主题：2014年，投资方向的转折点

前一贴群之【2013楼市（下），价值投资之旅尚难言结束——第二卷】宣告终止。

本帖为上一贴群的延续。

主要原因有二

一是上一贴群的功能已经老了，

翻贴越来越麻烦。有的跟帖被屏蔽或被系统自动拦截但审批未果，不了了之，比方说这样的帖子有5个。这导致实际有283个帖子，但只显示278个。已经第29页，但显示是第28页。每逢一页（一页10贴）的最后几贴，就会出现翻贴故障，出现错误页面提示。这时，要直接输入页面号码才能进入。

二是上一贴群本身也已经过时

看标题。我今天才发现，都2014年了，但我的帖子还被冠以2013。大意了。

我决定上一帖群到（第278贴）为止，另开新帖一枚【2014年，投资方向的转折点】。敬请大伙移步本帖。

论【不怕贼偷，就怕贼惦记】

听说明天IPO重启的几只股就正式上市交易了。坊间忙作一团，有人欢喜，有人愁。还有人今朝有酒今朝醉地张罗着明天的【炒新】事宜。是啊，【打新】完了之后可不就开始【炒新】了嘛。我对新股（包括【打新】和【炒新】）没有任何兴趣，也没啥研究——一门心思专注于我的自选股池子。根据最近几天的【打新炒新】舆论，

一、好像新股的发行市盈率降了一些。

发行市盈率30倍左右，主板那只巨型煤炭股的市盈率还是个位数。这样的发行价——就算业绩是真的——价格没有任何吸引力，我认真不知为何坊间对【打新】和【炒新】何来如此大的兴致？真有人赚到钱吗？

二、另外，有一些“以身试法的出头鸟”目前下落不明，后果难料，具体怎么处理还在暗箱之中。

我有些失望，难道事情就这么糊弄过去了？冷处理一段时间，斡旋调停一番，【还是那拨人，还是那点事】。躲躲风头，相安无事了，然后纷纷又能粉墨登场了？唉，这样子的话，股市真要无疾而终了。斩草除根，除恶务尽，这是任谁都明白的道理。

无论是“IPO发行价好歹降了一些”，还是“出头鸟们纷纷下落不明”——这些都是些权宜之计，都是斡旋，都是大佬们为了稳住大局，相机而动所做的暂时妥协。这种处理方式让人很不踏实，还不如行政干预。起码行政干预是明面上的，所谓令行禁止。卡个章，签个字，发个文件，好歹是正规的。【斡旋】算咋回事？【斡旋】是一种【非正式的行政干预】，是台底交易，官商交易而已。本来要搞【市场化】的，现在连“伪市场化”都算不上，搞成了“不正规的行政干预”。

—— 【正规的行政干预】是白天做事，有个红头文件。

——  【不正规的行政干预】是下班之后做事，只有大佬的口令和授意，连个文件都没有。

笔者质疑：扪心自问，难道这就是传说中的【IPO市场化】？

都不要再折腾了，尽快让【IPO重启】重新回到【规范的行政干预】的轨道中去。当且仅当【基金改制】完成之后，才会有真正意义的IPO市场化。如果场内充斥着【卖方】与【买家代理人 =公募基金】的内幕与黑幕，又何谈市场化？市场化无非是将“黑幕与内幕交易”合法化而已。换个口吻给个台阶地，说到底，一切都是【当年超常规发展机构投资者】的错。但凡【超常规发展XX】，就必然留下各种后遗症。当年超常规发展公募基金，现在公募基金大多都是无本经营，于是公募基金沦为腐败和寻租的大本营。

行情或许将活跃片刻，然后呢？一、两个月之后又将何去何从？官与贼各退一步就相安无事了，黑道和白道互相给个面子，打个哈哈：别把事情做绝——嗯，那就不把事情做绝——但我等老百姓【不怕贼偷，就怕贼惦记】啊。

