4个本应在2009年第一季度降的。
一是外部环境，外面现在都是零利率。
二是内部环境，我国经济长期处于强势的必然性，决定了防范通涨确实是个长期的课题。既然防范通涨，如何实施手术，如何零利率？现在的机会（经济下行，降息环境）可以说实在是太难得了，百年一遇。

在实施手术这个过程中，如果银行失去财政的扶持，则资金闲置的成本只能都由商业银行自己扛了。如何令“失血”尽可能少一点呢？就是利率降到“零”。更准确地说：“零利率”是麻醉药。趁着麻醉药效发作，该割掉的赶紧割掉。否则，手术台上被捆着的“病人”（银行）大吵大叫，肌肉也是扭曲的，不仅群众听着很烦，手术效果也不会好。

4，解放了一部分财政支出，这部分财政资金就可以用到实体经济中。财政手段在目前非常重要。减税也好，投资也好，抗灾也好，都离不开手头宽裕的财政。如果财政每年还要拿3000亿补贴商业银行，而且这是永无休止的——这个也说不过去。
注意：财政背景的“中投公司”的2000亿美金，纯粹就是同一件事情。这个2000亿美金完全就是逼出来的，否则央票现在恐怕已70000亿了。这个2000亿美金的成本已经由财政扛定了，利息很高啊。象这种的左手倒腾到右手的伎俩，再也玩不下去了也不应该再继续考虑维持了。

5，对楼市已经成为定势的某些错误标准推倒重来。
不容质疑地，这些错误的标准是多年来“愚民”的结果。这个结果终于成为现实的时候，社会已经不再需要这个结果了。
好象挖防空洞。当防空洞挖好后，现在需要把防空洞变成地下停车场。
错误的楼市标准包括但不限于：租金与利息的关系。如果利息是5%，则3%的租金就低了。3%的租金怎么才划算？可能是1%的利息。如果3：1的关系还不行，6：1怎么样？（3%的租金应比0.5%的利息要好）。

其实，本质并非租金比利息高了就行，低了就不行。但是，既然“租金比利息低了就不行”已经成为一个人造的事实，那么，只好再创造一个“租金应比利息高多少才行”这么一个“人造的解决方案”。

综上，结论：

在可预见的未来，“零利率”的几率比较大。而零利率将存在多长时期？这取决于我们解决下列问题需要多长时间。我们需要解决的主要问题，就是三个
* 包括银行割肿瘤手术需要多少时间，
* 还包括“租金比利息高多少才行”需要多长时间。
* 银行割肿瘤的衍生产物就是：海量的低成本资金进入实体经济，包括进入楼市。

 

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 子曰：举直错诸枉，能使枉者直。
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今日利好分析

今天是大利好。本人认为，这个利好是具有决定意义的战略性利好。
这个利好就是《国九条》的出台。

财经舆论近水楼台地把这个《国九条》当作股市的利好，这个心情可以理解。但事实上，这个《国九条》主要是针对楼市和实体经济的利好，值得特别提醒的是：楼市已经翻.案了。这个是此前“重要支柱产业”的进一步定性和具体落实，并将这个“支柱产业”的内涵，从实业升级为“金融+实业+消费”的三位一体。

3年后，或许5年后，当我们回忆2008，留给我们的将是怎样的印象呢？本人个人的感受是：
一是中国于2008年在国际正式崛起。
二是楼市于2008年在国内正式崛起。
三是奥运成功
四是神七成功

以下第一条，第二条，第四条，第五条，都是直接针对楼市的或有直接针对楼市的内容。本贴关于这些条，已经谈了很多，就不赘述了。

如第四条，利用保单和保险公司融资，包括了履约保证保险，CDO/CDS等金融创新。本质上是将风险从商业银行剥离，杠杆将更明显。
如第五条，主要是说REITS，发展商融资渠道，也包括了我们重点谈到的《放贷人条例》。

