主题：虚弱楼市再遭棒喝

今日，所有与财经和楼市相关的地方都在传诵着同一个信息：2010年后或有可能开征物业税。现在买楼，一般2009年入住，2010或2011年才拿到房产证。弹指一挥间。

本人预测，开征物业税的证税对象
首选，是“唯一住房”的业主。
其次，范围再扩大一些，则是所有的物业的业主。

也许是记者和编辑们的眼光不济（否则他们就不是记者和编辑了），他们总是把征税的焦点放在“多套物业业主”身上。其实，这就是忽悠。为什么呢？因为物业税是土地出让金没有了之后的一种税源，既然如此，只面向3%—5%的人群怎么可能？相反，这3%—5%的人群可以拉高楼价，令税基更高，导致税收更多。另外，征收物业税的成本极大，如果不是最大限度的扩大征收范围，类似于大炮打苍蝇。

所以，个人预测如下：
当开征物业税之前，舆论口径是“只针对多套物业”，这样，反对意见少。
当开征物业税成为事实之后，实际情况是“向唯一住房业主征收，多套物业免税”。




税务总局官员澄清:物业税两年内都不可能开征

http://www.fang.com 房地产门户-搜房网 2008年02月14日09:01 广州日报 
   
最近关于北京市向国家税务总局申请物业税“空转实”的报道令物业税再次成为焦点。不过其后税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。记者日前向有关权威人士了解情况，发现所谓“物业税试点”是个美丽的误会，北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。【延伸阅读：今年不会开征物业税 各试点城市将继续"空转"】

物业税在今年真的要开征了？日前，有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。

该人士还表示，物业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？”从2003年开始，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省市分两批成为“房地产模拟评税试点”。目前都属于“空转”期，即没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样。试点里运作的是不是就是“物业税”？有关权威人士表示，目前“名称还没确定”。

“房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并，我想这应该是人们现在所说的物业税。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。”该权威人士表示。

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向唯一住房业主征收物业税的话，税源跑不掉。覆盖率100%，标准简单，操作可靠。
而针对多套物业业主的话，比如流行的“按面积论”或“按套数论”等等，往往还一相情愿地加上“少于多少多少则免税”——其实这就是忽悠。因为现实生活当中这不具备可行性。

考虑到多套物业往往是用于出租。如果加税，岂不是令租金高企？如租金无法高企，出租房早晚要卖掉，最终导致无房可租。这不仅加大租房人的生活成本，还令城市的成本急剧增大。人们知道，城市的成本主要是业主的成本。因为一旦成了业主，就与这个城市结成不可分割的一部分。既然无法分割，就只能伺候起来。比如养老，教育，人均XX面积（按人均居住面积的8倍左右配置），等等。

所有的有竞争力的城市，都有大量流动人口。经我观察，又能保持城市特色和历史传承，又能最大限度提高城市竞争力的比例恰恰就是“黄金分割”，即62%的本地人：38%的流动人口。流动人口就是低成本的人口。深圳为什么是最有竞争力的城市，道理就在这里。由于深圳的流动人口比例特别巨大，导致深圳没有特色，没有传统。

说起这些，人民确实需要感谢外来务工人员，感谢流动人口。感谢如果不能体现在行动中，至少也得体现在心里。

物业税是土地出让金后的产物

定量地看，物业税的年征收额取决于四个要素

物业税  = 税源数量 X 税基（楼价） X 税率 X 征税覆盖系数

我们不妨假设如下
1，设广州有400万套房，其中300万套属于唯一住房（自住），100万套为出租屋。
2，设每套房均价80万，出租屋收入平均每年3万。
3，设土地出让金每年财政收入200亿。而物业税则是土地出让金的替代税种。

1，如果是面向100万套房征物业税，也就是通常所说的对多套物业业主征税——这就是不可能的。因为对300万套房免税的同时，只对100万套出租屋征税，3年内出租屋数量必然从100万套降低为60万套，税源则再打折变为30万套。如果出租屋数量不降低，租金上不去，租金上不去就无法维持，无法维持就卖楼，由此出现供求关系变化而导致租金上涨。而出租屋数量减少的同时，剩下的60万套在赠与，家族内部转让等合理避税。最后，只有30万套成为物业税的税源。就算每套出租屋纳税3万（等于年租金翻番），也只有90亿。

而面向400万套房（所有物业）征税，每套房只要纳税5000就是200亿。如果每套房只纳税2500，也有100亿。显然，每套房纳税2500元是可行的，而对少数出租屋征税30000几乎是不可能的。

2，对400万套（所有物业）征税，将产生一个问题
就是影响楼价。比如只要有1%的业主扛不住或不想继续持有物业，因为无利可图也没有人再买楼投资。那么一抛就把均价80万的楼抛到30—40万。如果是这样，那还征什么税，还不如免费好过。
所以，如果有业主抛售物业，总得找到其他人接手，维持物业价值的稳定性。那么，只能考虑对多套物业业主免税。这样，就形成了：对300万套自住业主每年征税3000——5000元，对100万套出租屋免税的“可持续发展的”物业税的运行模式。

现在是什么时代？

是颠三倒四的时代。经济学家的口气象企业家，企业家的口气象经济学家。弱势群体的口气象大爷，强势群体的口气象孙子。我今天主要想与朋友们讨论的则是：“文化人说话的口气象流氓，流氓说话的口气倒象文化人”。

