主题：虚弱楼市再遭棒喝

 六论《保障房体系建设的路径》——之
从技术层面看的政府干预的安全边界

本贴主要是讨论“开票”的安全边界。

开票的规模如果开少了，就是纯粹的财政投资建设保障房，刺激市场的作用不大。当然，能为一些“唯一物业 + 想买房，BUT 必须先卖房”的业主创造了一个空前友好的交易环境，也不失为无心插柳式的善举。

对相当大的一个比例的“唯一物业 + 想买房，BUT 必须先卖房”业主来说，自己的房子是50万的时候，想买的房子是100万。当自己的房子涨到100万时，想买的房子也变成200万——就差一步。先卖自住房，再买改善房。理论上可以这么规划，实际上这个规划总是“远在天边”。
尤其是交易淡静期间，谁知道什么时候放盘才能成交？这导致这类客户根本不敢“先落定金，拖几个月等售楼款到位，再支付首付款”。

那么，“远期票据”的出现就是一座连接“现实与梦想”之间的桥梁。

要想达到“既要财政投资建设保障房体系，又能（无成本）刺激市场”的功效，开票的规模就要大，形成冲击波，借力打力并最终金蝉脱壳。

事实上，没有风险的决策同时也是低效率的决策。追求高效，就要敢于面对风险。在科学发展观的正确指导下，合理规避风险，并积极收获更丰厚的战果。

设： 财政预算 = 财政在预算期内购置保障房的预算内资金

1、开票金额 = 财政预算，
无风险、低效率

2、开票金额 大于财政预算，但小于财政预算的两倍（比如说）
主要风险在于资金周转和调剂。
毕竟，建设保障房体系不是2~3年就可以的。如果中短期内吃进了过多的房源，但如果还不至于超过长期规划的数量，也有腾挪的空间。

3、开票金额大于财政预算的两倍以上（比如说）
这里有风险。当然，这个风险可以换来效率，取决于“超额开票量”。
“超额率”与“风险”之间不是线形关系，大致描述如下
 —— 前期：“超额率”与“风险”之间成“类正比”关系
超额开票，未能有效刺激出高比例的“违约”，只好全部自己吞下。
 —— 后期：“超额率”与“风险”之间成“类反比”关系
超额开票，刺激出高比例的“违约”，超额票据都被持票人自行撤消了。

很明显，由超额开票引发的风险主要与楼价的涨幅高度关联。

—— 如果2年内楼价的涨幅高于40%，
可认为风险基本消失（谁都想违约）。

—— 如果2年内楼价的涨幅低于40%，高于20%。
肯定有高比例的违约，但“违约率”能去到哪里则难以定量。

—— 如果2年内楼价涨幅低于20%，
基本上没有违约。（前置条件：违约金=5%，贴现率=5%/年）。

本人认为：

一、如果是双目标调控

调控主要发生在“涨幅大于20%，小于40%”的区间。

在这个区间，违约的利润（0%~20%）值得权衡。要考虑违约，就涉及到道德约束，新增交易风险，怕麻烦程度，收款滞后数月等一系列问题。谁也说不清楚。

假如开票超额率为200%，既开票30000套（只预算买10000套）。
违约率是60%，则意味着40%履约，要买入12000套：超出预算，尚可。
违约率是40%，则意味着60%履约，要买入18000套：严重超出预算。

二、如果是单一目标调控

1、单纯就是要刺激市场，同时又要无成本（不动用经费）。
那么，开票量必须足够大，乃至越大越好，只要能把楼价推高40%以上。在这个情况下，2年后客户纷纷要求违约。

2、单纯就是要取得保障房的房源
要控制开票量。开票数量按部就班，不应大于预算内要支出的经费。
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 浅谈对“珠三角规划纲要”的某些个人理解

珠三角规划纲要的精要，一是珠三角的国家战略，二是广州首善的规划和落实。

很明显，着力点是广州。

综观过去30年，广东省名义上确实扛着不少好处（也就是优惠政策），但是实际上往往是“广州撑伞，深圳享受”。这令人匪夷所思。
从横向看，全国任何一个省，都是“一城独大”，重要资源全部向省会集中。唯独广东省，资源不仅为两座（甚至更多）城市重点瓜分，一度还形成重要资源的离心现象，重要资源向非省会城市转移，甚至出现了重要资源由非省会城市独享的离奇现象。