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国务院会议确定9项金融促进经济发展政策措施
国务院追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿
国务院：加大财税政策支持力度 增强金融业能力

温 家 宝主持会议研究部署金融促进经济发展政策措施

新华网北京１２月３日电 国务院总理温 家 宝３日主持召开国 务 院常务会议，研究部署当前金融促进经济发展的政策措施。

会议指出，应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度。要通过完善配套政策措施和创新体制机制，调动商业银行增加信贷投放的积极性，增强金融机构抵御风险能力，形成银行、证券、保险等多方面扩大融资、分散风险的合力，更好地发挥金融支持经济增长和促进结构调整的作用。

会议研究确定了金融促进经济发展的政策措施。

（一）落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。
综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行２００８年度贷款规模１０００亿元。

（二）加强和改进信贷服务，满足资金合理需求。
鼓励地方政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持；设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高对中小企业贷款比重；对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税；建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围，积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品；积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。

（三）加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能。稳定股票市场运行，推动期货市场稳步发展，扩大债券发行规模，优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。

（四）发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行。积极发展"三农"、住房和汽车消费、健康、养老等保险业务，引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目。

（五）创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

（六）改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化。适当提高企业预收货款结汇比例，方便企业特别是中小企业贸易融资，提高外汇资金使用效率，支持外贸发展。

（七）加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平。进一步丰富支付工具体系，扩大国库直接支付涉农、救灾补贴等政府性补助基金范围，优化出口退税流程，继续推动中小企业和农村信用体系建设。

（八）加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力。

（九）深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。

会议听取和审议了关于２００８年度国家科学技术奖评审工作的汇报，批准了有关获奖人选、奖励种类和等级。（新华网）
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子曰：不曰如之何者，吾未知之何也已矣。
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 近日市场情况汇报

有舆论也包括业内人士无不焦虑地感到：最近的各种消息不可谓不好，力度不可谓不大——为何市场毫无反应？如果市场没有丝毫反应，一是力度还不够大，二是持续的时间还不够长。

不考虑持续的时间不够长（因为无法考虑）。即使力度不够大，总得有些反应才对啊？为何一点反应都没有呢？本人认为：这个很正常。

一是此前我们谈到的克服摩擦力的动力分布
火箭在第一个10%的升空时段，消耗了70%的能量。克服静摩擦需要的动力远远大于正常情况下的动摩擦。

二是目标客户与政策之间的错配
现在，主力客户的利息仍是7%~10%，并不是舆论强调的4.5%。
目前，政策的着力点放在次要客户上，这部分客户并非“积极客户”，而属于消极客户。所谓消极客户，是指他们的购买力的释放，主要是被迫的（比如要结婚）或盲目跟风（社会上流行这个），而非出于主动。

首次置业客户的利息是4.5%，但这部分客户从数量上并非主流，可能只占到30%左右。从对楼价的态度上，
——要么随大流（目前的大流是观望）。
——要么是主要是在等降价（而非主要是在等降息）。
毕竟，首次置业者从购买力，生活经历和对楼市的理解上看，往往显得比较稚嫩。本人认为：这个群体的利息是4.5%或是7.5%并非最重要的，可能人家对利息从7%降到4%也并未敏感到那个程度，反而楼价从100万降到95万还更有效。

主流客户要么仍是上浮10%~20%，要么仍被限制贷款。
很明显，对于70%的潜在客户而言，7%的利息是很高的。而且，对至少占10%的高能客户来说，能否申请到贷款还存在很多不确定性，可能银行在这个最基础的问题上，仍无法给予明确的答复。