坊间过度渲染了【IPO高密度重启】的危害性

笔者质疑乃至反感【IPO重启】，是因为

1、【IPO重启】的过程所暴露出的种种骇人听闻的丑闻，

居然可以无人问津，居然可以招摇过市。这涉及一个市场的制度建设和长期发展远景，包括但不限于指出了我们身处的这个市场到底有多脏。

2、所有政策目标全部落空

【防三高】——防住了两高，另一高（=防超募）防住了，取而代之的【居然荒唐地演绎成更骇人听闻的大小非提前减持】。如此这般，还不如超募算球。

【防打新】——没防住

【防炒新】——没防住

【防对二级市场的负面影响】——又没防住

他们所有的承诺和信誓旦旦都成了“画饼”和“空中楼阁”。SO WHAT ？

但笔者对【IPO重启、乃至高密度重启对二级市场的客观冲击】并不是特别担忧——担忧低于预期。

日前，交易所公布后台将有七只股票同时上市。坊间有人借机渲染、制造并散播恐慌情绪——这种动向值得我们高度关注。我认为，这是有人在故意传播恐慌——对于资深投资者而言应“从中看到机会或转折点”，而不应被其表面传播的负面情绪感染。

核心论点：

1、【炒新的资金】主要来自【打新未果的资金】

2、【炒新的资金】也就千把亿，其中来自二级市场存量资金池的部分还会更少些

如果打新资金1200亿，来自二级市场的炒新资金应该不到千亿。LET ME SAY：可能是七百亿。其余五百亿，应该归为一级市场的配套资金。

如果一个投资者对10元有可能中签的新股不参与，他更不可能参与15元乃至25元的新股首发交易。除非首日上市新股当场破发低于10元，起码破发20%乃至40%之后才会参与。我想，这是显而易见的常识。请注意，有这样想法的资金是二级市场的主流——至少占比在80%以上。

是啊，现在还在场内交易的多是老鸟了吧。真正的韭菜不多了。正因为韭菜不多了，老鸟们特别珍惜韭菜。都希望他们有朝一日有能力，有热情去接我们手里的持股，而不要去接IPO们的新股。于是，当韭菜被人割了就会感到有些惋惜。这种惺惺相惜的心态也是人之常情。但请不要将这种【惋惜】变成【惶恐】，好像IPO们割的不是韭菜，而是自己身上的肉。

二级市场存量保证金6000亿徘徊。推算可知只有不到1000亿的资金参与了【打新】。这意味着其余的87.53%的资金都是对【打新和炒新】不感兴趣的资金，其证据就是没有参与【打新】。这些资金对于IPO首发上市的交易（如果平开或高开）更加不可能感兴趣。逻辑：【既然对10元买入没发生兴趣，对15元乃至25元买入更加没兴趣。

一方面、不管是七只新股同日上市，还是七十只或七百只新股同日上市，他们能分而食之的全部都在那个不到千亿里面。

IPO们真正能够吃到的顶多就是壹仟亿中的三分之一。LET ME SAY：三百亿。毕竟，一旦破发或出现连续破发，【打新】的不到1000亿资金就会树倒猢狲散，迅速减少。IPO们极其理性地看透这一前景，所以才会迫不及待，才不顾一切地急于上市，争先恐后乃至不惜践踏一切规则和冒险犯法也要先上市了再说：打死狗讲价。

一方面、坊间把【IPO首发乃至高密度首发】对二级市场造成的负面冲击过分渲染了

有人是盲目想象，有人应该是故意制造恐慌。他们居然推理二级市场将要被一级市场吞噬，六千多亿存量资金都要被IPO吸干了。七只新股吸金七十亿，那么七百只新股就吸金七千亿。这种逻辑太小儿科了。是完全不对的。买入键始终掌握在自己的手里，我们不去接IPO新股，没人会强制我们买入。而且我们也已经清晰地看到，在可以预见的未来至少有5000多亿这样的资金不大可能去接新股。

我们唯一遗憾的就是那些韭菜被该留一点让我们割——都尼玛被IPO们割走了。这种心态本身是不可告人和难以启齿的，酸溜溜的但不应该是疼痛。算球了，被人割了就割了吧，又不是割我们自己。不就是千把亿嘛，少了谁地球都照样转。

支撑我们留在场内继续拼搏的信念，绝不是我们周围还剩下多少韭菜和傻鸟，而是我们持有的股票是否是真正值得拥有的资产——我们买到的是真正的好企业，好股权吗？

最终能挽救我们，乃至最终造就我们的，是企业而不是博傻。带着博傻心态参与股市，一旦看到韭菜都被人家割走了，而不是被自己割了，难免会有一种荒漠化的心态和悲凉感——这种心态不是能发财的心态。