这是不大应该的，有点鸠占雀巢，反客为主的味道。以深圳为例，据说从来不向省里交税。现在搞珠三角规划，广东省搞到了一点资源，如果深圳这时又不失时机地伸手要这要那，似乎有些“不应该”。

“不应该”的事情太多了。香港已经有一个交易所，那么深圳就不应该再搞一个。本人认为：在深圳证券交易所应该撤消，与上海证券交易所合并。广州今后发展资本市场，一是与香港的资本市场怎么充分合作，二是与上海的资本市场怎么合理分工。

再有就是高科技。
“高科技”究竟是个什么，这个定位要准确。比如，彩色电视10年还是高科技，现在就是普通消费品。等离子技术，3年前还是高科技。

真正的高科技总是从军工行业诞生，高科技所依附的先进理论往往来自基础科学研究。既：真正的高科技都是从军工和专业研究所（高校）中创造。

别的行业尤其是民用行业其实并没有什么高科技，高科技就是一种普通的制造业。民用“高科技”事实上是一种伪科技。与其说行业的高科技含量，还不如直接了当地说行业的高附加值（= 暴利）呢。
高科技与制造业之间究竟有多大的区别，嘴巴上怎么说和心里怎么想应各归各路——不能自己的嘴巴把自己给忽悠进去了。

高科技也好，制造业也好，最终的成绩单都是只看两条：一是就业，二是促进消费乃至创造新的消费增长点。
可见，高科技重要，但其重要性主要体现在产品的高附加值和促进消费的功效，而并非高科技本身。因此，我们不应把高科技抬举到多高甚至多神圣的位置上。

令人忿忿不平的是，高科技行业——固然是伪科技，本质上是高投资、高附加值行业的代名词——本应该从一开始就落户广州的。但由于历史上的某些疏忽大意，更由于不大规范的政策倾斜，尤其是吸引力颇大的特区优惠政策（比如税收政策），这些行业都纷纷流失了。这些行业，今后也要逐渐回归省会。广州市在番禺、罗岗、黄埔等地目前做了一些补救工作。但补救的力度明显还很不够。

 今日商业银行动态

银行是地产今年围剿的主要目标之一。这个围剿只是“写意”的概念，旨在强调：银行与地产除了战略合作，战术上还存在“零和博翌”。
——战略合作，主要体现在增量。
——零和博翌，主要体现在存量。
备注：什么是零和博翌？楼市的损失是银行的收获，银行的损失就是楼市的收获。

对楼市而言，增量利益和存量利益都很重要，一个都不能少。

近日央行副行长易纲先生强调（大意）：零利率不是央行的选择。橘子是橘子，苹果是苹果。就事论事地，易纲先生说的也没有什么错。
然而，光鲜往往体现在表面。最近发生的一系列匪夷所思的事件，令人没什么心情再听央行的辩解。

1、2009年第一季度16000亿放款，其中6000亿是票据融资。

2008年11月和12月的放款当中，合计约有4500亿是票据融资。加上2009年1月的6200多亿，仅三个月居然有11000亿的放款是票据融资。

一般意义上，票据融资不应成为“支持了实体经济”的有效放款。

什么是“贷款”？是“缺钱的人”向银行申请贷款。
什么是“票据融资”？持有定期存折（票据）的人抵押存折（票据）的短期融资。票据是某种形式的现金。

现在是“上家缺钱”。
上家全是库存，因为下家把流动资金都转存定期了。我们说放款，往往是指“向上家放款”，并敦促下家和上家之间“钱货交易”继续发生，令下家把定期存折变为生产性流动资金。要点：
1、要下家把定期存款拿出来买货，重新开始周转
2、给上家商业贷款，维持其正常经营。
（当然，更要害的是终极消费。既商业银行应绞尽脑汁向消费者贷款，鼓励个贷，扩大消费。因为“上家和下家这个供应链”，其最后的目的是要把产品推销出去。）

结果怎么样？结果是银行向“下家放款”。银行怂恿下家抵押了存折，再从银行贷一点款。多数票据融资应该是企业公关，给银行一个面子。事实上，下家既然有定期存折，还需要贷款吗？重要的是：票据融资与时下刺激经济的目标完全背道而驰（参考要点）。