三是预期与现实之间的尚有巨大差距

一是利息要继续降，7%的利息迟早要降到（比如说）4%左右。
只有等待，何况商业银行有动机将存量客户与增量客户区别对待。银行各种优惠往往倾向于只面向增量客户。

二是首付迟早要降，40%的首付会降到20%或更低。
有人认为，100万的楼现在是80万，等首付降到20%的话，楼价又高了。其实这笔帐不应这么算。

100万买楼的利润大于80万买。由于首付比例的差异，即使楼价100万了但可以买两套，而80万的时候只能买一套。假设楼价将来到200万，
—— 简易算法：
100万时买楼：赚（200-100）* 2 = 200万
 80万时买楼：赚（200-80） = 120万
—— 实际算法：
100万时买楼：回款（200-80）* 2 = 240万，本金40万 ：500%的利润
 80万时买楼：回款（200-40） = 160万，本金40万：300%的利润

可见，无论怎么算差距都非常显著。结论是：100万买楼赚的钱比80万多。

四：商业银行开始承受压力
可以说，商业银行的信贷政策“明天就会来一个180度扭转”——这样的预期一点都不过分。
商业银行的压力不仅来自中长期自身的经营远景，还来自上级的压力。流动性在逐渐释放，每一天压力都在增加。群众等待的，就是商业银行“态度上的井喷”。

结论：消费环境（一次到位式）的改善，远远比楼价本身更重要。

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 今日利好分析

今日的利好有三个，实际上是一组

1，英国央行降息100个基点
2，欧洲央行降息75个基点
3，中国央行周小川表示：要做好最坏的打算。

延续上贴的分析，本人认为：我国商业银行应当

一，在2008年内，既未来三周内继续降息4个0.27%。

目前高达7%~10%的按揭利率“令人震惊”。
有人说：现在已连续4次降息，目前已6.2%，在这个的基础上又打7折。本人认为：这个（四次降息+7折）是商业促销，是一个噱头而已。
多数潜在的增量客户还是7%以上的利息，几乎所有存量客户也没有享受到任何优惠，今后能有什么优惠谁也说不清楚。

二，或者在现有的原则上，客户在任意某家银行的存量按揭可自动将一笔或两笔按揭“申请加按至最新评估价的80%，并且打7折”。

要点是：银行各人顾各人，不理会其他的。
不论客户在“我行”有几套抵押，其中两套可自动申请加按到8成，并打7折。至于该客户是否在其他行仍有贷款，这个不过问。理由是：该客户没有出现违约，因此无须重复查看证信系统。这个举措很有意义，操作性特别强，效率特别高。

—— 可规避“不必要的转按”。
必须清醒地认识到：凡不是最优惠条件的存量按揭，
* 要么在未来的短期内提前结清，
* 要么一旦条件成熟立即转按（条件基本成熟）。
没有第三种可能性。

—— 增加现有的按揭存量。
* 要么选择极可能出现高达10%不良的工商贷款，
* 要么是增加存量按揭。
没有第三种可能性。

不仅因为增量按揭已完全不够吃了，而且基于下列事实，必须清醒：
* 建筑业的钢材用量占全国产量的50%左右，
* 铝制品几乎完全为建筑行业消化，
* 铜等一半为电力吸收，一部分为建筑吸收，电力又与建筑直接关联。
* 电和煤炭的主要客户就是这些高能耗企业（钢铁，有色）。
* 物流（港口，铁路，公路）的上述主力客户塌陷。
* 家电，装修建材等，大多完全依赖楼市的交易（增量和存量交易），估计这个比例不会少于60%。

结论：只要建筑行业减速，国内基本上就不存在“可靠的客户了”。
除了“在已经被证明是安全的存量按揭的基础上继续增加额度”之外，不存在安全性更高的放款。

有人说：建筑行业只是减速20%，没什么的。但要明白：这里减速20%，等于上述基础行业的增量定单减速80%。因为，现在开工用的都是存量定单。这是理解“需求突然消失”的关键。比如，码头上积压了8个月的铁矿石，那么铁矿需求（增量定单）就可能在某种情况下突然消失。



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—— 建筑用钢占钢材总产量的比例大于50%
—— 建筑企业的雇佣人数约为8000万。