请参考上贴，下述内容为试验，都是上贴的内容节选。系统说是这些内容里有广告嫌疑故而无法上传。修订内容后已经上传成功。

一方面、不管是七只新股同日上市，还是七十只或七百只新股同日上市，他们能分而食之的全部都在那个不到千亿里面。

IPO们真正能够吃到的顶多就是壹仟亿中的三分之一。LET ME SAY：三百亿。毕竟，一旦破发或出现连续破发，【打新】的不到1000亿资金就会树倒猢狲散，迅速减少。IPO们极其理性地看透这一前景，所以才会迫不及待，才不顾一切地急于上市，争先恐后乃至不惜践踏一切规则和冒险犯法也要先上市了再说：打死狗讲价。

一方面、坊间把【IPO首发乃至高密度首发】对二级市场造成的负面冲击过分渲染了

有人是盲目想象，有人应该是故意制造恐慌。他们居然推理二级市场将要被一级市场吞噬，六千多亿存量资金都要被IPO吸干了。七只新股吸金七十亿，那么七百只新股就吸金七千亿。这种逻辑太小儿科了。是完全不对的。买入键始终掌握在自己的手里，我们不去接IPO新股，没人会强制我们买入。而且我们也已经清晰地看到，在可以预见的未来至少有5000多亿这样的资金不大可能去接新股。

由【八女投江】所想到的——永远不要“过于确信地预测一个复杂体系的下一步运动轨迹

股市是一个“较为复杂”的系统，楼市“更加复杂”，经济社会“超级复杂”——而包括经济社会，人文社会和政治在内的所谓全社会，则是一个“远超超级复杂社会”的社会组织形态。但我们必须预测，因为我们不但好奇而且必须靠预设立场和预判走势，指导我们自身的行为。

但绝对不要过于确信地预测——因为社会太复杂，输入信号太多，未知变量太多，这远远超出了人类的感知能力。我们掌握的永远只是其中的一部分，尤其是我们掌握的那个部分，还包含很多错误信号和无效信息。

今天上演【八女投江】——继第一只IPO新股上市之后，今日迎来七只新股同日上市。

结果真的不重要，但我还是狗尾续貂地强调指出：

1、多数都是要破发的。

我的意思是全部破发，不破发的应该都是有一级市场的配套资金自己死扛：对倒，自宰自吃而已。即使这次不破发，下次一定破发。傻钱和博傻资金几乎100%全都摊在桌子上，大眼瞪小眼。笔者不免带着几分智商上的优越感调侃：【打新的3000亿】难道指望【不打新的3000亿】给【打新中签的那个2%】买单吗？

2、一旦多数破发，后面就是一级市场的转折点：淮海战役结束。

但引发笔者感慨的并非具体的市场走势判断，而是一个为坊间忽略的细节：这七只IPO的打新资金冻结几乎3000亿资金。二级市场一共只有6000亿资金，打新冻结了一半。这貌似是个足以引发毁灭性灾难的行为——但灾难似乎非但没有发生，倒像是【在不知不觉间，市场形势已悄悄走出了低谷】。即日起，被冻结的资金开始逐渐释放，重新回流二级市场。

这让我联想到80年前的红军，居然能够存活下来，并成就了后来的事业。包括【长征】在内的红军的一系列发展壮大的历史，是人类军事史和战争史首屈一指的奇迹。从未有另一只军队，再也不会出现第二只军队，能够复制【红军的奇迹】。

现在的股市，也是“吃草根，啃树皮，冒着敌人的炮火和来自四面八方的围堵，爬雪山，过草地”艰苦寻求生存和发展的根据地的阶段。是啊，一共只剩6000亿资金，其中一半都被冻结（用于打新） = 场内资金只剩3000亿——还有比这个更差的局势吗？不知不觉间，市场已经渡过了最危急的时刻。现在是【死猪不怕开水烫】，市场已自我休眠。我对市场表现出的“惊人的生存能力”而感慨。同时我亦倍感幸运。是的，加入到这样一只衣着褴褛，武器简陋的队伍之中，身体力行地参与并体验“一系列伟大的时刻”，我确实感到幸运。人生，正是有了这些经历才会充实和完整。