一是商业银行至今仍不向终端消费客户（尤其是个贷）释放贷款，天天就是纠缠于7折还是85折这类鸡零狗碎的事情，无端制造是非。
二是应该向上家放款，结果银行向下家放款。
三是应该鼓励上家把定期存折注销，让定期存款变成M1（活期）。结果银行居然把上家的定期存款冻结了（抵押=冻结）。

至于说银行间的票据融资就更无法启牙了。纯粹就是糊弄人。

结论：40%的贷款流向了“并不需要贷款的贷款人”的手上。从这个意义上看，银行的放款行经有“邀功领赏”的嫌疑。

2、2009年1月，超额存款准备金到了5%左右，一般常常维持在2%。

推论：央行把存款准备金率下调3%，商业银行就把超额准备金率上浮了3%。“基于存款准备金率下调而释放的流动性”，居然没有一分钱流入实体经济，仍原封不动地躺在“商业银行——央行——中央财政”的温床上。

必须强调，无论是存款准备金利息还是超额存款准备金利息，都是财政出钱，而财政的钱本质上来自实体经济的纳税。超额准备金率在1~2个月内就上浮到5%，完全抵消了释放流动性的所有努力，所有举措都流于形式。商业银行的这个阳奉阴违有些令人难以释怀。

令人难以接受的是：财政金库的招标利息只有0.36%，超额准备金利息居然还是0.72%。这等于说：商业银行从财政金库买入价是1000，转手立即卖给财政金库，卖出价就是2000。财政金库究竟是谁家开的，为了谁开的？群众感到迷惑。

存款准备金利息约2%，超额存款准备金利息0.7%。商业银行表面上损失一点利差，但这个表面的损失无法掩盖这个行经性质的恶劣。

就好象上峰要求某部参战，要求该部去援救被围困的友军。该部不愿意参战，又不能违抗军令。于是就到处放一放空枪空炮，还假传战报，说遭遇敌军阻击，无法前进，要求上峰供应更多的军饷和物资弹药，以便救援行动能继续展开。

被围困的友军（实体经济行业）还眼巴巴等着援军（银行）的救援呢。岂不知，这个救援部队恐怕永远也不会来喽。

3、鲜明对比

—— 2008年11月，12月，2009年1月，商业银行的放款象洪水一样，这3个月的放款增量加起来能有30000亿。
—— 企业贷款余额和个人贷款余额在这3个月的增量才2000多亿。

结论：有效的放款可能只占5%，95%的放款都有“花架子”的嫌疑。

情何以堪。
本人感到：商业银行这几个月的表演有点过分了。放了30000亿的款子，放到企业和个人手上的才2000亿。这个玩笑开大了。
央行在过去3个月乃至过去6个月的种种举措究竟达到了什么效果？与其反复辩解“橘子和苹果”，不如先把这个说清楚。


本人认为：

一、立即下调超额存款准备金利息至0.09%。
否则，降低存款准备金率的举措没有意义。存款准备金降到3%，超额存款准备金就拉高到15%——扳子高高举起，轻轻放下。银行一边嗷嗷怪叫，高声喊痛，一边暗自偷笑。

二、立即规范财政与商业银行之间的业务瓜葛。
存款准备金利息和超额存款准备金利息都应从财政支出的项目中彻底剥离出去。

三、继续下调存款准备金率并释放央票。
最近，三个月期央票的发行又有违规嫌疑。

四、贷款基准利率在2009年6月之前下浮“4个0.27%”，同时保持存款利息维稳。

五、当个贷持续放量3~6个月并稳定在月均1200~1500亿时，再下调存款利率。

最近一个时期，入股中资商业银行的外资银行纷纷卖股跑路，都是大捞特捞了一票，盆满钵满地走了。这个几乎就是白送钱给外国人。
坊间曾一度对外资入股我国商业银行颇有争议，包括入股比例，价格，程序，等等。

银行内部是否真的有卖国贼呢？本人本来是不大相信的，但是种种离奇怪异的事情屡屡发生，不仅令人顿生狐疑。好象银行这类关乎国家命脉的战略性行业，怪事频频，是应好好查查里面究竟有没有卖国贼了。


 