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本人认为：我国基础性行业基本上都岌岌可危，而消费品市场也不行。汽车市场已经停滞。这一切都是因为“商业银行在过去3年里，心态极度膨胀地与楼市博傻”造成的。

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图三，商业银行“博傻图”
下图中，每一根红线（2008年个贷增量）应不小于2007。而每一根红线的不足部分，恰恰就是用于基础性行业，消费市场和汽车市场的开支。红线累计少了多少，进入上述行业和市场的资金（营业额）相应地就少了多少。11月肯定是负数，未来一个时期（比如3~6个月）之内，几乎也是负数。

要点：资金在楼市是流动的。楼市自身并不囤积或消耗资金。
所谓个贷仅仅是个“记帐”数据，因为个贷已经支付出去了。流入楼市的资金有多少，进入消费市场和生产资料（如钢铁，有色）市场的资金就相应有多少。



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图四：企业贷款和个贷的和，（下图 —上图） = 企业贷款。
这一块企业贷款（存量’）2009年保不住了。理由前面已经说了很多。



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可见，在2009年工商企业无论巨细，没有可以安全放款的客户——直到增量定单逐渐出现并积累到一定程度为止。增量定单来自建筑行业重新活跃，建筑行业重新活跃则必须先消化积压的存量。

—— 最大限度地规避不必要的舆论压力。
—— 提高了“降息的效率”，避免了不必要的政策浪费。
—— 活跃市场。加按，转按等，可令市场出现一些令人欣慰的热气。为交易提供了友好的环境。现在交易环境很不友好，充斥着“抵触”，“怀疑”，“忿忿不平”，“挫折”和“高度戒备”。任何“友好的气氛”都是可贵的。

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 楼市交易资金是真正的“基础货币”

本人不大专业地认为：
—— “基础货币”准确地说应当是ｅｘｅｃutable High-powered Money 。
—— 楼市的增量（一手）和存量（二手）交易额ｅｘｅｃuting High-powered Money。

经济学和经济术语，正如著名经济学家许小年说：这是门“伪科学”，因此我们也无须过于拘泥于本本。ｅｘｅｃutable和ｅｘｅｃuting，这个区别重大：前者是理论上的可执行的，后者是实践中的正在执行的。

2007-2008年，估计楼市的交易额有40000亿左右。这个40000亿在实体经济的最顶端。基于楼市的虚无性，楼市就象一个抽风机（中空的），这台抽风机的标定功率是楼价，作功时间是交易量。

楼价 * 交易量 = 总功                     1）
楼价 * 交易量 * 传导系数 = 有用功         2）
总功 — 有用功 = (定期)储蓄增加值 + 股市保证金的增加值   3）

备注：
1，公式3为近似描述，主要是想表达有些资金被沉淀了，而怎么描述这些被沉淀了的资金呢？往往是“定期储蓄和股票保证金”的增加值，他们是无用功没有进入流通。
2，传导系数近似等于1(比如大于0.9)。卖楼都是因为“钱有用途”才考虑套现。很少有人(包括发展商和业主)仅仅是出于增加储蓄的目的而放盘卖楼。

在“有用功”的覆盖下资金开始传导——或ｅｘｅｃuting基础货币开始发挥作用。可统计的有用功的数值就是楼市的增量和存量交易。

基于这个原理，可认为楼市增量和存量的交易过程就是基础货币的局部投放过程。
有人认为：每1元的楼市投资可拉动200元，本人对此还不甚理解。但本人认为：40000亿基础货币，基于乘数效应，可变成15万亿的GDP，这个估计应该比较接近实际。既：
源头来自于楼市的基础货币投放可产生3倍朝上的连动效应，这是典型的基础货币的特征。流动性不足和通缩局面，在我国当下的环境就是从楼市流出的基础货币的投放不足。

结论：可以说我国GDP的60%~70%为楼市所控制。

推论一：个贷减少10000亿，GDP损失50000亿。
其他行业的发展规模或营业额受制于个贷规模，二者可能是5倍关系。个贷是楼市交易量的一个组成部分，但这部分的含金量比楼市交易量的含金量更高。如果我们设置交易量的乘数为3，个贷的乘数必然大于3，比如说是5。