评工行行长姜行长对时局发表的观点

工行姜建清行长出席达沃斯论坛，接受记者采访时谈到两点

一、对于山西振富暨【2010中诚——诚至金开1号集合信托计划】涉及30亿理财产品的烂尾

姜建清行长明确定性：这个理财产品烂尾与工行无关，都是信托公司的责任。笔者认为：这一表态或许也是银行的必然选择。但根据媒体的各种错综复杂的报道，

① 这款理财产品的利润，银行是拿了大头的。

② 项目是银行介绍的。财经电台说“这是银信合作的惯例，是一种过桥贷款，信托其实才是渠道”。

③ 给人感觉是：名义上或手续上银行的第三方渠道，信托是甲方乙方。但实际却扑朔迷离，好像正好相反。

银行不兜底，但难道就可以将责任推脱的一干二净吗？如果银行将责任推脱得一干二净，阿猫阿狗谁都可以继续假借银行这条线，发行形形色色的高风险、高误导性的金融产品，其中不乏坑蒙拐骗的产品。严格地说银行也是从犯，至少是知情者和协作者。凭各种滴水不漏的霸王条款，就将一切推脱的一干二净？难道防止社会上当受骗的唯一手段，就是一定要等到骗术一一曝光，骗子一一被公安擒获，再由法院按程序一一炒家罚没，用拍卖款一一偿还社会损失？银行就没一点责任？一旦真有什么责任无法推脱，也就是极个别员工的个人行为——在这种情况下，就一举将这些员工都开除了，划清界限。

不兜底是错的，兜底更是错上加错——有的事情从头到尾都是错的。为什么包括银行在内的许多人却对参与这样的事情乐此不疲？这值得反思。

二、银行股破净

关于银行股破净暨创业板疯狂，姜建清行长认为：是有人故意对银行泼脏水。笔者认为：好吧，有人故意对银行股泼脏水——SO WHAT？ANYTHING ELSE? 

包括个人投资者在内的所有人都可以这么说，但宇宙第一大行的掌门人也悻悻然地有如此一说，笔者认为是非常不恰当的。连宇宙第一大行都这么怂，让其它人尤其是宇宙行一众中小股东们和死忠们情何以堪呦 ？【要是】我是宇宙行行长，一听到有记者这么问我，我会斩钉截铁地这么回答：凡是创业板比工行股价高的上市公司，我行一律停办其除存款之外的各种业务，包括停办其贷款业务。嗯，手续费也要上涨10倍，尼玛爱谁谁。

是啊，他们只需卖掉1%的股票，就可以还清所有贷款；卖掉10%股票，都可以考虑联手收购宇宙第一大行了。居然还舔着脸来申请贷款，或是要抵押，质押，发行理财产品什么的——这其中必然有诈啊。

恭祝大家【马年吉祥】

马上发财，马上升职，马上对象，马上有钱，马上有房。。。。。

这些天，随着马年春节的日益临近，对股市的关注也有点散淡，有些心不在焉。广州马路上的行人和车辆也越发稀疏，时速80公里是常态，公交车几乎人人有座。但出城尤其是出省的高速则是另一番景致，再次上演停车秀。平日4小时车程，不知12个小时是否够用？

上海的亲戚来了一大群，陪着他们东游西狂。还去了小蛮腰，一边观赏夜景，一边在旋转餐厅吃自助餐。但我对小蛮腰的自助餐感觉很不满意，品种少，贵价嘢不多，三文鱼和生蚝还限量，每次只给一点——不是说自助餐是可以随便吃，不限量的吗？服务态度也比较差，服务员和现场厨师都有点屌屌的，故作殷勤只是表面，内心显得比较高傲，在不经意之间就流露出容易察觉的优越感。再就是预订系统也给人很不好的直觉，个中有文章，大过年的我就懒得说了。可能是我的体验比较片面，但事实确实如此，小蛮腰的自助餐厅真的很一般。与【富力君悦】，【威斯汀】，【粤海喜来登】，【福朋喜来登】，【圣丰索菲特】，【帕尔曼】，可能还包括我现在已经不大熟悉的【花园酒店】等等各种自助餐厅相比，真是天上地下：价格最贵，服务最差，东西最少。是啊，最应体现广州形象的餐厅居然是这样，着实是有些鸠占鹊巢了啊。