 补充：

这个补充要说的意思，在很早期谈租金的有关帖子里已经谈过，这里是简要回顾。

一、方向性研究

模型
1、按揭利率5%，25年
2、租金年回报率 6%
不妨假设楼价100万，月租金5000元。

假设：可以按年支付月供，且只需支付贷款利息。这个假设只是计算上的简化，并不影结论。


本金  成本  年利润 利润率
0.1万 49950 10050  10050/1000 = 1000%       
1万   49500 10500  10500/1万 = 105% 
2万    49000 11000  11000/2万 = 55% 
5万   47500 12500  12500/ 5万 = 25%
10万  45000 15000  15000/10万 = 15%
15万  42500 17500  17500/15万 = 11.67%
20万  40000  20000  20000/20万 = 10%
30万  35000 25000  25000/30万 = 8.33%
50万  25000 35000  35000/50万 = 7%
80万  10000 50000  50000/80万 = 6.3%

可见，既要保持现金流为正，又要取得最大利润的情况下，
1、贷款的比例越大越好。
2、当本金趋向于零时，利润趋向于最大 = 无穷大

二、操作性研究

由于不存在“按年支付，且只需支付利息”这种按揭产品，因此不得不考虑“月供”这个因素。

思考一、“贷款越大越好，并且现金流必须为正”，这个条件组合要求我们必须权衡“月租和月供”的关系。

思考二、“本金为零，且现金流为正”的情况下，我们可以获得最大的利润，这个利润是“无穷大”。

推论：当租金所对应的贷款金额趋向于等于楼价本身时，投资客获得了通往阿里巴巴金库的钥匙。

以上述5%按揭利率为准，100万贷款（ = 零首付条件 = 利润无穷大）
对应的月供为5846元，折年为70150元。

—— 当租金收益率为7%时，收租理论上可获得“无穷大的利润”。
—— 当租金收益率小于7%时，怎么计算？

以这个租金所对应的贷款金额作为标准，得到楼价减去贷款之后的剩余部分为本金。
以租金减贷款利息之后的剩余部分为利润。

以此计算投资回报。在这种情况下，利润率将是逐年抬高的。前面我们已经以6%的租金回报率计算了相关的投资收益情况，得到利润分布表：利润在“6%~无穷大”之间。

当租金回报率小于按揭利率时，是否就不值得收租投资了呢？

比如租金回报为4%。在这种情况下，
1、租金 = 3333元。
2、查表：3333对应的贷款是570000
3、贷款57万，本金43万

利润计算：
每年“租金减贷款利息之后的剩余部分” = 利润 =“每年还的本金”
本金为43万

第一年，月供40000，里面差不多能有12000左右是本金。然后，还本的金额逐年提高，近似为一个等差数列，最后一年可近似认为全部月供为归还的本金，既40000月供全是本金。那么，
第一年的利润率 = 12000/43万=2.8%，（最小值）
最后一年的利润率 = 4万/43万=9.3%，（最大值）

2.8%的年利润也比存款利息高。我觉得这个投资也是值得。毕竟，这个投资类似于保本型投资。仅以收租为看点，后面有两个正面因素可期。
* 租金长期上涨（基于通涨），保值的来历。
* 在租金永远不变的情况下，该模式的利润率是逐年增长到9.3%

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 三论租金收益率之——为何楼市能制造许多富裕户

主要就是业主或投资客不知不觉地就发财了。

（基于4%的按揭利率背景下），通过上面的阐述告诉我们：表面上6%的租金收益率，其真实的资本收益率分布于30%~120%之间，且逐年上升。

基本赢利模式

首先，真实的投资回报往往是我们觉察到的5~20倍。
我们一度“以为一直是赚6%/年”，其实是一直在赚60%/年”。

其次，资本收益率从30%逐年上升到120%是“即定的”，中间没有意外状况。
只要按揭年限确定了（再加上本金1和本金2是已经事先确定了的），那么“从30%/年到120%/年”就是确定了的。

第三，这个比巴菲特的收益还高的收益率具有长期性。
按揭有多长就有赢利周期就有多长，这个从一开始就定下来了。当然，巴菲特收益率的20%具有复利性质，我们这个没有复利，但我们这个是30%、33%、36%，，，，114%，117%，120%，在这个数列上的数字都比巴菲特数列上的数字大。