我们相信：2008年的个贷规模由于被人为干涉而少增10000亿。可大致匡算由此产生了大约50000亿的实体经济（营业额）的损失。
这个5万亿的损失由谁承担？现在受害者已渐渐浮出水面，比如钢材，有色，消费，电力，煤炭，家电，装修等等。当然，最终买单的肯定是银行。本轮经济危机如果产生50000亿的不良，最终由商业银行买单。这个结局符合“因果关系”，商业银行是施行紧缩的执行者。

就目前的局面看，50000亿不良和烂帐完全有可能，既大约20%的GDP被凝固和冻结，最终形成不良和烂帐。各种消息和形势的发展也恰恰验证了我们在这里的“兵棋推演”，比如我们知道：
* 钢铁行业全行业亏损
* 山西全省煤炭开采已经停了。
* 某著名上市公司，世界第一的集装箱制造企业近40%员工放假。
* 有色系统全面亏损，比如电解铝。

50000亿不良，个贷不良应不超过500亿，开发贷不良应不超过3000亿。所以，“救市”绝不是救楼市。绝大多数的不良贷款都将是来自于楼市以外的实体经济——既本图所指的“屁业”，“屁业”原本都受到楼市的保护。楼市现在要自保了，自然无暇再顾及“屁业”——“屁业”们自己看着办，好自为之吧。

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推论二：防通缩，对抗实体经济急跌的“抓手”就是个贷放量。

个贷放量就是ｅｘｅｃuting High-powered Money的投放过程。重要的是，这个投放具有
* 最高的安全性，
* 如果发生不良，具有最高的不良贷款回收率。这个在时下特别受用。
* 可操作性，可观测性，
* 最成熟，最灵敏的，效率最高的放款渠道。

目前，注入流动性的各种努力，说到底还处于ｅｘｅｃutable High-powered Money阶段。这个阶段的具体落实还要要靠商业银行的主动性，也要靠各项放贷环境的配合。

需要特别强调：个贷增加额度，并不是说个贷就抢了那些更需要信贷支持行业的饭碗。相反，个贷的高度流动性决定了这些钱可能在次日或下周就全撒出去了——它们均衡地撒向社会的每个角落，类似于喷灌。企业贷款或政府投资拉动类似于用水桶灌溉，这个效果不均匀，速度慢，且拉动链条不见得长，效应也不见得好。

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 今日利好分析

今日有两个特大利好。

一是财政部最新一期的一年期国债投标票面利率只有1.28%

点评：这反应出机构主要是银行资金逐渐进入“突围状态”（突围=已被包围）。

本人认为：个贷余额放量，必须是以低利率为前提。而个贷余额的稳定也要求一个在公允水位以下的利息——否则何谈吸引力？

展望未来10年，按揭利率长期在3%~5%区间波动或许是难免的。对商业银行来说，
一是不被短期的一点蝇头小利所迷惑，尤其不要在最近失掉群众基础。
二是在自己有限的一亩三分地里，考虑怎么才能“一年收两茬稻谷”，“如何选用和保留高产稳产种子”是今后赖以维持生计的战略性布局。

二是我市有关权威机构在向人大提交的关于土地使用问题的报告中透露出的信息指出：我市土地存量“也可以说”没有了。

其实，这个消息一点都不奇怪。只要我们睁开眼睛，愿意让沉默的事实原封不动地展示出来，只要我们还有一点良心未抿，再有一点基本常识（比如人均XX面积概念）——而不是在“良好的动机”的掩护下，高谈阔论一些不着边际的豪言壮语：比如3年3个5平方公里——那么，许多事情都是明摆着的。