说说近日不温不火的股市，一句话：反弹力度低于预期。给人的感受就是【送红包的动机还比较强烈，但能力有限，明显感觉到各路资金无心恋战】。

坊间有一种很不好的舆论导向，不停地灌输【新股特别火爆】，舆论在煽动不明真相的股民打新炒新——这是一个极大的错觉。大家不要认为【新股一开盘一律44%涨停 = 马上有钱】。【开盘一律先涨44%】这是政策制定者的错误，我个人认为最大的可能是【里应外合，有意犯错】。这个44%涨停就是白给的，几乎不花钱。至于后续的一字板，又有多少是场内资金所为？按常理，微乎其微。大多是一级市场的配套资金在煽动人气罢了。这是用脚趾头都能分析到的。新股动辄30-50元，60-70的一抓一大把——傻子明显不够用了，原本骗到“10000个傻子，从每个傻子身上搞到三万元就整到三个亿。现在，傻子不够用了，比方说只有2000个傻子，那价格就得标高5倍才行。嗯，要从每个傻子身上一次过搞到15万”。

—— 如果无人【炒新】，则【打新】很快玩完。

—— 为了维持【打新】的热度，就必须开盘翻番：这是被逼的。

—— 但开盘就翻番需要人气炒新，炒新则需要【N个一字板】。单单是【开盘先来一个44%】，这是打新。

没有交易量就没有一切，就算开盘价格标到100元，还是一钱不值，不名一文。呵呵，甘苦自知。

现在的情况是【先来个44%，然后跟着“很不确定究竟有几个的一字板”】。

我觉得这比以前上市一开盘直接先翻番乃至150%，200%是要好的。只不过，【不由分说先来个44%】太轻易，太廉价。【不由分说先来个44%再说】是“里应外合的结果”，令【防打新】，【防炒新】的政策愿景大打折扣。但不管怎么说，一级市场及一级市场配套资金的处境越来越难，他们很快就要完蛋了。真相完全不是坊间大肆喧嚣的【打新】【炒新】是多么多么赚钱。不瞒大家说，今天券商给我送礼了：说我是营业部唯一盈利的客户。毫不谦虚地笔者自诩：虽然我不见得很清楚地知道“该买什么，该干什么”，但我绝对清楚地知道“不该买什么”，“不该干什么”。【不炒新】，【不打新】，不买（=不看）创业板。这就是我确凿相信的根本原则。

【打新炒新】的最初阶段，比方说前一两个月，乃至前两、三个月，并不会特别消耗二级市场资金，

—— 封板几乎不要钱，

—— 打新炒新的初期大多也是一级市场“他们自己的配套资金”折腾，反复腾挪换手。

但随着时间的推移，不可否认将有越来越多的二级市场资金中计，纷纷落入预设的陷阱，从而与我们诀别。印象中，他们在推销【IPO重启的必要性】暨【IPO重启机制设计的优越性】时曾信口谈到，

1、以前是15元发行，30-40元上市。而且还超募了5元。

一上市就透支了未来三年乃至五年的增长潜力，导致新股一上市就是三、五年的最高价。按“定价模型”，三年后才值30元的。

2、现在可好，

直接“自定义20元发行”，然后【不由分说先跳涨44%到30元再说，反正封两次板也不花钱】。超募没有了，改成“大小非当场减持”了，连三年后（为了减持）做一波行情的份内工作都免了。本来超募的资金好歹是进上市公司账的，名义上还属于包括中小股东在内的全体股民。现在可好，都直接进了大小非的口袋。

再说了，不由分说先干到30元，然后后面N个一字板。比起“以前的15元发行，30-40元首日翻番上市”也是半斤八两，什么都没改变。如果有改变，那就是比以前更糟。

战略上，

300-500亿资金的流失也不至于导致灾难性的恶果。是啊，总会有办法。

战术上，

逐渐逼近【明斯基时刻】的二级市场的存量保证金弥足珍贵，都是救命钱。现金流已不能再少了，场内现金由于新股的不断上市而被不断抽离，那些【炒新】资金将陆续被永久套牢。一季度之后，股市的不确定性加大，后市彷徨且有些迷离，【今朝有酒今朝醉】的日子还能延续多久？这谁又能说得清楚。