关于怎么征收物业税，著名经济学家徐慎庆教授最近献了一计。我的第一印象就是这个计策有点土匪，肯定不行。如果在大街贴几张告示就能把钱收上来，是不是把事情想得太简单了？看待问题是不是太主观，处理方式是不是太粗暴了一点呢？

怎么让物业税空转之后“转实”，个人认为应分两步走。

第一步，用3—5年时间先针对多套物业业主征收物业税，同时强调对自住业主暂免征收物业税。
第二步，用5—6年时间逐步强化对自住业主征收物业税，同时减免直至取消对多套物业业主征收物业税。

本质上讲，对谁征收物业税并不应按照“自住”还是“多套”这个标准，最直接准确的是针对“自住市民”还是针对“流动人口”。毕竟，所谓“多套”其实并不是房子多了出来（空置），而是业主自己不住租给流动人口住。

对“多套”征税其实就是对流动人口（包括中高级商务人口，也包括低级外来务工人员）征税。

如果把城市比做一个公司，“自住市民”是无固定期限的永久员工，而“流动人口”则是临时工。现在的情况是，“自住市民”占用的城市资源和社会福利是流动人口的5—10倍，自住市民不仅享受四金，劳保，养老，教育，还配置了超过其居住面积用地8倍左右的人均XX面积。“流动人口”的贡献与市民是一样的，甚至“流动人口”的人均贡献可能比市民还更高效一些，不管怎么说与自住市民相比成本极低。但流动人口却并没有得到任何福利保障。除了现金收益，流动人口别的好处都没捞到。

从社会发展的阶段性（初级阶段）和保持城市竞争力的紧迫性和必要性的角度看，城市不能没有流动人口。相反，流动人口的比例还要进一步扩大，轮替的效率也要进一步提高。
另外，城市更没有能力把所有流动人口都吸纳沉淀成为自住市民——大多数流动人口的结局就是干几年或十几年，攒够了钱就走人，回老家。

那么，人民是不是得考虑为流动人口做点什么？给多一点公平和人文关怀？很有这个必要。为外来务工人员和流动人口创造公平的经商环境和工作环境的重要举措之一，就是“由自住市民承担物业税，同时给予流动人口适当的居住补贴”——既是对多套物业业主免征物业税。（而且免征的理由长期存在，等我国进入中级阶段之后再考虑对多套减半征收。）

物业税的目标客户与市场前景

小标题（一）：科学分析，放眼宏观。

小标题（二）：光荣使命，艰巨任务

对待物业税的态度，不能带有“有好过无”，能征一点算一点的错误思想，要做就做大动作。这是由开征物业税的成本和投入特别巨大所决定的。物业税的主要成本，归纳起来主要有三大块，见表格。由于本人水平有限，数据方面仅仅是匡算，肯定不是很准确。

看得出，楼主似乎在写博客

KEN哥过奖

弟对BLOG和论坛之类的公共场所比较反感，也很抵触。就是有的时候愿意在业主论坛献献丑，有时也起个哄什么的。
业主论坛相对而言就比较封闭，闲杂人等少。在这样较为封闭的，来的朋友都有缘分的小圈子里，弟自感比较舒适。而且大家即使不算熟识，但也是自己人。有的时候弟一旦口无遮拦犯了错，街坊们普遍也都会谅解。

弟如有任何冒犯，恳请龙哥海涵指正。

另外，请朋友们对本人的发言和观点也不要太当真。因为我的态度一般都是风摆杨柳枝，一阵偏到这里，一阵又偏到那里。看风怎么吹。

十分佩服你的文笔和语言组织技巧。

多提供一些这方面的信息对大家邻居也是好的。

不管风往何处吹，都要住

大家邻居一场，确实是有缘。。

每每看到楼下老人小孩其乐融融，邻里互相串门，心里那个舒服啊，真还不好言表

关于物业税该怎么征收，其实是一个特别复杂的动态博翌过程，确实有点难。但如果一遇到比较难办的事情就临阵退缩，恐怕也不是正确的态度。

本人反复想了想，渐渐发现其实还是有办法的。当然，这仅仅是很粗浅初级的设想，有许多不完善的地方还需要继续加以充实，完善，乃至重新进行修正。但大家不妨将下列模拟当成一个“脑力游戏”推敲推敲。

小标题（三）精心布局，稳健推进。尊重民意，柔性操作。

要点阐述
如果没有阶段一铺垫，阶段二过程中“群体A”和“群体C”中的大多数（80%）就不会投赞成票，他们将投反对票或者弃权票。这样，在阶段二投赞成票的上限只有群众全集的20%，约为96万。
由于有阶段一铺垫，令“群体A”和“群体C”在阶段二全部都选择了投赞成票，令赞成票增加120万。

如果没有阶段一铺垫，阶段二投弃权票的“群体B”当中的子集（B1，B4），大多将投反对票。由于有了阶段一铺垫，令“群体B1”和“群体B4”中的一部分基于自身修养，悔恨或自我谴责等原因由反对变为弃权，可令阶段二的反对票减少数十万票（“反对”转化为“弃权”）。



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