如果未来12年内，我市的所以可使用土地只有每年8平方公里，住宅口能分多少？10%可能是最大值。
因为我们还要继续加大绿化面积，工厂企业，科技园区，商业，市政（如道路，公共基础设施），学校等等——每年可能最多只有0.8平方公里的住宅土地出让额度。这些额度，难道不应考虑本地农民城市化后的未来出路吗？（比如原来的城中村的拆迁占用，则需要置换新的住宅用地），难道不应考虑对城市中低收入群体的适当扶持吗？
那么，留给商品房的又有多少呢？可能只有0.5平方公里或100万平米的建筑面积——折合10000套房。

结论：未来12年（等价于未来100年），我市的
* 增量住宅土地供应一共还有10万套（数量级），折合2年左右储备。
* 存量住宅土地供应（发展商库存），估计有相当于3年左右的储备。

回顾如下两图（很久之前贴过）
这些图的原始数据（图表）为摘取机构研究报告的图，本人在原始图上做了一些数据处理和技术分析。

图一，
显示广州市土地开发的高峰期早以过去，这个状况反应的时代背景就是珠三角的经济启动周期早于长三角10年左右。但过去10年，长三角发展速度和效率又比珠三角快一些。如今，虽然珠三角面临二次创业和再次腾飞的课题，但土地是不大可能再次放量了。




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图二，
显示我市的土地使用状况为：基本用完，囤积较少。


人口绝不是越多越好，人口的沉淀和引进也不应密集分布在某个5年或10年（否则必然在未来20年内，面临人口结构急剧恶化的问题）。
而住宅用地的出让计划，对于一线城市而言等价于常住人口指标的规划执行计划。对这层关系，还需全社会进一步加深理解。
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房管局称广州严重透支用地 11年后或无地可用

www.fang.com 房地产门户-搜房网 2008年12月07日00:41 来源：信息时报 张玉琴 查看评论

[提要]日前，广州市房管局副局长黄文波在向省人大代表汇报关于广州节约集约用地情况时透露，从1996年至2007年，广州市建设用地年均增加49.2平方公里，而根据有关方案，2007～2020年，广州建设用地平均每年才增加8.77平方公里。

过去几年，广州的建设用地增加太快，其实已经严重透支了。”日前，广州市房管局副局长黄文波在向省人大代表汇报关于广州节约集约用地情况时透露，从1996年至2007年，广州市建设用地年均增加49.2平方公里，而根据有关方案，2007～2020年，广州建设用地平均每年才增加8.77平方公里。

有人大代表提出，2020年后的政府没地可用将怎么办？

黄文波指出，根据广东省土地利用总体规划修编主要控制性指标初步分解方案，“2007～2020年13年间，建设用地总量只增加114平方公里，平均每年才增加8.77平方公里”。黄文波表示，方案一旦通过，将影响广州市经济社会持续发展。此外，2007年调查结果显示，全市土地面积7286.55平方公里，未利用地429.43平方公里。但如扣除河流水面、沼泽地等难以重新利用的土地外，实际可开发利用的土地不到60平方公里。

对此，黄文波表示，这就需要节约集约地利用土地。接下来将进一步加强土地利用计划管理，严格土地执法。黄文波透露，有些高校出现了圈地现象，其实它的办学规模还未达到，但是事先申报有多大规模，从而圈到很多地闲置在那里，“对这种情况要坚决打击”。

此外，还将积极引导建设项目利用存量集体建设用地。黄文波说，其实很多保障性住房如廉租房、经济适用房等可以利用农村集体建设用地，而不一定要用国有土地进行建设。

 今日利好分析

今日有个利好。这个利好就是：利率市场化恐怕很快就来了。

一是10天半个月之前，著名经济学家、国家货币委员会委员樊纲指出：应加快推行利率市场化的进度。
二是前央行副行长，现人大财经委副主任的吴晓灵女士近日指出：利率市场化是当前最重要的事情。（大意）