今年【春晚】明显比较好看，吸引人

印象中，去年的【春晚】品质就已经有了明显提高，应该说“已经比较耐看”了。但“已经延续多年的被吐槽的惯性”依然强大。但即日起，我认为【春晚】再次夺回了“一哥”的地位。

事实证明，冯小刚的出品还是拿得出手的，经受了世界最苛刻的挑剔。

我觉得主要还是态度正确。【春晚】常年挨踢遭批、饱受质疑，除了自身原因之外，也确实有一定的不理性成分在里面。是啊，谁能逃过超过10亿人蓄谋已久的专门挑剔，专门找茬？许多人看春晚，并不完全是为了欣赏节目，而是为了从大年初一就开始品头论足。这让包括冯小刚在内的一众大腕们倍感惶诚，拿出了十倍的勇气和百倍的努力，折腾半年多，终于迎来了【2014年马年春晚】的成功，也算水到渠成。

最让我印象深刻的是【小彩旗】的转圈。一个简单的事情，如果能重复做，并长期坚持下去，就成了不简单的事情——乃至成为一个奇迹。【甘于寂寞，甘做配角，将一件简单的事情长期坚持下去】，不经意之间，成就了舞台上最大的“角儿”，小彩旗一炮走红了。转圈是人人都会的基本动作，每转800个圈，就淘汰80%——剩余的20%进入下一轮。小彩旗连续4个小时转了8000多圈，【10个20%相乘 = 一亿分之二 = 一炮而红】。我印象比较深刻的节目还有，

——【腹语，空空拜年】，

—— “毒舌蔡明 + 搜狐嘚吧嘚的屌丝主持人大鹏”，

—— “郭德纲的得意门生表演的相声，说你什么好”

—— 怀旧歌舞之“红色娘子军 、英雄赞歌”

—— 几首贺年歌曲，倍儿爽，玫瑰人生，黄渤的我的梦想，张靓颖合唱的想你的365天，等等

—— 冯巩的小品，送礼

令人印象深刻的当然还包括【地球上最奢华的演播大厅 = 央视一号演播大厅】。

这个春节，与上海的亲戚在餐桌上闲聊时不可避免地也交流了各自楼市的楼价。一个综合印象就是【广州的楼价已经逼近上海楼价的八折】。

1、应该是1996-1999年，广州楼价比上海高。

模糊记得那时我在番禺某个郊区大盘购置第一套房，普遍的一手发售价是4000多，二手3000左右。上海浦东的一手房均价也就3000-4000元。

2、2000-2010年，上海楼价比广州高

上海楼市于2000年前后开始腾飞之际，广州楼市仍在筑底和盘底。广州楼市应该是在2003年慢慢盘出底部并形成突破，但那时上海楼市的增速达到最大，也最吸引眼球，而广州楼市是默默无闻的配角。印象中，差价最高的时候应该在2006-2008年，广州中心城区优质楼盘均价8000元，上海同等素质的楼盘均价是25000元。广州6000的房源，上海就是20000左右。

3、2011年至今，广州楼价的增速明显高于上海

广州楼价从2003年开始一直保持中速增长格局，没有哪一年涨得特别好。但简单的动作重复做，也架不住连涨10年啊。当年（SINCE 2003）广州8000的房源已经涨到35000，而6000的房源也涨到32000——符合预期。相比之下，当年（SINCE 2007）上海25000的房源现在50000，而20000的房源现在45000。

广州楼市与上海楼市之间的差价明显收窄——完全符合预期。大家可比照并参考笔者从2009年就反复贴过的那些预测图表。后面还将怎么演变？我觉得【继续延续当下的格局】

1、广州楼市与上海楼市之间的差价“还将继续收窄”

—— 上海楼价不会跌，但广州楼价的涨幅略高于上海

2、不排除在可预见的未来3-5年，广州楼价（仅指单价）等于或略高于上海楼价

——但上海“套型总价”肯定比广州的“套型总价”高

上海的两房100平米起步，中心城区两房就是400万起步。三房基本上150平米，700万起步。在广州，300多万可以买到小三房，500万时不错的三房，130平米。好一点的两房也就200多万。最终的购买力，体现为【买到一套房总价要多少钱】——而不是每平米单价。我私下不是特别精确、但也比较靠谱地判断：