拓展赢利模式

租金不是一成不变的，5年一小变，10年一大变。5000变8000。
这个变化一旦发生将有显著的效果。很明显，拓展模式下基本赢利模式的利润又放大了许多倍。

我们说拓展赢利模式的发生具有必然性，其依据是：
1、群众收入的增长是必然的。这个不仅有社会进步的支持，还有M2的支持，绝对错不了。
2、群众收入当中的一个固定的比例用于交租子，比如30%。

结论：租子的变化方向是朝上的。
M2朝上，M2当中的工资收入的比例要朝上，工资收入中用于居住的开支其比例较稳定 =租子朝上走。

拓展模式之上的空间转换

一个立方体的平面投影有几个？绝对不是一个。3个坐标轴中任意两两组合有3个。

同样的，一个四维物质在三维坐标上的投影也不止一个。换一个空间，这里引入了楼价概念：不知不觉地，楼价从100万涨到200万。
这个是在租金的基本赢利模式和租金的拓展赢利模式之外的一个收益。

总结：在上面一共谈到了“三个不知不觉”。
正是这“三个不知不觉”造就了一些现象。某些舆论往往对这些现象（楼市制造了多数富裕户）不是很理解，如果能理解这三个不知不觉，那么也将对以前曾迷惑不解的一些现象而感到豁然开朗。

 四论租金回报率之——含章可贞，无成有终

地产的光芒是“含蓄和内敛”。如果不仔细加以辨别，往往难以发现，更难以品味其中的精妙。

有人说：现在的贷款利息都4%了，租金收益率也就4~5%，勉强刚够本。哪还有什么“钱途”可循呢 ？此言差矣。

比如100万的楼，月租金4000元。这个租金在目前看是寻常的，往往也不为人称道。前几年，100万的楼往往能租到6000甚至到8000，现在只能租到4000了。这个4000元，在大多数人眼里就是一个负面数据。

如图，



代入我们在三论的计算公式和方法

租金收益率 = 4.8%，
本金1 = 240000
本金2 = 介于“12800 ~ 48000”之间，逐年不同，步长1400多。
利润率 = （本金2 / 本金1）
利润率曲线入上图。

在4.8%的租金回报率的情况下，我们得到一条满意的资本回报率曲线。可贵的是这条曲线不仅“回报率相当高”，还具有"长期性、稳定性"。
据统计，
—— 70%的基金经理从长期看是亏损的。
—— 赢利的基金经理当中，70%跑不赢存款（国债）利息。

推论：在能够跑赢国债收益率的基金经理当中，本人相信：70%跑不赢我们上面的这条曲线。既：全世界年薪100万以上的基金经理中，只有（30%*30%*30% = 2.7%） 被证明能够战胜“这个4000元的租金”。

总的来说，如果平均租金回报率为4.3%，我的感受是“多数我们接触到的可用于出租的房子”的租金回报率往往大于4.3%。
因为我市有大量房改房，比如35万租1000，45万租1200等。另外有一些在某些方面过于突出，显得较抢手的优质物业的租金也比较低。比如说200万的楼租6000，或120万的租3500。
由于许多物业的租金收益低于4%，往往是3%（但各有各的道理），因此存在大量物业的租金收益高于4%，往往是5%甚至6%。

其实，6%的租金回报率是一个非常“吓人的数据”——回报率太高了！


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  gzup兄好，以我个人的经验，现在住宅的租金收益要超过5%的标的似乎并不多（当然，我的经验仅限于对南京和昆明有些许了解）。
租金收益一般在2-5%之间，多数在3-4%之间。市中心少数房源能超过4%，而且好像是那种老公房（一室或两室的比较好租，收益也相对较高）。对市中心的高端市场我就不太了解，有些新的单身公寓似乎回报比较高。
如果是那种住宅开发竣工规模体量比较大，但相对已经成熟的新城，收益率则在2-3%之间，而且还不好租。
以我一个朋友在南京去年租房举个例子，他租的是2000年的小区，多层住宅，距离市中心（南京新街口百货商店）打车大概是3公里。小区在个公园旁，但没有门卫保安，目前的2手房价大概在9000-11000之间。
朋友租的房子在4/6，80多个平米，总价估计在80万左右。
由于房东不了解行情，朋友通过中介以1550元每月的价格租下。市场上实际大概可以租到1800-2000左右（估计1周左右能租掉）。收益率按现在的市场价大概仅有3%出头。