“利率市场化”已经谈了很多年，但本轮多位重量级人物的这些表态与以往绝对不同。理由是：形势变了。

本轮危机对完善我国财经运行体系有重大的贡献是：“发现”央行的流动性管理可能是张“单程车票”，央行基于反周期调控目的收缴的流动性，只能在流动性过剩的经济周期才能消化。

这使得人们对“流动性管理”兴趣索然，进而促成了“利率市场化”。
利率市场化是公认的大势所趋，没有人反对。之所以无法落实就是因为“利率不市场化”对银行有好处——我国的银行利差是全世界第一，就是利率可以操纵。而操纵利率（价格）的关键手段就是流动性管理。
但现在人们突然发现：流动性管理是个肿瘤。两害相权取其轻，于是：“利率市场化”可能很快就会进入实际操作落实阶段。

如果“利率市场化”了，

一是使“按揭利率与一年期存款利率的利差小于或等于1%”成为可能。
二是使“谁的按揭头寸大，谁就获得商业银行更大的优惠”成为可能。

本人感到：谁的按揭头寸大，谁的信用记录好，本来是VIP客户的基本特征——怎么到我们这里反而成了累赘呢？为何没有信用记录的客户（菜鸟）却能得到最优惠的条件呢？个人的信用是怎么来的，是天生的还是积累的？
可见，“被扭曲了的现状”只有在利率市场化的条件下才会最终消除。
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吴晓灵:中国应慎重考虑紧随欧美大幅降息
 时间：2008年12月08日 08:37:06 中财网

全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵近日在"第六届中国改革论坛"上表示，当前利率不宜快速下调，面对欧美央行大幅降息，中国应该慎重考虑是否要紧随其后。

吴晓灵指出，从中央银行和客户利率来看，一方面央票利率水平并不高，另一方面从应实行正利率的角度考虑，中国利率的下调空间其实并不太多。与发达国家央行普遍把市场上的隔业拆借利率作为目标利率不同，中国央行由于受限于利率市场化进程，无法直接影响货币市场上的隔夜利率，2003年至今暂时充当央行的目标利率的事实上是央票利率，后者相当于美联储的联邦基金利率。

从这个角度看，12月1日的三月期央票利率已为1.77%，而中国的超额准备金利率为0.72，利率下行其实只有100个基点左右的空间。同样，美国从今年12月23日开始起对银行超额准备金付息0.75，而其现在的联邦基金利率是1%，贴现率为0.25%，其进一步降息空间也只有50个基点的幅度。

基于此，吴晓灵指出，现在所谓的中国市场利率还有大幅下调的空间，其实都是从客户利率的角度观察。对于中央银行的目标利率来说，由于中国未处在金融危机和经济危机中，没必要实行极端的零利率政策，因此利率下调的空间并不大。事实上从基准利率的国际比较来看，中国中央银行的基准利率已经几乎是全世界最低的了，仅仅高于美国央行。
而从客户利率角度来看，吴晓灵也认为，在当前也不应盲目赶快下调利率，原因是在正常的经济形势下，应该坚持正利率的原则。她指出，虽然中国经济目前遇到了一些困难，但这仍是经济的一个调整过程，还不是一个危机阶段，年化后当前的通胀率水平仍较高。中国老百姓已经忍受了几年负利率，因此当前利率不宜快速下调。

不过，吴晓灵认为，当前是进一步推行利率市场化的良机，改革应推进中央银行利率能够有效地传导至市场，促进中资银行提高风险定价能力。
吴晓灵建议，
首先要逐步放松对存贷款利差的控制，让商业银行自主定价。加大贷款下浮的幅度，给予大额存款一定的利息上浮的幅度。
其次，要建立政策利率向市场利率的传导机制，将央行目标利率逐步调整为控制隔业拆借的利率。

同时，加大短期国债的发行规模，增加国债发行品种，完善国债收益率曲线，让商业银行和市场主体按照政策利率方向和无风险收益率曲线自主定价。吴晓灵认为这是下一步改革中最重要的方面。 (.证.券.日.报)