一方面、上海家庭的购买力应该比广州家庭高，差距是大约20%-30%

一方面、基于购买力差异，上海的套型总价至少要比广州的套型总价高20%-30%。

但【上海的楼价】不见得必然比【广州的楼价】高。道理很简单，【面积 X 单价 = 总价】。总价便宜30%，也许单价差不多，因为一套“主流两房”的面积差了40%，“主流三房”的面积差了25%。

—— 广州主流两房的面积大约是70平米，上海100平米

—— 广州主流三房的面积大约是120平米（不乏大量105平米的小三房），上海是150平米起步。

上海楼市比较规范，城市建设的总体布局和基本理念比较坚持原则，注重长期效应。而广州无论城市规划还是楼盘设计布局，“过于注重眼前，能凑合就凑合”的心态比较强，对一些应该固守的原则也不是很坚持。所谓【人有远虑，必有近忧】。

1、楼间距原则

广州只参考，却不坚持。上海坚持了原则。

2、楼梯楼总高：

国家的规范是不能超过20米。上海的楼梯楼最高六层，广州87.53%的楼梯楼都是九层。

3、套型对流，通风

上海基本是户户朝阳，南北对流。广州只有极少数楼盘坚持了【户户朝阳，南北对流】。在上海买楼，一般不问朝向的，只问是全朝南（不对流）还是“板式对流”。但在广州，朝南是高标准，全朝南是顶格标准，基本不问“板式对流与否”。毕竟，广州的楼盘，基本上东南西北四个朝向都有，甚至分成了6—8个朝向。

是啊，基于一栋电梯楼至少应配置“两台电梯”的标准，

—— 若要达到“户户向阳”的目的，只能是两梯三户。两侧是板式对流，中间夹着的那套是【全朝南】。

—— 若要达到“户户向阳，南北对流”的目标，只能是两梯两户。

—— 另外，楼间距达到“楼高的150%”的基本标准了吗？

熟悉广州楼市的朋友很清楚，广州两梯三户是极其罕见的，两梯两户的楼盘基本上都是豪宅，甚至很多豪宅也是两梯五户。最终的结果就是广州以更小的城市面积，收容了更多的常住人口。不妨将没什么比较意义的【城市国土面积】摆在一边，也将【城市建成区】这种政绩成分居多的数据仅供参考。感觉上，广州中心城区面积大约是上海的25%左右，应该不超过33%，但广州的常住人口至少是上海的一半。单位面积内，广州的人口密度比上海高了很多。

一方面、这导致广州的商铺要比上海好很多，早就成为既定事实。

一方面、这还将导致广州的住宅单价有可能直追上海，

虽然套型总价必然受制于各自的家庭购买力限制。也许有一天，LET ME SAY，就在不久的将来，两地楼价仅从单价上看，应该很难再有所区分了。

大哥春节快乐。

春节杂七杂八的事，给大哥拜年也晚了点。

楼盘及城市规划，长三角的城市似乎普遍较好。

板楼，容积率一般控制在3以内等等，连城中村都控制得很好，南京没什么城中村，对违建打击力度一直很厉害。

相反，昆明就差好多，跟广州一样，这两年盖的基本都是塔楼，特别是城中村改造的楼盘容积率几乎都在4以上，甚至有些高达6，7。

所以我明显感觉这两年昆明房价及房租几乎处于停滞状态。

但长三角的城市，这两年污染越来越厉害，空气几乎天天都是中重度污染。

杨兄马年大吉

祝愿老兄一切顺利，心想事成。

我在2013年曾陆续游历【成都】、【武汉】、【天津】和【无锡】等地，这些城市的人口规模较高，经济较发达，各种指标排名靠前且极具代表意义的二线城市。在很多方面，如果仅仅比较枯燥乏味的统计数据，这些城市与广州、深圳也非常相似。但楼价却存在天壤之别。在天津我没遇到几家像样的中介，没有刻意走访，所以情况不了解——当然，几乎没有遇到过中介这个现象本身就是个事。象成都，武汉，无锡的中心城区的优质二手楼盘我大致有所了解，都是10000左右，甚至更便宜。城乡结合处就更便宜了。象无锡，GDP一般也在TOP 10里面的。无锡的规模比成都和武汉小，反而是这几座城市地产中介密度较高的城市。