我感觉能超过6%收益的，往往是那种人流量大的社区底层商铺。以我家2000年买过的一个商铺为例，租金涨幅大概年增长15%（当然不是每年都涨，2-3年租约到期后提一次租金）。但商铺的贷款一般银行仅放5成，利率不下浮，且年限最长10年。

 杨兄，

住宅的6%收益率应当这么看。

一、正如您所说的那样，6%不是一个常见的收益率。
因为6%太暴利了，绝对是各种错误的综合产物。因此6%的收益率将逐渐被市场纠错。

二、6%同时有是正常的和可预期的

但我们又不能完全说6%就是错的——请注意“时间”。
因为我们在说6%或“百分之几”的时候，总是“站在当下看当下”，
—— 站在当下看过去。
—— 站在当下看未来。
除了观察时间，还有观察角度的问题，
—— 站在外面看里面。
—— 站在里面看自己。

首先，我们说的“楼价100万”
这是一个具有时间含义的数据，往往是指现在的楼价——但这个100万以前是多少？如果是从50万涨上来的，对存量业主来说，6%就不奇怪。以我小区BED包括旁边YLT为例，如果按“当初的楼价”计算租金收益率的话，这个我就不在这里明说了。
窥一斑而知全豹，6%对我市多数业主来说，应该是一个既熟悉和寻常的收益率。对着6%，只能说“尚可”，都不能说有多满意，8%乃至10%才满意。

本人认为：这些都是误会，是各种误会的综合产物。暴利之所以存在，甚至能够招摇过市，主要是因为形形色色的误会，而且这个误会还必须为社会普遍接受。

其次，我们说的“租金4000”
这个也是有时间意义。租金也是变化的，战略方向朝上，战术方向谁也说不清楚。影响租金的微观因素比较多，也与城市的发展状态有关。

结论：当两个各自都随时间变化的因素组合在一起，变化就更复杂了。

当“楼价100万，租金4000”这一组合经过N年（比如5年）变为“楼价200万，租金6000”时：

—— 从外面看里面，收益率为（200万、6000）组合
我们可以说：“租金收益率从5%降低到3%，出现了泡沫”

—— 从里面看自己，收益率
1、 可能是（100万、6000）组合
我们也可以说“租金收益率从5%上涨到8%”）
2、 可能是（50万、6000）组合，
收益率已达15%左右。毕竟，100万是从50万涨上来的，200万是从100万涨上来的。

这些概念和现象，具体请参考愚弟较早以前的相关阐述。

有两个图表，日本租金的。请参考（不久前曾贴过）
一是日本楼价
二是日本租金

当然，有的情况本身的偶然性也需要关注。比如，我国城市的改革开放都是10年或最多20年的历史，因此租金的上市开盘价不见得是正常的，毕竟出租屋尤其是中高级出租屋并非从一开始就成行成市。
有的房子50万，当时能租到10000，现在只能租3000元。我们不能以此为论据证明租金下跌了。我觉得吧，只能说当初10000元租金就是一个特殊时期的产物。

三、对“商铺的租金收益率高”的个人理解

主要就是因为商铺（包括写字楼）在贷款成数、利率、年限等各方面，都比住宅要更加苛刻。商铺对自有现金的要求高，因此10%都很平常。

但商铺的10%不见得比住宅的3%更赚钱。
比如自有资金都是100万，商铺的租金是10%，住宅的租金是3%——哪个更赚钱？本人愿意相信：住宅不仅更赚钱，而且更稳妥一些。

 六论租金收益率之——合情合理的底部

这个底部主要是指：“站在外面看当下的租金收益率”应该是多少才是合理的。

我觉的就是3%左右。

如果“楼价100万、月租4000”，

从上面的分析当中我们得出结论：
1、保底收益：
前5~10年大约有（6~8%/年）的“类债券”式的利息收益
2、浮动收益：
如果楼价随便涨一涨，（比如5年合计20%），就可额外再获得大约 {[（20/24）/5 ] = 17%/年} 的浮动利益。

可见，这个收益太高了。大多数“庞式骗局”在非法集资时开出的诱人利息，恐怕也不过如此吧。

结论：（楼价100万、月租4000）并不是一个均衡的状态。

如图：基于“楼价100万、月租3000”状态下的投资收益分析

1、保底收益：
前5~10年大约有（2.8%~3.3%/年）的类债券式利息收益
2、浮动收益：
如果楼价随便涨一涨，（比如5年合计20%），就可额外再获得大约 {[（20/43）/5 ] = 9%/年}的浮动收益。



很明显，这个收益比较正常。
一方面，保底收益与定期存款的利息相似，大约打9折或85折左右。
一方面，浮动收益既有一定的风险，但有非常值得期待。比较现实。
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如图，
当存在“楼价100万、月租5000”的情况下：这个太暴利了。

资本的投资收益大约30%/年起步，逐年增长。前5年折合35%/年。

更有甚者，可以进一步假定：租金收益率越高，可能意味着楼价低了。那么，隐含的浮动收益就更高，出现浮动收益的几率就更大。
这个就不是“楼价再随便涨一涨的问题，而是楼价是否先翻一番？这个可能性极大”。

不妨假设楼价5年翻番，浮动收益 ={[（100/5.5)/5] =360%}。



（360%+35%） * 5 = 20 倍 。

直接把上面的理论数据翻译一下就是
1、投资55000
2、5年下来租金净利润96500
3、楼价从100万翻到200万

5年后把楼卖了（标的上市，资本退出），
负债 = 945000 - 96500
差价 = 200万 - （945000-96500）
本金 = 55000

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如图，（相同楼价+不同的租金）对应了不同的资本收益率
1、（楼价100万，月租3000）、蓝
2、（楼价100万，月租4000）、红
3、（楼价100万，月租5000）、黄

最后一个操作性的问题：
出现(楼价100万、月租5000)时，如何做到“把55000当作首付款”呢？不是说首付款最低也要20万吗？

这个就具体问题具体分析了。本人认为：即使这个结症当时无法解决，2年后怎么样？可以把这个问题分两步解决。第一步，当然是以20万当本金1。第二步，两年后再退出15万。

 七论租金收益率之：资本回报率与租金的函数关系

在六论的结尾，我们留了要讨论的议题的一个尾巴，即“资本回报率”与“租金”之间的准确的函数关系公式是什么？

基于资本回报率最大化（但必须保证现金流为正）的需要，有“租金=月供”时资本回报率最大。因此，上述命题演化为“月供已知的条件下所对应的资本回报率”。

很明显，这个命题很有实践价值。操作简便，使用方便。

一、参数设置：
1、A = 租金 = 月供
2、P = 贷款原值
3、i = 贷款利息（不妨设为年利率）
4、n = 贷款期限（不妨设为年）
5、m = 已偿还贷款的期限，（ n-m = 还要还多少年）
6、Pm =贷款余额（原值 - 已偿还贷款）

7、P0= 楼价
8、X = 资本回报率 （等价于“首付款的回报率”）

二、目标：
求“A与X”之间的函数表达公式，i, n, m, P0参数均为已知参数。

三、答：

存在下列基本公式
A = P * i * [(1+i)^n / (1+i)^n-1]   1)

Pm= (A / i) * (1- 1/(1+i)^n-m)       2)

由1）
P = (A / i) * [(1+i)^n-1/(1+i)^n]   3)

由前面的论述，
X = 本金2 / 本金1                   4）

X= 已归还的贷款 / （楼价 - 贷款原值）
 = （贷款原值 - 贷款余额）/ （楼价 - 贷款原值）
 =（P-Pm)/(P0-P)

其中，
分子（P-Pm)：代入公式2）和3）
((A / i) * [(1+i)^n-1/(1+i)^n] - (A / i) * (1- 1/(1+i)^n-m)
= (A/i) * [ (1+i)^n-1/(1+i)^n - (1- 1/(1+i)^n-m)]

分母(P0-P)：代入公式3）
= P0- (A / i) * [(1+i)^n-1/(1+i)^n]

四、结论：

(指定某个具体时间节点)资本收益率与租金之间的一元函数关系如下：

X = {(A/i) * [ (1+i)^n-1/(1+i)^n - (1- 1/(1+i)^n-m)]}/{P0- (A / i) * [(1+i)^n-1/(1+i)^n]}