如果一座城市缺乏【地产中介多过米铺】或【地产中介多过银行】的现象，我认为，这类城市并不存在【我们说的楼市】。若一座城市只有一手楼市场，二手楼市场极不发达，对于普罗大众而言也无所谓楼价的涨跌，自然就无所谓财富效应。不动产在这类城市更近似于单纯的耐用消费品。

是啊，如果连“夫妻店”这种小地产中介都无法从中找到一杯羹，地产中介这个业态几乎不存在或不成规模的话，又如何能够扛起【更广泛群众的财产性收入】的重担呢？一个“夫妻店”的要求很简单，营业额2-3万，纯收入7-8千即可生存。如果这种要求都无法满足，说明不动产买卖和租赁现象几乎不存在，也即这里几乎不存在楼市（ = 市场）。象地产中介这类“100%市场化，零门槛，行政干预几乎为零的行业”，是最能够体现一座城市楼市真实的发展状况的。

成都，武汉，无锡，天津等城市也不能说地产中介完全没有，但个人总的体验是【地产中介 = 楼市的象征】还处于极其幼稚弱小的发育阶段。这说明【供应与需求】是极其弱小的，至少足以说明【需求】是极其弱小的。也许这个时期将延续很长，也许就永远停留在这种幼稚弱小状态。

真正的楼市只存在于①北京，②上海，③广州，④深圳，⑤杭州，⑥厦门，⑦南京等屈指可数的几座城市。这些城市存在大规模的不动产交易，买卖和租赁。因而存在对普罗大众有意义且息息相关的楼市（=市场）。大城市对于普罗大众的价值恐怕也在于此。只有这里，才有故事、有机遇。也只有这里，才会经常发生点什么，由此改变一批人的命运，实现一批人的梦想。

—— 如果一座城市保有大规模的地产中介，说明这座城市有楼市。有了楼市，楼价才有意义。

—— 反之亦然。如果一座城市没有成行成市的地产中介，说明这座城市没有楼市。既然没有楼市，楼价也就没有任何意义可言。既然没有“有意义的楼价”，也就没有财产性收入这一说了。我认为这类城市的楼房仅代表一种耐用消费品，当然这座耐用消费品也具备一定的金融属性。

昆明我虽然去过，那是很久之前出差，对于昆明楼市的了解几乎为零。但根据常理推断，昆明应该与武汉，成都等地相似，可能昆明楼市也处于极为初级的业态。对于这类城市的楼价，不能按一线城市的标准去看。但这些【区域节点型】中心城市的未来发展也不能彻底看死（一定行或一定不行），说不定今后会有起色。或被某种契机所感染，出现某种重大转机。在我看来，这类城市楼市的不确定性高，唯一的优势补偿是进入成本极低，且具备较高的性价比（如果自身确实有这个客观使用需求的话）。

广州楼市这两年的楼价涨幅主要体现为【区域性结构行情】

—— 以前涨幅较大的中心城区滞涨或涨幅很小，以前涨幅滞后的中心城区涨幅比较突出，较短时段迅速拉平长期的欠涨（主观）。大伙先把好桃子都挑走了，有缺陷的桃子一度卖价不高。后来，有缺陷的桃子也纷纷按好桃的价格陆续卖掉了。只是比好桃子的价格低了一点，但比以前的价格高了不少。

—— 有市政重大利好的城乡结合处，以及【早就蓄势待发 = 早就存在各种涨价内在因素】的城乡结合部，涨幅较好。

一句话：广州楼价的普遍性上涨已经很难看到了，涨就是略微小涨，难以察觉。每年挑几个地段涨，而不是整体性的普遍上涨。

租金涨幅继续保持坚挺势头，而且看不到停滞的迹象——这符合预期。

当初2500的，后来涨过3000，继而又涨到3600。现在继续涨到4500似乎没阻力，老租客这么长时间了不方便开口，若退房换了新租客，随口一说即可办到。

若楼市与股市比较，我认为

主板是一线城市，

创小板是二线城市，

三板市场是二线以下城市。

真正的长期机遇，往往存在于交易活跃，参与者广泛的主板市场。创小板类似温州，三亚等，某种契机下，存在爆炒的机遇。而且这种机遇一旦来临，会炒得让人莫名其妙：用现象解释现象，因为涨了所以还要涨。但一阵风过后，难免一地鸡毛。象温州，也有几年楼价火爆，交投活跃，比广州贵。